Оформлення земельної ділянки під багатоквартирним будинком
Оформлення земельної ділянки під багатоквартирним будинком.
З введенням в дію Житлового кодексу Укаїни виникло чимало запитань, пов'язаних з правом власності на спільне майно власників приміщень у багатоквартирному будинку. Ряд питань пов'язаний з оформленням права власності на земельну ділянку під таким будинком.
Земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, який сформований до введення в дію Житлового кодексу Укаїни і щодо якого проведено державний кадастровий облік, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
У разі якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, не сформований до введення в дію Житлового кодексу Укаїни, на підставі рішення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку будь-яка уповноважена зазначеними зборами особа має право звернутися до органи державної влади або органи місцевого самоврядування із заявою про формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок.
Формування земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, здійснюється органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
З моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Багатоквартирні будинки та інші об'єкти нерухомого майна, що входять до складу таких будинків, побудовані або реконструйовані після введення в дію Житлового кодексу Укаїни, приймаються приймальною комісією лише при встановленні розмірів і меж земельних ділянок, на яких розташовані такі багатоквартирні будинки.
З моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, переходить безкоштовно у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному будинку.
Отже, у власників приміщень у багатоквартирних будинках виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку, де розташовані ці будинки.
Іншими словами, державна реєстрація права спільної часткової власності на земельну ділянку, яка є спільним майном в багатоквартирному будинку, носить правоподтверждающій характер. А право спільної часткової власності у власників приміщень у багатоквартирних будинках на земельну ділянку, на якій розташовані такі будинки, виникає з моменту формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку. При цьому державна реєстрація права хоча б одного власника житлового або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку (і одночасна державна реєстрація нерозривно пов'язаного з ним права спільної часткової власності на спільне майно в багатоквартирному будинку, в тому числі на земельну ділянку) є юридичним актом визнання та підтвердження державою виникнення прав власників приміщень у багатоквартирному будинку на вказане майно, в тому числі на земельну ділянку.
Укладання будь-яких додаткових договорів передачі спільного майна в багатоквартирному будинку у спільну часткову власність чинним законодавством не передбачено, також відсутні вимоги про видання органами державної влади або органами місцевого самоврядування рішень про надання земельних ділянок власникам приміщень в багатоквартирних будинках. При цьому видання даними органами ненормативного правового акта про надання земельної ділянки у спільну часткову власність власників приміщень багатоквартирного будинку (рішення про надання земельних ділянок власникам приміщень в багатоквартирних будинках) не потрібно.
Таким чином, в силу закону при придбанні прав на житлове приміщення в багатоквартирному будинку купуються права на земельну ділянку під таким будинком. При придбанні квартири ця частка переходить до набувача, заборонити такий перехід не можна. Тобто земельна ділянка, а вірніше, його частину, пропорційна площі квартири, спочатку входить у вартість квартири. Відзначимо, що частка в загальній власності пропорційна площі квартири власника.
Однак сам земельну ділянку потрібно сформувати, тому як в нього буде входити не тільки земля під будинком, а й елементи озеленення і благоустрою, а також інші призначені для обслуговування, експлуатації будинку об'єкти, розташовані на земельній ділянці. Межі та розмір ділянки визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність. Площа ділянки обчислюють органи влади, керуючись як федеральним, так і регіональним законодавством. Для того щоб сформувати земельну ділянку, потрібно зібрати загальні збори власників будинку і прийняти на ньому рішення, потім подати документи в регіональні або в муніципальні органи влади. Перелік документів та орган визначаються кожним суб'єктом самостійно. Як правило, до переліку документів входить заяву про формування земельної ділянки, протокол загальних зборів власників, на якому прийнято рішення про формування.
1. Механізм реєстрації ТСЖ
Державна реєстрація ТСЖ - тільки перший (хоч і найважливіший) привід для звернення до реєструючого органу, і дорогу туди голова правління ТСЖ не повинен забувати! Насправді весь період існування юридичної особи - і ТСЖ в тому числі, від його створення і до ліквідації (або реорганізації), керівник організації повинен звертатися до реєструючого органу, щоб представити ті чи інші відомості про ТСЖ і / або отримати потрібні документи.
Після того, як проведено перше (організаційне) збори членів ТСЖ, на якому повинні бути прийняті наступні рішення:
- про створення ТСЖ,
- про затвердження Статуту ТСЖ,
- про обрання правління і голови правління ТСЖ,
Підготовка пакету документів
Заява та інші необхідні для державної реєстрації документи в реєструючий (податковий) орган подає заявник з членів створеного ТСЖ, уповноважений протоколом установчих зборів - наприклад, обраний голова правління ТСЖ.
У реєструючий орган заявником повинні бути подані такі документи:
- Заява форми Р11001. заповнену друкованими літерами чорним або синім чорнилом, або машинописним текстом (заповнену заяву також можна роздрукувати на принтері). Заява та всі необхідні листи додатків повинні бути підписані заявником. Підпис заявника в розділі 7 заяви обов'язково повинна бути засвідчена нотаріусом. Перші три листа заяви містять основні відомості про реєстроване ТСЖ. До цих трьох листів обов'язково повинні бути додані наступні листи форми Р11001:
Лист Г. «Відомості про особу, яка має право без довіреності діяти від імені юридичної особи» - на голови правління ТСЖ. Вказуються повністю прізвище, ім'я, по батькові, ІПН (при наявності Свідоцтва з податкової інспекції або позначки в паспорті про ІПН), відомості про паспорті (або іншому його замінює), відомості про місце проживання (в точній відповідності з реєстрацією за місцем проживання).
Лист Ж. «Відомості про види економічної діяльності». У розділі повинні бути вказані коди за класифікатором КВЕД і відповідні цим кодам найменування всіх видів економічної діяльності, які здійснюватиме ТСЖ. У першому рядку повинен бути вказаний основний вид діяльності: наприклад, 70.32 (Управління нерухомим майном), або 70.32.1 (Управління експлуатацією житлового фонду). Після основного виду діяльності вказуються інші види діяльності ТСЖ Якщо, припустимо, у ТСЖ є нежитлові приміщення, які будуть здані орендарям, то можна до переліку видів діяльності включити 70.20 (Оренда власного нерухомого майна).
Подача документів ТСЖ в реєструючий орган
Після того, як заяву про державну реєстрацію ТСЖ, протокол установчих зборів і обидва примірника Статуту ТСЖ повністю підготовлені, підпис заявника в заяві про реєстрацію засвідчена нотаріусом, і державне мито сплачено, потрібно всі ці документи подати до реєструючого органу (податкової інспекції), якому підвідомча місце знаходження ТСЖ.
Законом передбачено два способи направлення документів:
Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та копії документів з реєстраційної справи ТСЖ
Виписки з ЕГРЮЛ є основним офіційним документом, що підтверджує внесення відомостей про організацію в Єдиний державний реєстр, і пред'являються в встановлених законом випадках - наприклад, при оформленні підпису в банку або при оформленні прав на нерухоме майно, що належить ТСЖ.
Виписки з ЕГРЮЛ з відомостями про юридичну особу видаються самому юридичній особі безкоштовно за його письмовою заявою, підписаною керівником. Виписки з ЕГРЮЛ з відомостями про юридичну особу видаються будь-якій зацікавленій особі за встановлену плату за його письмовою заявою, до якого прикладено документ про оплату (копія документа про оплату). Плата за видачу виписки з ЕГРЮЛ становить 200 рублів при виконанні запиту протягом 5 днів після його надходження в реєструючий орган, а за термінове виконання запиту - не пізніше наступного робочого дня - плата становить 400 рублів.
У тому ж порядку і за ту ж плату реєструючий орган видає завірені копії документів з реєстраційної справи юридичної особи, але безкоштовна видача копій документів не передбачена законом. Винятком є запити судів, правоохоронних органів, органів влади, що подаються в рамках виконання ними своїх повноважень - такі запити виписок з ЕГРЮЛ і копій документів завжди виконуються реєструючим органом безкоштовно.
2.На який земельну ділянку можуть претендувати жителі
Спільним майном в багатоквартирному будинку відповідно до ст. 36 ЖК є: приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі конструкції даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше про орудування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці. Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
При цьому мова також йде про так званої прибудинкової території житлового будинку. Зокрема, до прибудинкової території відносяться пожежні проїзди, сушарки для білизни, дитячі майданчики, колективні автостоянки, гаражі, дитячі та спортивні майданчики, розташовані в межах земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, і вся та територія, за прибирання якої платять мешканці цього будинки на підставі договору, що укладається мешканцями з керуючою компанією.
3. Процедура отримання даної земельної ділянки
Виходячи з тексту статті 16 введеного закону, можна виділити два способи набуття права власності на земельну ділянку:
- безкоштовний перехід у спільну часткову власність власників приміщень у багатоквартирному житловому будинку, в разі якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, сформи
- формування земельної ділянки та проведення його державного кадастрового обліку, в разі якщо земельна ділянка, на якій розташовані багатоквартирний будинок і інші входять до складу такого будинку об'єкти нерухомого майна, не сформований до введе
4.Возможность підстави для відмови (аналіз судової практики)
- Відсутність документів, подання яких потрібне
- Необгрунтовані заявлені власниками приміщень вимоги до кордонів і площі земельної ділянки
- Наявність прав третіх осіб на земельну ділянку, припинення яких неможливе, і інші передбачені законодавством
- Виявлення факту, що об'єкт нерухомого майна не є багатоквартирним будинком
- Земельна ділянка під багатоквартирним будинком був сформований до введення в дію Житлового Кодексу Укаїни, і щодо нього було проведено державний кадастровий облік, за виключення випадку, якщо потрібна зміна меж земельних ділянок під багатоквартирними будинками.
10-109-601 (Товариство звернулося із заявою про державну реєстрацію зазначеного права на спільне майно в багатоквартирному будинку, що складається з земельної ділянки, в чому йому було відмовлено, оскільки в заяві не було зазначено розмір частки у праві спільної часткової власності)