Організація продає квартиру фізособі бухоблік і оподаткування
Продавець квартири - юридична особа. покупець - фізична особа. Особи не є взаємозалежними.
При договорі купівлі-продажу квартири який податок платить продавець, а який - покупець? Як це відбувається і оформляється?
Розглянувши питання, ми прийшли до наступного висновку:
У юридичної особи (організації) при реалізації квартири фізичній особі виникає обов'язок сплати податку на прибуток.
У фізичної особи при придбанні квартири виникає не обов'язок зі сплати податку, а право на отримання майнового вирахування.
Оподаткування у організації
Згідно з пп. 1 п. 1 ст. 146 НК Україна об'єктом оподаткування ПДВ визнаються операції з реалізації товарів (робіт, послуг) на території Укаїни. При цьому ст. 149 НК Україна встановлено перелік операцій, які не підлягають оподаткуванню (звільняються від оподаткування).
Згідно з пп. 22 і п. 23 п. 3 ст. 149 НК Україна не підлягає обкладенню ПДВ (звільняється від оподаткування) на території України реалізація житлових будинків, житлових приміщень, а також часткою в них, а також передача частки в праві на спільне майно в багатоквартирному будинку при реалізації квартир.
При цьому, якщо платником податків здійснюються операції, що підлягають оподаткуванню, та операції, що не підлягають оподаткуванню (звільняються від оподаткування), платник податків зобов'язаний вести окремий облік таких операцій (п. 4 ст. 149 НК РФ).
Зверніть увагу, що платник податків, який здійснює операції з реалізації товарів (робіт, послуг), передбачені п. 3 ст. 149 НК РФ, має право відмовитися від звільнення таких операцій від оподаткування, представивши відповідну заяву до податкового органу за місцем своєї реєстрації в якості платника податків у термін не пізніше 1-го числа податкового періоду, з якого платник податків має намір відмовитися від звільнення або призупинити його використання.
Така відмова або призупинення можливі тільки по відношенню до всіх здійснюваних платником податку операцій, передбачених одним або декількома підпунктами п. 3 ст. 149 НК РФ. Не допускається, щоб подібні операції звільняти чи не звільняти від оподаткування в залежності від того, хто є покупцем (набувачем) відповідних товарів (робіт, послуг).
З метою оподаткування прибутку доходом від реалізації визнається виручка від реалізації будь-якого майна, яка визначається виходячи з усіх надходжень, пов'язаних з розрахунками за реалізоване майно, виражених у грошовій і (або) натуральної формах, за вирахуванням податків, пред'явлених покупцеві (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
Згідно з пп. 2 п. 1 ст. 268 НК Україна при реалізації іншого майна (за винятком цінних паперів, продукції власного виробництва, покупних товарів) організація-платник податків має право зменшити доходи від реалізації на ціну придбання цього майна.
Звертаємо увагу, що при реалізації нерухомості неоднозначним є питання визнання дати отримання доходу для цілей обчислення податку на прибуток.
При методі нарахування доходи визнаються в тому звітному (податковому) періоді, в якому вони мали місце, незалежно від фактичного надходження грошових коштів, іншого майна (робіт, послуг) і (або) майнових прав (метод нарахування) (п. 1 ст. 271 НК РФ). Для доходів від реалізації, якщо інше не передбачено главою 25 НК РФ, датою отримання доходу визнається дата реалізації товарів (робіт, послуг, майнових прав), що визначається відповідно до п. 1 ст. 39 НК Україна (п. 3. ст. 271 НК РФ). Реалізацією товарів визнається передача на оплатній основі права власності на товари (п. 1 ст. 39 НК РФ).
Право власності на нерухоме майно у покупця виникає з моменту державної реєстрації (ст. 219, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ЦК України).
Таким чином, виходячи з норм ст. 223 і ст. 551 ГК України доходи від продажу квартир можуть бути визнані для цілей оподаткування прибутку на дату переходу прав власності на об'єкт, тобто на дату державної реєстрації прав власності покупця на квартиру (п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ) .
Однак контролюючі органи займають в цьому випадку іншу позицію.
У той же час має сенс навести як приклад і рішення суду, яке відрізняється від вищевикладених.
Таким чином, якщо передача квартири покупцеві за актом і державна реєстрація прав власності покупця на квартиру відбудуться в різних звітних (податкових) періодах, при цьому організація вирішить визнати виручку від реалізації квартири на дату державної реєстрації прав власності покупцем, то в цьому випадку є ризик виникнення спору з податковим органом, який може бути дозволений тільки в судовому порядку.
Зауважимо, що той же самий порядок визнання доходу (на дату державної реєстрації прав власності покупцем) не спричинить за собою ніяких ризиків, якщо передача квартири покупцеві за актом і державна реєстрація прав власності покупця на квартиру відбудуться в одному звітному (податковому) періоді.
Якщо організація не готова до можливих спорів з податковими органами, то дохід слід визнати на момент передачі нерухомості за актом приймання-передачі.
Оподаткування у покупця - фізичної особи
Відразу відзначимо, що у фізичної особи при придбанні квартири виникає не обов'язок зі сплати податку, а право на отримання майнового вирахування з податку на доходи фізичних осіб (ПДФО).
Відповідно до пп. 2 п. 1 ст. 220 НК Україна при визначенні розміру податкової бази з ПДФО платник податків має право на отримання майнових податкових відрахувань у сумі, фактично витраченої платником податків, зокрема, на нове будівництво або придбання на території України житлового будинку, квартири, кімнати або частки (часток) у них, але не більше 2 000 000 рублів без обліку сум, спрямованих на погашення відсотків. При цьому, якщо в одному податковому періоді майновий податкові відрахування не може бути використано повністю, його залишок може бути перенесений на наступні податкові періоди до повного його використання.
Майнові податкові відрахування з ПДФО можуть надаватися за вибором платника податку:
- після закінчення відповідного податкового періоду після подання платником податків податкової декларації (в цьому випадку грошові кошти перераховуються платнику податку безпосередньо податковим органом) (п. 2 ст. 220 НК РФ);
- до закінчення відповідного податкового періоду (в цьому випадку відрахування надається роботодавцем - податковим агентом) (п. 3 ст. 220 НК РФ).
У цьому випадку фізична особа пише заяву на ім'я керівника організації. До заяви необхідно додати повідомлення, видане податковою інспекцією, що підтверджує право платника податків на майнове податкове вирахування.
За отриманням повідомлення платник податків самостійно звертається до податкового органу за місцем проживання вУкаіни. Для цього він подає до податкової інспекції:
- письмову заяву про видачу повідомлення;
- документи, що свідчать про право на майнове відрахування.
- договір про придбання квартири;
- документи, що підтверджують право власності на квартиру;
- платіжні документи, що підтверджують факт сплати грошових коштів по виробленим видатках (квитанції до прибуткових касових ордерів або банківський документ);
- довіреність на оплату, якщо оплата була проведена іншою особою від імені заявляє право на відрахування платника податків;
- довідка (довідки) форми N 2-ПДФО, видана роботодавцем (роботодавцями);
- інші документи, що підтверджують право платника податків на майнові податкові відрахування.
Зверніть увагу, що повторне надання платнику податків майнового податкового відрахування, передбаченого пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не допускається. Тобто фізична особа має право отримати майновий податкове вирахування тільки один раз і тільки по одному об'єкту нерухомості з числа зазначених у цьому підпункті.
Відповідь підготував:
Експерт служби Правового консалтингу ГАРАНТ
член Палати податкових консультантів Титова Олена
Контроль якості відповіді:
Рецензент служби Правового консалтингу ГАРАНТ
аудитор Мельникова Олена
Матеріал підготовлений на основі індивідуальної письмової консультації, наданої в рамках послуги Правовий консалтинг. Для отримання докладної інформації про послугу зверніться до обслуговуючого Вас менеджеру.