Операції з нерухомим майном - студопедія

Об'єкт нерухомості може бути об'єктом торгу і угод в декількох проявах, що розрізняються повнотою переданих прав:

· Продається сам об'єкт, якщо покупцеві передається повне право власності (з повним пакетом правочинів, включаючи права витрачання, передачі і знищення об'єкта);

· Продається право орендаря, якщо покупцеві (орендарю) передається право володіння і користування (без права розпорядження, але з правом зміни фізичної сутності об'єкта);

· Продається право користування, якщо покупцеві (орендарю) передається право користування (без прав розпорядження юридичної і фізичної долею об'єкта);

· Продається право орендодавця на отримання регулярного доходу шляхом здачі об'єкта в оренду від імені власника (можливо, за допомогою оформлення довгострокової оренди з правом передачі об'єкта або його частин в суборенду).

Купівля-продаж - угода, в якій продавець зобов'язується передати об'єкт нерухомості у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти цей об'єкт і сплатити за нього певну ціну. Суб'єктами угоди можуть бути і громадяни, і юридичні особи.

Договір купівлі-продажу об'єкта нерухомості укладається у письмовій формі і підлягає обов'язковій державній реєстрації.

При укладенні договору купівлі-продажу по цій угоді продавець має право вимагати:

· Сплати обумовленої в договорі ціни;

· Оплати вартості об'єкта і відсотків (на основі облікової ставки банківського відсотка за місцем проживання продавця), якщо покупець не оплачує об'єкт вчасно;

· Оплати об'єкта нерухомості або відмови від виконання договору купівлі-продажу, якщо покупець відмовляється прийняти та оплатити об'єкт.

При цьому продавець зобов'язаний:

· Передати об'єкт нерухомості вільним від будь-яких обтяжень, якщо тільки покупець не погодився прийняти об'єкт обтяженим саме цими правами;

· В разі вилучення об'єкта у покупця третіми особами відшкодувати покупцеві збитки, якщо не доведе, що той знав або повинен був знати про наявність підстав, які послужили причиною вилучення;

· Вступити у справу на стороні покупця в разі пред'явлення позову про вилучення об'єкта нерухомості третьою особою;

· Передати об'єкт покупцеві в тому вигляді, в якому передбачається договором купівлі-продажу.

Покупець має право вимагати:

· Передачі проданого йому об'єкта нерухомості;

· Зменшення ціни об'єкта або розірвання договору купівлі-продажу, якщо об'єкт має обтяження;

· При передачі об'єкта, який відповідає тому виду, який він мав при укладенні договору купівлі-продажу: пропорційного зменшення ціни угоди; безоплатного усунення недоліків у визначений (розумний) період; відшкодування своїх витрат на усунення цих недоліків; повернення сплаченої ціни об'єкта при відмові від виконання договору; заміни об'єкта нерухомості відповідно до виду (і якістю), передбаченим договором купівлі-продажу;

· Пред'явити вимоги, пов'язані з недоліками об'єкта нерухомості, при виявленні їх упродовж розумного строку, але в межах двох років, якщо інше не встановлено законом або договором.

При цьому покупець зобов'язаний:

· Прийняти переданий йому об'єкт нерухомості;

· Оплатити об'єкт безпосередньо до або після передачі об'єкта, якщо інше не встановлено договором, законом, іншим правовим актом;

· Оплатити об'єкт за ціною, передбаченої договором купівлі-продажу.

Виділяються такі форми організації операцій купівлі-продажу:

· Індивідуальні угоди (за участю посередника);

Торги з продажу прав власності або прав оренди на нерухомість проводяться у формі аукціону або конкурсу.

Аукціон - публічний спосіб продажу об'єкта покупцеві, який запропонував максимальну ціну без покладання на нього будь-яких зобов'язань. За формою подачі заяв розрізняють аукціони відкритий і закритий.

Тендер - конкурсна форма проведення підрядних торгів, на яких здійснюється продаж права укладення договору підряду на реалізацію проекту.

Міна - операція, в якій кожна зі сторін зобов'язується передати у власність іншій стороні один об'єкт в обмін на інший. Суб'єктами угоди можуть бути і громадяни, і юридичні особи. Якщо при угоді виявляється, що відповідно до договору міни об'єкти обміну визнаються нерівноцінними, то сторона, ціна об'єкта якої нижче, повинна оплатити різницю в цінах. Якщо терміни передачі об'єктів нерухомості не збігаються, то застосовуються правила про зустрічний виконанні зобов'язань. Право власності в цій угоді переходить до сторін одночасно після виконання обома сторонами зобов'язань передати об'єкти нерухомості.

· Між наймачами-користувачами приміщень з отриманням відповідних документів (забезпечується обмін права користування на рівноцінне право користування);

· Між наймачем приміщення (які мають тільки право користування) і власником (забезпечується обмін права користування на право власності).

Дарування - угода, в якій дарувальник безоплатно передає або зобов'язується передати обдаровуваному:

· Об'єкт нерухомості у власність;

· Майнове право (вимога) до себе або до третьої особи або звільняє або зобов'язується звільнити обдаровуваного від майнових обов'язків.

Суб'єктами угоди можуть бути або громадяни, або юридичні особи.

Для угоди дарування можуть бути встановлені обмеження:

· Якщо об'єкт нерухомості перебуває у спільній сумісній власності, то дарування можливе тільки за згодою всіх його учасників.

· Для юридичних осіб, якщо об'єкт нерухомості належить на праві господарського відання або оперативного управління, дарування можливо тільки за згодою власника об'єкта нерухомості.

В угоді дарування обдаровуваний має право в будь-який час до передачі йому об'єкта нерухомості відмовитися від нього.

Спадкування забезпечує перехід права власності на майно після смерті суб'єкта до його спадкоємцю за заповітом або - за відсутності заповіту - згідно із законом.

Договір по цій угоді вчиняється у письмовій формі і обов'язково засвідчується нотаріально і реєструється.

Рента обтяжує земельну ділянку, підприємство, будівля, споруда або інше нерухоме майно, передане під її виплату. У разі відчуження такого майна платником ренти його зобов'язання за договором ренти переходять на набувача майна.

Особа, яка передала обтяжене рентою нерухоме майно у власність іншої особи, несе субсидіарну з ним відповідальність за вимогами одержувача ренти, що виникли в зв'язку з порушенням договору ренти.

Рента має кілька підвидів:

Постійна рента виплачується безстроково в грошовій формі або шляхом надання речей, виконання робіт (надання послуг), відповідних за вартістю грошовій сумі ренти, після закінчення кварталу (якщо інше не встановлено договором). Постійна рента на об'єкт нерухомості може бути викуплена як за бажанням платника ренти, так і на вимогу одержувача ренти.

На вимогу одержувача постійної ренти вона може бути викуплена в наступних випадках:

· При порушенні платником зобов'язань;

· При неплатоспроможності платника ренти;

· В разі надходження об'єкта, переданого під виплату ренти, у спільну власність або розділу його між декількома особами;

· В інших випадках, передбачених договором.

Довічна рента виплачується протягом життя одержувача ренти. Грошова сума не може бути менше однієї мінімальної заробітної плати. Ця рента виплачується зазвичай щомісяця (якщо інше не встановлено договором).

Оренда - угода, при якій орендодавець (власник об'єкта або особа, уповноважена на це законом або власником) зобов'язується надати орендарю об'єкт нерухомості за орендну плату у тимчасове володіння і користування або тільки у тимчасове користування даний об'єкт нерухомості. Письмова форма договору оренди і його реєстрація обов'язкові.

Якщо трапиться, що об'єкт нерухомості передається у власність іншій особі (т. Е. Власник його продасть чи обміняє, або подарує, або укладе рентний договір), то орендний договір не змінюється з новим власником і не розривається (якщо цього не бажає орендар).

При укладанні договору оренди цієї оборудки орендодавець має право вимагати:

· Сплату орендної плати;

· Дострокового внесення від орендаря орендної плати у встановлений орендодавцем термін в разі істотного порушення ним строків внесення;

· Розірвання договору оренди, якщо орендар користується об'єктом не у відповідності з його призначенням або умовами договору, погіршує стан майна, більше двох разів поспіль не вносить орендну плату та ін.

· Надати зданий в оренду об'єкт нерухомості своєчасно і в стані, що відповідає його призначенню та умовам договору оренди;

· Відповідати за недоліки зданого в оренду об'єкта, що перешкоджають його використанню, навіть якщо при укладенні договору він про них не знав;

· Попередити орендаря про права третіх осіб;

· Провести за свій рахунок капітальний ремонт об'єкта нерухомості, якщо інше не передбачено договором або законом.

Орендар має право:

· Витребувати зданий в оренду об'єкт нерухомості і відшкодування збитків, завданих несвоєчасністю надання об'єкта;

· Вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, завданих невиконанням договору;

· При виявленні недоліків в орендованому об'єкті: вимагати їх усунення, або зменшення орендної плати, або відшкодування витрат на їх усунення, або розірвання договору оренди; тримати з орендної плати суму витрат на усунення недоліків, повідомивши про це орендодавця;

· Вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору при появі не обумовлених прав третіх осіб на орендований об'єкт;

· Якщо орендодавцем не проведено капітальний ремонт: провести його за рахунок орендодавця; вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків;

· З дозволу орендодавця: здати об'єкт нерухомість в суборенду; передати орендні права іншій особі; віддати орендні права в заставу або внести до статутного капіталу господарських товариств і товариств;

· Мати перевагу при укладанні оренди на новий термін.

· Своєчасно вносити орендну плату;

· Користуватися орендованим об'єктом нерухомості відповідно до його призначення та умов договору.

Право на частину земельної ділянки, яка зайнята нерухомістю і необхідна для її використання, передається одночасно з передачею орендних прав на нерухомість.

Найм житлового приміщення - операція, в якій одна сторона - власник житлового приміщення або уповноваженою ним особа (наймодавець) - зобов'язується надати іншій стороні (наймачу) житлове приміщення за плату у володіння і користування для проживання в ньому.

Юридичним особам житлове приміщення може бути надано у володіння та (або) користування на основі договору оренди або іншого договору. Юридична особа може використовувати житлове приміщення тільки для проживання громадян.