Обмеження і обтяження у використанні земельних ділянок

Обмеження (обтяження) та сервітути є нормальним механізмом регулювання земельних відносин, без якого важко або неможливо поєднувати інтереси земельних власників з громадськими інтересами.

Права власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів ЗУ можуть бути обмежені в зв'язку з обтяженням ЗУ певними умовами і зобов'язаннями, які встановлюються безпосередньо законодавством, договорами або рішенням суду.

Обтяження ЗУ включаються в його правовий статус, підлягають державній. реєстрації і зберігаються при переході ЗУ до іншої особи.

Наявність обтяження ЗУ тягне за собою обмеження прав власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів щодо його використання в господарській діяльності, обмеження щодо розпорядження ЗУ, а також може передбачати надання права обмеженого користування цим ЗУ або його частиною для певних дозволених цілей іншим громадянам та юридичним особам в порядку встановлення сервітуту.

Обмеження прав власників землі, землевласників, землекористувачів та орендарів по використанню ЗУ в господарській діяльності і обтяження їх правами інших осіб виникають, як правило, в зв'язку з тим, що землі знаходяться всередині або примикають до особливо охоронюваних територій і об'єктів, або знаходяться поблизу шкідливих виробництв або в зонах перспективної забудови, розвіданих корисних копалин, торфу і підземних вод, або по них прокладені різні комунікації, тобто так звані режімообразующіе об'єкти, що визначають відповідний правовий режим використання цих ділянок.

Обмеження прав на використання ЗУ встановлюються з метою дотримання прав і інтересів природокористувачів, екологічних вимог, збереження природних ландшафтів і особливо охоронюваних територій, пам'яток історії та культури, забезпечення безпеки населення, нормального функціонування об'єктів промисловості, транспорту, енергопостачання, зв'язку, інженерної інфраструктури та комунікацій, охорони джерел водопостачання і водопроводів господарсько-питного призначення та інших режімообразующіх об'єктів.

У зв'язку з цим виникає необхідність у встановленні зон з особливим правовим режимом використання земель, для яких визначена сфера дії обтяжень, а саме: охоронних, санітарно-захисних, заборонних зон. У межах цих зон для власників, власників, користувачів ЗУ, в силу необхідності, встановлюються певні обмеження у використанні землі, а для юридичних і фізичних осіб, у власності або оперативному управлінні яких перебувають режімообразующіе об'єкти - право обмеженого користування чужими ЗУ (сервітут).

Обмеження прав у використанні ЗУ можуть бути встановлені і з інших підстав правового і господарського характеру, наприклад, у зв'язку з орендою, заставою, арештом ЗУ, довірчому управлінні і т.п .; в зв'язку з необхідністю регулювання інтенсивності використання земель, схильних до або потенційно небезпечних до процесів деградації, збереження особливо цінних земель, рівня забруднення грунтів, допустимих навантажень на ландшафт і т.д.

При розробці проектів землеустрою різного призначення розташування режимних і режімообразующіх об'єктів і їх зон з особливим режимом використання земель на зачепленої землеустроєм території, їх характеристики відображаються на графічній і текстовій проектної документації.

У документах, що засвідчують права громадян і юридичних осіб на землю, інформація про наявність режімообразующіх об'єктів і зон з особливим режимом використання земель, їх параметрах і умовах використання земель в зонах відбивається на підставі землевпорядної документації або ДКК обмежень і обтяжень.

Обмеження прав по використанню і розпорядженню ЗУ встановлюються на підставі законів і нормативних правових актів України та суб'єктів РФ, актів органів місцевого самоврядування, а також відповідно до державних стандартів, СНіПами, СанПіН, Положеннями і правилами про охорону режімообразующіх об'єктів, затвердженими в установленому порядку.

Обмеження прав можуть бути встановлені на підставі проектної документації з планування використання земель або будівництва режімообразующіх об'єктів, погодженої та затвердженої в установленому порядку (н-р, обмеження щодо використання земель в зонах прояву негативних впливів).

Відповідно до ст. 1 ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» сервітут - це право обмеженого користування чужим об'єктом нерухомого майна (ЗУ), н-р, для проходу, прокладки і експлуатації комунікацій та інших потреб, які не можуть бути забезпечені без встановлення сервітуту.

Обтяження ЗУ сервітутом може виступати в формі публічного і приватного сервітуту.

Публічні сервітути встановлюються на користь необмеженого кола суб'єктів, як власників, так і не власників (користувачів ЗУ). Їх перелік встановлюється федеральними нормативними правовими актами або прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами суб'єктів України або органами місцевого самоуправленія.За публічні сервітути, встановлені на користь громадян, плата не стягується.

Приватний сервітут встановлюється в інтересах окремих осіб. Згідно ст. 274 ГК України сервітут встановлюється за згодою між особою, що вимагає встановлення сервітуту, і власником сусідньої ділянки і підлягає реєстрації в порядку, встановленому для реєстрації прав на нерухоме майно. Власник ЗУ, обтяженого сервітутом, вправі вимагати розмірну плату від осіб, в інтересах яких встановлено сервітут, якщо інше не передбачено законом. Пропорційна плата може бути встановлена ​​на підставі договору між власником ЗУ і особою, на користь якої встановлено сервітут, актів держ. органів і актів органів місцевого самоврядування, а також рішенням суду.