Новий бізнес план прибуткового будинку - 5 відмінностей на ринку в 2019 (серпень 2019)
Інвестування грошей в сферу нерухомості залишалося і залишається актуальним в усі часи. Вкладення в нерухомість страхує ваші інвестиції від всіляких катаклізмів і криз і приносить пасивний дохід. Краще джерело прибутку - «Прибутковий будинок».
Що таке прибутковий будинок сьогодні?
Сучасний прибутковий будинок - комерційний проект, який створюється з метою отримання прибутку.
Подібна практика давно і успішно застосовується в усьому світі. У багатьох розвинених країнах - це один з основних видів житла, на який припадає до 30% ринку міської нерухомості.
Якщо спиратися на дані міжнародної спілки квартиронаймачів, в Голландії і Німеччині знімає житло до 50% населення, в Швейцарії ця цифра доходить до 70%.
Типи дохідних будинків
Існуючі вУкаіни прибуткові будинки можна розділити на кілька типів.
Багатоквартирний прибутковий будинок
Являє собою багатоквартирний будинок, в якому квартири здаються в оренду на довгий термін (середня прибутковість - 5% річних).
Гостьовий будинок
Зазвичай розташовується в 2-3 поверховому будинку, середня площа становить 300 кв.м. Кількість кімнат від 5 до 10. Мінімальні вкладення 1,5 мільйона руб. При завантаженні на 60% бізнес повинен окупитися протягом 2,5 років. Варто зазначити, що власники бізнесу часто проживають в тому ж будинку.
Міні-готель
Житло готельного типу, де номери здаються на невеликий термін і надається мінімум послуг.
Вигідно робити вкладення в нові будівлі, щоб не витрачати кошти на ремонт (60% доходу приносить здача номерів, 40%-послуги).
Що прийшла з Європи система розміщення, при якій кілька мешканців розміщуються в одній кімнаті без додаткових зручностей. Потребують невеликих вкладень, від 500 тисяч руб. При завантаженні 70% окупається протягом 1,5-2 року.
Являє собою кілька апартаментів з окремим входом, як прибутковий будинок став використовуватися порівняно недавно.
Для отримання доходу таунхаус потрібно розділити на студії і здавати їх в оренду. Середня вартість 10 млн. Руб. Початковий внесок - 1 млн руб. Термін окупності - від 5 років.
Як побудувати прибутковий будинок
Будівництво прибуткового будинку - вигідне інвестування грошей за умови створення типового бізнес-плану та врахуванні всіх можливих ризиків. Далі розглянемо типовий бізнес план будівництва прибуткового будинку.
привабливість проекту
Ринок оренди житла в даний час зростає і вУкаіни, і за кордоном. Як стверджують експерти, з огляду на високі ціни на придбання житла, найближчим часом попит на прибуткові будинки тільки підвищиться. Існує багато плюсів ведення такого роду бізнесу:
- можливість вести бізнес в ніші, яка ще не зайнята;
- єдина структура, яка досить проста в управлінні;
- погашення кредиту за рахунок плати, що стягується з мешканців;
- можливість підтримки однорідного складу мешканців;
- можливість мати пасивний дохід.
Для будівництва і використання прибуткового будинку укладається договір на освоєння території.
Згідно п. 1 ст. 91.16 ЖК України найманим будинком визнається будівля, яке (або все приміщення в якому) належать на праві власності одній особі і житлові приміщення, призначені для надання громадянам у володіння і користування для проживання.
- мінімальні вимоги до будівель, механічної, пожежної безпеки, безпечних для людини умов проживання ФЗ N 384-ФЗ;
- вимоги до кількості власників (наявність тільки одного власника);
- вимоги щодо кількості житлових приміщень (кілька ізольованих приміщень) ст. 91.16 ЖК РФ.
опис підприємства
У типовому прибутковому будинку передбачені.
- кімнати для проживання;
- кімнати для відпочинку;
- кухня;
- підсобні приміщення.
вибір місцезнаходження
Оптимальне місце розташування - територія, безпосередньо прилегла до міста або на його околиці, поблизу від зупинок громадського транспорту. Площа ділянки - 0,25 гектара.
Терміни реалізації проекту
Період інвестиційного планування
персонал проекту
Керівник проекту - приватний підприємець.
З чого почати бізнес на дохідних будинках
Для побудови майбутнього бізнесу одним з варіантів є придбання готового будинку. Ідеальний варіант - покупка будинку на околиці міста або в крокової доступності до найближчих зупинок громадського транспорту.
Вигідне інвестування грошей - покупка будинку, площа якого не перевищує 400 кв. метрів.
Перше, на що слід звернути увагу - стан будинку, підключення комунікацій, інфраструктуру.
Важливий момент - документи. Їх ретельна юридична перевірка обов'язкове.
Не менш важливий аспект - вивчення району, в якому цей будинок продається. здається тут житло в оренду і наскільки успішно? Чи продаються інші будинки? Якщо продаються, яка їхня вартість? При покупці прибуткового будинку, як і будь-який інший нерухомості, слід також враховувати сезонність продажів.
Цілком можна орендувати нежитловий будинок під або хостел. Первинні вкладення, в такому випадку, будуть мінімальними. Але тут існує одне «але», з яким доведеться зіткнутися. Орендований будинок може не належати вам ніколи. І якщо власник вирішить підняти плату або розпорядитися своїм будинком для інших цілей - він має право вступити як вважає за потрібне.
Створення прибуткового будинку за спрощеною схемою
Існує схема, завдяки якій створити прибутковий будинок і отримати дохід можна вже через кілька місяців. Для цієї мети досить придбати великий будинок з використанням кредитних коштів або коштів інвесторів.
Будівля ділиться на квартири або студії, які здаються в оренду мешканцям. За рахунок орендної плати можна не тільки погасити кредит протягом 5-10 років, а й отримувати пасивний дохід.
Як стверджує експерт з інвестицій в нерухомість Андрій Сазонов, бізнес ідея купити таунхаус або будинок, розділити його на більш дрібні квартири-студії і здавати в оренду дуже хороша. Вона дозволяє використовувати іпотеку, але поки тільки на фізичну особу, так як комерційна іпотека у нас ще недостатньо розвинена.
Ідея базується на тому, що сума грошей від здачі в оренду кількох маленьких «квартирок» буде істотно вище, ніж при здачі цілого до ма. Прибутковість таких проектів може доходити до 100% на вкладений капітал.
Скільки можна заробити на дохідних будинках?
Вкладення інвестицій в нерухомість особливо вигідно, коли мова йде про дохідних будинках. Про це свідчать такі цифри.
Вартість добового проживання в Москві - від 600 руб. в провінції від 300 руб, прибуток в місяць - від 800 000 руб, чистий прибуток доходить до 300 000 руб.
Вартість добового проживання - від 2400 руб. в Москві (дохід-від з одного номера на місяць - від 40 000 руб.), в провінції вартість добового розміщенні - від 600 руб.
Міні-готель
Вартість добового проживання в Москві - від 1200 руб. вартість добового розміщення в провінції від 350 рублів (дохід від 7 000 руб. на місяць за номер)
Розділений на студії.
При орендній платі від 25 000 руб. в місяць, може принести від 200 000 руб. в місяць.
Що таке прибутковий будинок і будь-що вигідніше інвестувати сьогодні? Підприємець Юрій Медушенко почав займатися прибутковими будинками, бажаючи отримувати пасивний дохід.
5 аспектів, що ведуть до втрати інвестицій в нерухомість
Інвестування в нерухомість, як правило, приносить хороший дохід, але, як і будь-який інвестування, воно пов'язане з певними ризиками:
економічний аспект
Прибуток від здачі нерухомості в оренду може бути набагато менше передбачуваної (мінімальне завантаження протягом довгого часу, нерегулярне оплата з боку гостей і т.п.).
Нестабільно-політичний аспект
Може привести до складної ситуації, пов'язаної з орендною платою і використанням нерухомості. Наприклад, не так давно вийшов закон, що забороняє відкривати хостели в житлових приміщеннях.
При відкритті дохідних будинків всіх типів можливі як конфлікти з сусідами, так і конфлікти між мешканцями, які можуть створити складності у веденні бізнесу (особливо часто виникають подібні ситуації в будинках готельного типу та хостелах).
Аспект, пов'язаний з оподаткуванням
У разі, якщо бізнес «не пішов», продаж нерухомості можлива тільки з оплатою податку 13%. Продати нерухомість без оподаткування можливо тільки через 5 років після її придбання.
Аспект, пов'язаний з іпотечним кредитуванням
При покупці нерухомості з іпотечним кредитуванням можуть виникнути проблеми з банком. Під час інфляції і девальвації банки можуть зажадати дострокове погашення кредиту.
Неприбуткової будинку: яке інвестування невигідно
Цікаві варіанти для організації дохідних будинків пропонують на сьогоднішній день в Харкові: інвестори упорядковують невикористані будинку, створюючи приміщення або за типом комунальних квартир, або по типу хостелів. За іншою схемою в будівлях створюються упорядковані квартири і здаються в оренду за цінами нижче ринкової.
Ніша здачі в оренду житла легально практично вільна, але одночасно, поки діє програма з безкоштовної приватизації державного житла, будь-який орендар може приватизувати площу, яку він займає. Отже, орендне житло вже не буде вважатися орендним.
У Пермі вже була спроба вивести один з будинків на ринок орендного житла, але згодом частина квартир була продана. Подібні ситуації виникали і в Москві. ВУкаіни, в порівнянні з Європою, дуже низька плата за орендне житло. Мешканці, які в змозі платити високу орендну плату, як правило, можуть купити власне житло.
Окупність оренди в будинках економ-класу може досягати 25 років. Тому сьогодні більш актуальні вкладення в інші прибуткові будинки, такі як готелі, хостели, міні-готелі, таунхауси. Але, так чи інакше, саме дохідних будинків як бізнесу належить майбутнє.