Новобудови з обробкою і без обробки - що вибрати

При виборі квартири в новобудові е перед майбутніми новоселами виникає досить непросте питання - віддати перевагу житлоплощі, яка вже повністю підготовлена для проживання, і придбати квартиру з обробкою, або ж сплатити гроші за «коробку» і проводити ремонт своїми силами.

З одного боку, новобудова, де вже проведені оздоблювальні роботи, може, певною мірою, гарантувати власникам квартир спокійне проживання - останнім не доведеться миритися з трелями перфораторів, що доносяться з усіх боків. З іншого боку, забудовник не може повністю передбачити смаки майбутніх власників квартир і виконати обробку внутрішнє оформлення житла таким чином, щоб це припало до смаку всім новоселам - тобто, частина робіт все-таки доведеться переробляти власними силами.

Експерти RealtyPress.ru постаралися зібрати всі плюси і мінуси покупки нових квартир в кожному окремому випадку, а також проаналізували пропозиції забудовників на первинному ринку Москви.

Виходячи зі стану квартир, всі пропозиції забудовників можна розділити на «квартири з оздобленням під ключ», «квартири під чистову обробку» і «квартири без обробки».

Що входить в поняття «обробка квартири»

Отже, квартири без обробки являють собою готову коробку, де належить виконати наступні операції:

провести електричну розводку;
вирівняти стіни (можливо, самостійно встановити перегородки, додаткові простінки);
виконати стяжку підлоги;
встановити сантехніку, радіатори;
встановити міжкімнатні двері і, в ряді випадків, металопластикові вікна;

Після того, як перераховані операції будуть виконані, залишиться провести роботи по остаточній обробці:

Стелі (гіпсокартон в рівнях або натяжні системи);
Шпалери (плитка, панелі, інші варіанти оформлення стін);
Підлоги (ламінат, паркет, підлоги з підігрівом, плитка);
Додаткові процеси (декорування, монтаж елементів).

Всі перераховані роботи займуть приблизно 3-6 місяців, якщо за справу візьмуться професіонали, однак, в залежності від складності ремонту, їх виконання може затягнутися на півроку або навіть на рік.

В результаті власник квартири отримує житлоплощу, в максимальному ступені відповідає його смакам і потребам. Вартість квартири від забудовника без обробки трохи нижче, ніж ціна житлоплощі, повністю підготовленої до проживання. Однак власнику нової квартири доведеться затратити на ремонт чималу суму, як правило від 10% вартості житла і вище.

Недоліком придбання квартири без обробки можна вважати неможливість проживання в ній до закінчення ремонтних робіт. Це означає, що потенційний покупець, крім витрат на проведення ремонту, повинен зарезервувати суму, достатню для оренди житлоплощі, де він і його родина будуть мати можливість проживати до моменту в'їзду в нову квартиру. На сьогоднішній день вартість оренди житла в Москві становить, в середньому, 22-45 тисяч рублів на місяць, тому до підсумкової вартості квартири можна сміливо додати близько 200-500 тис. Рублів.

Квартира під чистову обробку

Як проміжний варіант можна згадати про пропозиції виду «квартира під чистове оздоблення». У цьому випадку забудовник вже виконав всі підготовчі роботи - розвів по квартирі електропроводку, під'єднав базовий набір сантехніки, справив стяжку підлог, вирівняв стіни і встановив міжкімнатні двері. Новоселам залишається лише виконати остаточні роботи відповідно до власних смаків та вподобань.

Такі роботи займають значно менше часу, ніж обробка квартири під ключ, це ж відноситься до витрат на проведення ремонту. В принципі, в такій квартирі вже можна жити, потроху приводячи в порядок всі приміщення, одне за іншим.

Таким чином, виключаються витрати на оренду квартири, що є суттєвою перевагою, а також є можливість оформити квартиру на свій смак. Мінусом можна вважати певні незручності, пов'язані з проживанням в квартирі, в якій йдуть ремонтні роботи.

вартість обробки

З іншого боку, придбання квартири без обробки може виявитися вигідним навіть з урахуванням додаткових витрат. Пропонуючи квартири з оздобленням, забудовник, природно, закладає вартість проведення оздоблювальних робіт і вартість матеріалів, які використовуються, а також власну маржу, яку він бажає отримати саме за пропозицію готової обробки.

У підсумку ця складова вартості житла найчастіше виявляється вище, ніж сума витрат на самостійне проведення оздоблювальних робіт. Крім того, власник квартири без обробки має можливість оптимізувати витрати - ремонт може бути проведений з використанням недорогих матеріалів, своїми силами або із залученням фахівців за окремими видами оздоблювальних робіт.

Насправді визначити вартість обробки від забудовника досить складно, оскільки ціна квартири має пряму залежність з такими факторами, як розташування об'єкта нерухомості - зручність і рівень престижності району, клас нерухомості тощо.

Забудовники, які пропонують в межах одного і того ж будівлі квартири з оздобленням і без, намагаються звести до мінімуму цінову різницю, в іншому випадку квартиру з обробкою продати буде дуже складно. У проектах, які передбачають лише готові квартири, про реальну вартість обробки можна тільки здогадуватися.

Тому вартість квартири з оздобленням лише незначно відрізняється від вартості повністю готовою житлоплощі, в межах 10% -15%. Так, в ЖК Царицино вартість квадратного метра в обох випадках відрізняється на 12 тис. Рублів (при цьому мова йде про вартість ремонту в квартирах комфорт класу), в той час як вартість недорогого ремонту в середньому по Москві знаходиться в межах 15 тис. Рублів за «квадрат».

Варто лише сказати, що, вибираючи житло в будинку, де забудовник пропонує квартири. як з обробкою, так і без неї, можна істотно заощадити, оскільки частина вартості обробки буде рівномірно розподілена між усіма квартирами забудови. Тільки так забудовник може домогтися мінімальної різниці цін.

З іншого боку, така економія виправдана, коли у потенційного покупця немає особливих претензій до дизайну інтер'єру, коли важлива можливість відразу після укладення угоди завезти меблі і використовувати житлоплощу безпосередньо для проживання.

Якщо ж покупець все одно має намір привести інтер'єр квартири у відповідність зі своїми смаками, то наявність готової обробки, за яку необхідно платити, і яку все одно доведеться міняти, є, скоріше, мінусом.

клас нерухомості

Пропозиції обробки квартир забудовники формують, виходячи з попиту на подібні послуги, і цей попит, в свою чергу, сильно відрізняється, в залежності від класу будується нерухомості.

Так, більша частина квартир з обробкою під ключ традиційно реалізується в сегменті «економ-класу». У столиці такі пропозиції можна знайти в житлових комплексах «Миронівський». «Мічуріне». «Некрасівка парк». а також згаданому ЖК Царицино, де пропонується нерухомість відразу в декількох сегментах.

Набагато менше квартир з готовою обробкою пропонується в сегменті бізнес-класу, де більш розвинений попит на квартири без обробки або квартири під чистову обробку. Це пояснюється просто - власники квартир, які відносяться до даного сегменту, як правило, володіють часом і коштами, щоб замовити проведення оздоблювальних робіт по своєму смаку. Повністю готові квартири бізнес-класу пропонуються в одному з корпусів ЖК Лосиний острів.

Певний попит на нерухомість з обробкою спостерігається в сегменті «преміум-класу», однак, тут мова йде не про обробку в сенсі її присутності як такої. Коли розглядається пропозиція квартири «преміум-класу», оздоблення квартири постає у вигляді інтер'єру, створеного дизайнерами високого класу, це досить дороге задоволення. Подібні квартири пропонує компанія Барклі. яка спеціалізується на будівництві в сегменті «преміум-класу», забудова виконується, переважно, в елітних районах Москви - це ЖК Barkli Park. Barkli Residence.

В даному випадку, замовник отримує елітний дизайн-проект, а також високу якість робіт, і при цьому виключається необхідність особисто брати участь в питанні оформлення квартири.

Вибір в рамках одного житлового комплексу

Останнім часом на ринку московської нерухомості намітилася стійка тенденція - девелопери пропонують в межах будівлі, що зводиться квартири у всіх трьох варіантах - з повною обробкою, з чорновою обробкою і без обробки. Такий асортимент присутній, наприклад, в ЖК «Некрасівка-Парк».

Таким чином, забудовником досягається максимальне охоплення можливої цільової аудиторії - покупців, яких цікавить нерухомість в різному ступені готовності. Щодо вигідності придбання можна повторити, що економія досягається лише в тому випадку, якщо пропонований ремонт влаштовує власника квартири «як є». Якщо власник не має наміру проводити ремонт і готовий жити в тих умовах, які є на момент покупки - він, безумовно, у виграші.

Економія в цьому випадку досягається частково за рахунок забудовника, який домігся мінімальної собівартості обробки за рахунок оптової закупівлі будматеріалів для ремонту, і частково за рахунок покупців квартир без ремонту, на яких також лягла цінове навантаження, що забезпечила забудовнику асортимент пропозицій.

Отже, експерти RealtyPress.ru проаналізували пропозиції московської житлової нерухомості в рамках первинного ринку і зробили наступні спостереження.

Переважна більшість квартир з готовою обробкою пропонується в сегменті «економ-класу», оскільки квартири, повністю готові до проживання, користуються стабільним попитом серед «ипотечников».
Придбання недорогої квартири з оздобленням під ключ дійсно вигідно, якщо квартира купується з метою негайного заселення. Власник квартири економить час і кошти, питання з ремонтом завжди можна вирішити після того, як сім'я облаштуватися на новому місці.
Якщо мова йде про вибір квартири бізнес-класу або ж преміум-класу, придбання квартири з оздобленням під ключ вигідно в тому випадку, якщо нерухомість купується з метою здачі в оренду. Жильцов, які планують тимчасове проживання, менше цікавить обробка в плані відповідності смакам, ніж ступінь реального комфорту.
Якщо ж придбання нерухомості економ-класу не пов'язано з необхідністю негайного переїзду, непоганим рішенням було б покупка квартири з чорновою обробкою, оскільки в житло бюджетного сегмента найчастіше проводиться якісний, але недорогий ремонт, при якому кардинальна перепланування не передбачається.
Власники квартир бізнес і преміум-класу, які купують нерухомість для проживання, віддають перевагу придбання квартир без обробки, оскільки, найчастіше, мають можливість провести дорогий ремонт за індивідуальним проектом.