Основні підводні камені при укладанні договору оренди нежитлового приміщення

При укладанні договору оренди нежитлового приміщення, щоб уникнути серйозних непорозумінь, необхідно уточнити в орендодавця, що саме він розуміє під визначенням "орендна ставка". Це уточнення є дуже важливим моментом при оренді офісу від власника, а якщо проігнорувати цю процедуру - майбутнє може піднести чимало неприємних сюрпризів.

1. Податок на додану вартість - необхідно уточнити форму оподаткування компанії-орендодавця, адже організація, що надала оренду офісів від власника, може взагалі не платити ПДВ або платити за спрощеною схемою (6% замість 18%). В такому випадку наймач буде змушений оплачувати різницю між ставками оподаткування зі своєї власної кишені.

Якщо ж компанія клієнта є неплатником ПДВ (спільне підприємство з іноземним капіталом) або платить за "спрощенку", то необхідно повідомити про це орендодавця. У більшості випадків оренда офісу від власника не зменшиться, але з'ясувати відсоток ПДВ необхідно ще перед укладенням договору оренди.

2. Комунальні послуги - чи входить оплата за них, в вартість оренди офісу, або оплачується за окремою статтею. У разі додаткової оплати, потрібно поцікавитися за яким принципом розраховується сума (особливо якщо це частина нежитлового приміщення). Правильною відповіддю на таке питання буде - установка лічильників споживання водо, енерго рессурсов і уточнення у орендодавця тарифів, за якими будеут формуватися рахунки за споживання тих чи інших рессурсов.

Як показує наша багаторічна практика, більшість орендодавців має широкий польотом фантазії, яка підказує їм сотні різних способів привернути наймача до оплати за чужі комунальні послуги.

У компанії "Литовська 10" всі комунальні платежі включені в ставку оренди в разі оренди офісного або складського приміщення. У разі оренди виробничого приміщення, при значному споживання електрики і води, орендарю встановлюється лічильник, і він платить за фактом споживання.

3. Електрика - зазвичай оплачується окремим пунктом. Тут головна увага приділяється правильності тарифів і показниками електролічильника, що встановлюється індивідуально на орендований офіс. У нашій же компанії електрику включено у вартість оренди, тому орендодавець отримує повністю прозорі тарифи, лише в разі оренди виробничих приміщень, можлива установка лічильника.

Іноді, після остаточного розрахунку витрат на послуги зв'язку, у клієнта різко пропадає бажання орендувати нежитлове приміщення в конкретному офісному центрі.

5. Прибирання місць загального користування та орендованої площі, в тому числі прилеглих до будівлі майданчиків, сходових прольотів, курилок, санвузлів і т.п. Якщо цей пункт входить в додаткові платежі, то про це варто дізнатися заздалегідь. Такі місця можуть займати досить велику площу, оплата, за прибирання якої буває дуже навіть відчутною.

6. Охорона - дуже часто відбувається така ситуація, коли під час підписання договору оренди офісу від власника, питання охорони приміщення не піднімається взагалі. Майбутній клієнт бачить охорону на вході в бізнес-центр, і, природно, вважає, що вона входить в договір оренди офісу від власника.

Несподіванки починаються вже після підписання договору оренди офісу від власника, коли до наймача підходять представники служби охорони, і просять, в обов'язковому порядку, укласти договір на надання охоронних послуг для орендованого приміщення.

І з'ясовується, що відмовитися від нав'язаного сервісу - неможливо, а у вартість квадратного метра, оплата цих послуг не була закладена. Тому якщо Ви вирішили зняти офіс, то необхідно відразу розібратися з цим питанням, вивчивши розцінки і текст договору охоронної фірми.

Основними моментами при розгляді договору про охорону офісу є:

- Хто несе відповідальність за недоторканність і цілісність орендованого офісу. Якщо охоронна фірма - то в якій формі це виражається;

- Чи гарантує охорона збереження майна, обладнання, цінностей, оргтехніки, меблів та іншого, в моменти відсутності співробітників в офісі;

- Чи забезпечується цілісність і недоторканність автотранспортних засобів, що знаходяться на території стоянки при бізнес-центрі;

Вкрай важливо вирішувати ці питання, до підписання договору оренди офісу від власника, лише тоді можна виторгувати собі привілеї або знижені тарифи на охорону.

7. Експлуатаційні витрати (поточні витрати на експлуатацію будівлі) - розпливчасте визначення, без точних формулювань і списку тієї чи іншої послуги, що входять в ці статті витрат. Важливо відразу зажадати деталізувати і зафіксувати письмово перелік усіх послуг. У тому випадку, коли вони не входять в додаткову статтю витрат при оренді офісу від власника, можна не акцентувати уваги на це.

8. Парковка чи стоянка для автомобілів - якщо така передбачена в планах будівлі і існує, то, як правило, кількість машиномісць на ній не відповідає кількості офісних приміщень в будівлі. Тому, найчастіше місця на парковці не включені у вартість оренди офісу від власника, і їх запропонують оплачувати окремо.

Також необхідно вивчити розцінки на місячну оренду машиномісця, щоб визначити - чи не буде вигідніше залишати автомобіль на охоронюваній державної або комерційної платній автостоянці.

9. Порядок оплати оренди офісу від власника. Дуже рідко буває таке, щоб орендна плата проводилася повністю безготівковими платежами, найчастіше форма оплати є комбінованою - якась частина йде через банківські платежі, для податкової інспекції і бухгалтерської звітності, а сума, що залишилася - готівкою, з рук в руки.

Наша компанія "Литовська 10", ставиться до цих рідкісних винятків, так як здає всі приміщення як юридична особа і всі платежі проводить тільки офіційно, адже над компанією стоять контролюючі організації.

Необхідно відразу з'ясувати пропорції між "чорної" і "білої" бухгалтерією. Зараз не рідкість така ситуація, коли орендодавцем є не юридична, а приватна особа. І тут часто виникає питання про оплату всієї суми за оренду офісу від власника готівкою. А буває так, що наймачеві вкрай важлива повна прозорість витрат на оренду офісу від власника. Таке відбувається, коли над клієнтом існують контролюючі організації, що фінансують його.

Тому з'ясувати форму оплати оренди офісу від власника необхідно заздалегідь, до того як буде витрачена сила-силенна часу на узгодження, підтвердження, дозволу і обговорення.

Сподіваємося, що наші рекомендації по вибору оренди офісу від власника, допоможуть Вам підібрати ідеальний варіант.