Оренда на довірі

Віддати в управління скромну квартиру в Бутово і виїхати на Гоа можна, але ризиковано. Є ймовірність, що коли ви повернетеся, то залишитеся ні з чим. Ринок довірчого управління орендними житлом вУкаіни розвинений слабо. А послуга тим не менш затребувана.

Живи в задоволення

Необхідність в цій послузі виникла в той період, коли Украінане стали в масовому порядку інвестувати кошти в житло. Коли квартир набували дві, три і більше, контролювати їх самостійно ставало важко. З'явився попит на послуги управління, а за ним і відповідну пропозицію.

Сьогодні довірче управління поширене в основному в великих містах. Серед тих, хто віддає свою нерухомість в управління, багато іноземців і клієнтів з регіонів, які інвестували гроші в московську нерухомість. Це також і публічні персони, які не хочуть афішувати своє майно або вступати в контакт з невідомими їм наймачами. Пенсіонери, які в силу вікових або психологічних особливостей не можуть грамотно розпоряджатися своїми квартирами або ж хочуть отримати додатковий дохід.

Але найбільше серед клієнтів керуючих компаній тих власників, які їдуть за кордон на тривалий період. Багато з них здають своє житло в довірче управління і починають дауншіфтіть. Доходу, отримуваного від здачі московської квартири, досить, щоб жити в задоволення десь в Таїланді, на Гоа і т.д.

Схема взаємодії власника і агентства починається з нотаріально завіреного договору на управління, який регламентує права і обов'язки сторін. Як правило, це довгострокові контракти: мінімум - річний, максимум - на три - п'ять років. Власник сам вибирає набір послуг, які він хоче отримувати від керуючої компанії (КК): від внесення комунальних платежів і заміни лампочок до ремонту приміщення, покупки меблів і податкової звітності.

«Також агентство за договором може оплачувати простій квартири. Але в будь-якому випадку КК гарантує власнику щомісячну виплату певної суми », - уточнює Марія Жукова, перший заступник директора компанії« МІЕЛЬ-Оренда ».

«Одна з важливих послуг в договорі довірчого управління нерухомістю - щомісячний огляд житлового об'єкта, - звертає увагу Світлана Улицька. - Співробітники КК регулярно відвідують квартиру на предмет виявлення і якнайшвидшого усунення очевидних поломок, слідів затоки, протікання або загоряння, наявності сторонніх запахів, тварин в квартирі, проти яких власник міг заперечувати. Крім того, агент з'ясовує реальне число проживаючих: не секрет, що іноді воно в рази відрізняється від прописаного в договорі найму ».

Експерти підкреслюють, що співпраця з офіційним договором вигідно для обох сторін. «Орендар має справу з юридичною особою, тому будь-які питання вирішуються оперативно, - зазначає Вадим Ламін, керуючий партнер агентства нерухомості SPENCER ESTATE. - А господар квартири економить час за відносно невеликі гроші. Фірма несе відповідальність в рамках договору ».

Вартість довірчого управління розраховується як відсоток від орендних платежів, який залежить від переліку послуг КК. Якщо мова йде про повну управлінні, то це буде 30-40%, в ряді випадків доходить і до 50%. Якщо ж мова йде тільки про сервісне управлінні, тоді сума винагороди становить близько 10%. Гроші за оренду перераховують на карту клієнта-власника.

Але можуть бути й інші схеми. Агентство підписується під фіксованою сумою, яку виплачують клієнту, а все, що вище, отримує в якості оплати послуг. «Можлива і така схема: власник хоче здати« вбиту »квартиру, має низьку ринкову ціну орендної ставки, - продовжує Марія Жукова. - За рахунок агентства в квартирі роблять ремонт і здають потім за вищою ціною. При цьому власник отримує ту суму, в яку була оцінена квартира спочатку, до ремонту, а агентство - різницю між вартістю оренди відремонтованого житла і виплатами власнику. Подібні договори укладають мінімум на п'ять років, і у ріелторів є можливість відбити вкладення ».

У невеликих фірмах управлінням займається не компанія, а конкретний агент, на якого оформляють довіреність. На підставі цієї довіреності він укладає договори найму, стежить за графіком комунальних платежів і передає гроші власнику квартири. Плата за таку послугу мінімальна (10% від суми оренди), тому агентство, як правило, отримує комісію за фактом здачі квартири (традиційні 100%), а далі клієнт розраховується з агентом.

На ринку є фірми, які займаються короткостроковою орендою, використовуючи для цих цілей квартири, що знаходяться в довірчому управлінні. «Вони укладають тривалі контракти з власниками нерухомості і платять їм щомісячну плату, при цьому самі здають квартиру подобово, але лише на два тижні, - розповідає Анна Карпова, керівник відділу оренди елітної міської нерухомості компанії Est-a-Tet. - Це збільшує прибуток від здачі в оренду, але вимагає додаткових грошових і часових витрат - пошуку клієнтів, прибирання приміщення і т.д. ».

Подібні нюанси використання житлової площі потрібно обов'язково прописувати в договорі, щоб не стати жертвою шахраїв. Ризик залишитися на Гоа без грошових коштів, будучи обдуреним керуючим особою, на жаль, існує. Наприклад, квартира здається відразу трьом-чотирьом орендарям. З них шахраї отримують авансові платежі - як мінімум за перший і останній місяці - і зникають з цими грошима. Квартиру без відома господаря можуть нещадно експлуатувати, здаючи подобово або здаючи койко-місця. В результаті власник отримує назад «вбиту» квартиру, в яку доведеться вкладати купу грошей на відновлення.

Щоб цього уникнути, потрібно ретельно прописувати в договорі всі пункти за зобов'язаннями обох сторін, в тому числі для яких цілей може бути використана квартира і скільки людей в ній може проживати.

Експерти відзначають, що в Москві лише 20% орендодавців звертаються в агентства і укладають офіційний договір на управління. «У цьому сегменті поки не спеціалізуються великі компанії, тобто послуги з управління нерухомістю не виділені в окремий напрямок, - зауважує Олексій Смердов, керівник відділу оренди« НДВ-Нерухомість ». - Проте гравці ринку, що не позиціонують дану діяльність як профільну, можуть надавати допомогу клієнтам у цій сфері ».

Причини нерозвиненості ринку оренди житла можуть бути в наступному. «Для переважної більшості власників сдаваемая нерухомість - єдине джерело доходу, - говорить Галина Сенько, директор депaртамента оренди IntermarkSavills. - Відповідно, вони не можуть собі дозволити додаткові витрати на залучення УК ».

Друга причина - вимоги щодо оформлення та ведення цієї діяльності. Законодавство передбачає обов'язкову державну реєстрацію договорів довірчого управління і бухгалтерський облік (відображення даного майна на окремому балансі і ведення по ньому самостійного обліку, відкриття банківського рахунку для розрахунків по діяльності, пов'язаної з довірчим управлінням, і т.д.). Щоб уникнути додаткових юридичних і бухгалтерських перепон, деякі компанії укладають звичайні агентські договори. «Такий договір не дає повного права управління майном, - пояснює Галина Сенько. - Деякі дії можна виконувати тільки з юридичної згоди власника. У разі укладення повноцінного договору довірчого управління УК набуває такі ж права, як і у власника на період дії договору ».

«Реалії сьогоднішнього ринку оренди такі, що питання управління об'єктами житлової нерухомості вирішуються через приватних осіб, які так чи інакше знайомі з власниками квартир, - вважає Сергій Креков, генеральний директор керуючої компанії Clever Estate. - Тобто послуга надається виключно на підставі довіри власника. Розвитку офіційного відкритого ринку управління це заважає ».

Проте цей сегмент перспективний, але для його розвитку необхідно вирішити два питання. Перший - переклад фінансових відносин між довірителем та управителем особою або компанією в офіційне русло.

Друге питання - формування культури довірчих відносин між клієнтом і КК. Власники поки сумніваються в надійності КК і збереження свого майна. В результаті довірчого управління не вистачає найголовнішого - довіри громадян.