Особливості нерухомості як об’єкта оцінки - реферат, сторінка 1
ОСОБЛИВОСТІ НЕРУХОМОСТІ ЯК ОБ'ЄКТА ОЦІНКИ
Цінність землі зумовлена її унікальними характерістікамі нерухомістю (нерухомістю), обмеженістю пропозиції, довговічністю, неповторністю розташування. Крім того, земля є невід'ємним елементом людської діяльності, яка, в свою чергу, здатна впливати на якісні характеристики земельних ділянок.
Перераховані параметри враховуються оцінювачами при визначенні вартості нерухомості. Оцінювачі активно використовують поняття інших дисциплін, які стосуються землі, проте предметом оцінки являетсяриночная вартість, що представляє собою грошовий еквівалент будь-якої потенційної угоди з нерухомістю.
Цілі оцінки нерухомості.
В сучасних умовах суб'єкти різних форм власності Укаїни, фізичні та юридичні особи мають право на проведення оцінки належних їм об'єктів нерухомості. Дане право є безумовним і не залежить від встановленої процедури державного статистичного і бухгалтерського обліку і складання звітності.
Проведення оцінки є обов'язковим у разі залучення до угоду об'єктів нерухомості, що належать повністю або частково Укаїни, суб'єктам Укаїни або муніципальних утворень. Необхідність визначення ринкової вартості даної нерухомості вознікает
при передачі в довірче управління або передачі в оренду;
при використанні об'єктів нерухомості як предмета застави;
при продажу чи іншому відчуженні об'єктів нерухомості;
при переуступку боргових зобов'язань;
при передачі об'єктів нерухомості в якості внеску в статутні капітали. фонди юридичних осіб;
при виникненні спору про вартість об'єкта нерухомості оцінки при націоналізації майна, іпотечне кредитування фізичних і юридичних осіб, складанні шлюбних контрактів та розділі майна розлучається подружжя, викуп або іншому вилучення майна у власників для державних або муніципальних потреб, а також з метою контролю за правильністю сплати податків і обчисленні оподатковуваної бази.
Зазначені вище випадки визначення ринкової вартості нерухомості відносяться до об'єктів оцінки, що становлять державну власність, виражену різними формами.
Необхідність оцінки ринкової вартості нерухомого майна, що знаходиться в приватній власності. вознікает
при купівлі-продажу об'єктів нерухомості;
акціонуванні підприємств і перерозподілі майнових часток;
внесення об'єктів нерухомості в якості внеску до статутного капіталу підприємств і організацій;
додаткової емісії акцій або залучення нових пайовиків;
ліквідації об'єктів нерухомості;
здачі нерухомості в оренду;
уточнення бази оподаткування об'єктів недвіжімості будівель і земельних ділянок;
страхування об'єктів нерухомості;
кредитуванні під заставу об'єктів нерухомості;
розробці інвестиційних проектів та залучення інвесторів;
виконанні прав успадкування, судового вироку, вирішенні майнових суперечок і ін.
Земля або земельну ділянку є об'єктом вивчення різних наук, включаючи географію, економіку, соціологію та право. При цьому один і той же об'єкт розглядається з різних сторін.
Географія вивчає фізичні параметри землі і їх вплив на вигляд економічного використання земельних ділянок людиною. Фізичні характеристики землі, її місце розташування та інші фактори значною мірою визначають корисність землі і її оптимальне використання.
Економісти визначають роль землі в складі інших основних виробничих факторов праці, капіталу і менеджменту. Земля головне джерело багатства, який має грошовий вираз або мінову вартість. і, отже, може бути оцінений.
Соціологія розглядає земельну ділянку і як елемент світового багатства, і як особисту власність, що належить приватним особам. Протиріччя сучасного суспільства виникають в ході розподілу майнових прав на землю. Обмеженість земельних ділянок, зростання попиту на землю, зростаюча інтенсивність її використання призводять до конфліктів між власниками конкретних земельних ділянок та суспільством.
Право досліджує такі питання, як володіння, користування і розпорядження землею, і займається не фізичними характеристиками землі, а правами і обов'язками, пов'язаними з різними майновими інтересами щодо землі.
Нерухомість це специфічний товар, який звертається в інвестиційній сфері. До найбільш істотних відмінностей даного товару можна віднести його економічні і фізичні характеристики.
Економічна вигода від володіння нерухомістю полягає в її здатності приносити дохід, який в залежності від типу використання може бути представлений орендними платежами. амортизаційними відрахуваннями. містяться в виручці від реалізації товарів і послуг підприємств, що функціонують на базі власної виробничої нерухомості, або побічно, у вигляді економії від використання особистої власної, а не орендованій житлової нерухомості.
Нерухомість може приносити поточний дохід, проте його отримання і підсумкова величина істотно залежать від якості управління об'єктом нерухомості.
Капітал. вкладений в нерухомість, з часом змінює свою вартість під впливом таких чинників, як інфляція. зміна попиту на конкретний вид нерухомості, фізичний, функціональний та економічний знос.
Обмеженість земельних ділянок, які поряд з будовами складають основу нерухомості, призводить до того, що в окремих випадках вартість об'єкта нерухомості з часом може збільшуватися, незважаючи на погіршення фізичних і функціональних характеристик.
Нерухомість відноситься до низьколіквідних товарів в силу високої вартості одиниці товару, складності процесу інформаційного забезпечення передбачуваних інвесторів. необхідності юридичного оформлення угоди купівлі-продажу.
Фізичні характеристики об'єкта нерухомості як особливого товару включають її довговічність, нерозривний зв'язок із землею, неможливість розкрадання і псування. Унікальність і неповторність об'єкта нерухомості пояснюються його залежністю від місця розташування.
Фізичне опис нерухомості містить, по-перше, інформацію про розміри і форму земельної ділянки, як грунту, наявних комунікаціях, а по-друге, опис будівель, їх розміру, функціонального призначення, стану та відповідності вимогам ринку.
Поняття нерухомості. Розподіл майна на рухоме і нерухоме спочатку було визначено в римському праві і згодом застосовувалося вУкаіни, починаючи з Указу Петра I від 1714 «Про порядок спадкування в рухомих і нерухомого майна», аж до скасування приватної власності на землю в 1923 р після введення в дію Цивільного кодексу Української РСР.
У ст. 130 зазначається, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. Е. Об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди.
До нерухомих речей належать також підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомості може бути віднесено й інше майно.
З позиції оціночної діяльності дане визначення об'єднує рухоме і нерухоме майно, яке має явно виражені фізичні відмінності, так як повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти не можуть бути віднесені до нерухомості, оскільки не мають нерозривний зв'язок із землею.
У ст. 132 ГК України також зустрічається термін «нерухомість» в контексті формулювання поняття «підприємство». У ній вказується, що підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, використовуваний для здійснення підприємницької діяльності. Підприємство в цілому як майновий комплекс визнається нерухомістю.
Підприємство в цілому або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави. оренди та інших угод, пов'язаних із встановленням, зміною та припиненням речових прав.
До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи і послуги (фірмове найменування, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виключні права, якщо інше не передбачено законом або договором.
Терміни «нерухомість» і «оцінка різних об'єктів нерухомості» отримали досить широке практичне розповсюдження, проте специфіка українського ринку, що потребує впорядкування, проявилася в неоднозначному трактуванні цих понять.
Нерухомість це земельну ділянку і фізичні, матеріальні і не підлягають переміщенню об'єкти (будови), міцно пов'язані з землею.
Нерухоме майно має на увазі комплекс прав і вигод, нерозривно пов'язаних з власністю на речову нерухомість. Право власності це права користування, продажу, здачі в оренду, володіння, дарування, а також будь-яка комбінація цих прав, включаючи відмову від них. Комплекс прав представляє сукупність окремих і конкретних майнових прав.
Власник нерухомості може мати всі або тільки частиною цих прав. Оцінка нерухомості передбачає оцінку, як абсолютного права власності, так і часткового майнового права, яке виникає при продажу, здачі в оренду і включає право власності орендодавця і речове право орендаря.
У практиці оцінки нерухомості виділяється так зване міцно приєднане рухоме майно. що включає рухомі компоненти майна, які не пов'язані з нерухомістю і не є її частиною. Наприклад, меблі, холодильники та інші окремо розташовані предмети.