Нерухомість в заставі як уникнути продажу з торгів газета нерухомість
У наших реаліях, потрібно визнати, більшість людей купують житло в іпотеку. Але іпотечний кредит для деяких став важким тягарем, і все частіше трапляється так, що позичальник не може своєчасно його погашати. Багатьох цікавить - призведе така ситуація до неминучої втрати житла? Чи можна зберегти закладене житло, або продаж квартир з торгів банком неминуча? Давайте розбиратися.
Спільні дії в ситуації з простроченням
Перше, що потрібно знати: якщо у вас виникають труднощі з оплатою боргу, краще відразу зверніться в банк з письмовою заявою про наявність проблем із зазначенням причин простроченої заборгованості. Великою помилкою є уникнення банку, відхід від діалогу.
У суді така поведінка буде розцінено як недобросовісна, і ви не зможете отримати для себе прерогативу вирішення проблеми в індивідуальному порядку.
Друге - запросите деталізовані виписки по рахунку в частині нарахувань за сумою основного боргу та винагороди, а також пені.
Перше, що потрібно знати: якщо у вас виникають труднощі з оплатою боргу, краще відразу зверніться в банк з письмовою заявою про наявність проблем із зазначенням причин простроченої заборгованості.
Відомий юристам факт - часто при проведенні розрахунків банки здійснюють порушення і навмисне користуються незнанням позичальника, «накручуючи» суми боргу.
На практиці буває так, що суди не вимагають таких документів. А сам позичальник просто не знає, що вони потрібні. Тому краще мати адвоката або самостійно пред'явити банку вимогу про надання документів та формул розрахунку. Потрібно ретельно попрацювати за рахунками, виявити розбіжності і зробити справедливі перерахунки.
Коли банк може забрати заставу тільки через суд
Так, за статтею 24 даного закону банк не зможе реалізувати іпотеку в позасудовому порядку в разі якщо:
- потрібна згода іншого органу або особи і це згоду ніхто не почув;
- в заставі знаходиться нерухомість, яка має художню, культурну чи історичну цінність для суспільства;
- в заставі знаходиться нерухомість, яка перебуває у спільній власності і один з власників не дає письмової згоди на задоволення вимог заставоутримувача у позасудовому порядку;
- є письмова відмова заставодавця за іпотечною позикою від реалізації застави в позасудовому порядку. Ця відмова має бути зареєстрований органом, який реєстрував іпотечний договір, і представлений протягом 25 днів з моменту отримання повідомлення банку про невиконання зобов'язань;
- предмет іпотеки - житло або ділянка з житлом, які є забезпеченням за договором про надання кредиту (кредит укладено між фізичною особою та мікрокредітной організацією).
У всіх цих випадках ваше житло можуть забрати тільки за рішенням суду. При цьому ви маєте право перевірити правомірність вибору банком процедури реалізації іпотеки (тобто предмета застави - вашої квартири, будинку). Якщо вимоги закону порушені, ви можете вимагати припинення реалізації застави в позасудовому порядку.
Звертатися до суду має сенс завжди - часто банки «накручують» великі, несправедливі штрафи, пені та неустойки, виставляють не зовсім справедливу оціночну вартість житла. Навіть якщо ви не врятуєте житло, хоча б зможете скоротити суму боргу.
Коли банк звертається до суду з позовом, то він висуває вимоги до заставодавця про стягнення суми боргу через реалізацію закладеного майна. При цьому за статтею 21 Закону «Про іпотеку нерухомого майна» суд повинен визначити і вказати в рішенні початкову продажну ціну квартири (будинку) при його реалізації.
Вартість житла підтверджується звітом про оцінку. Якщо цього звіту немає, то ви можете висунути суду заперечення проти задоволення вимог про продаж заставного житла, аргументуючи тим, що у суду немає можливості визначити стартову ціну застави.
Якщо ви не згодні з ринковою вартістю житла, яка вказана в звіті про оцінку, то ви можете її оскаржити. Для цього потрібно пред'явити позов або клопотання про проведення судової експертизи для визначення вартості житла.
Якщо житло пішло на торги
Пам'ятайте - просто так, без повідомлення вас як заставодавця, ніхто нічого виставити на торги і продати не зможе! Перед тим як виставити заставу на торги, банк складає повідомлення (цим займається довірена особа) і відправляє його вам.
Коли вам прислали повідомлення про невиконання вами основного зобов'язання, то у відповідь на цей лист необхідно написати відмову від реалізації іпотеки в позасудовому порядку. Про це відмову вже було сказано вище.
Знайте, що на написання відмови вам дається 25 календарних днів. Після закінчення 30 днів з моменту вручення повідомлення довірена особа може скласти повідомлення про торги на заставлене майно.
Якщо вам прислали повідомлення про невиконання зобов'язання, але відмова ви написати не встигли або не змогли з якихось причин, то ви можете звернутися до суду:
- з позовом про відсутність підстав для реалізації іпотеки - виграти час в 30 днів і оплатити заборгованість (якщо така можливість є);
- із заявою про надання відстрочки в реалізації іпотеки (для цього також потрібні серйозні аргументи).
Ці заяви і позови припиняють той 30-денний термін, і ви знову ж зможете виграти час. Тоді можна хоча б частково оплатити якусь суму, і суд пом'якшить вимоги до вас, дасть відстрочку.
Про те, за якою ціною продаються закладені квартири, ви можете дізнатися тут:
Можлива відстрочка на рік
За статтею 23 Закону «Про іпотеку нерухомого майна» при наявності поважних причин ви можете попросити суд про відстрочку на 1 рік. При цьому повинні бути дотримані наступні умови:
- ви - громадянин РК, і закладене житло не пов'язано з вашою підприємницькою діяльністю;
- в іпотеці знаходиться земельна ділянка зі складу земель сільськогосподарського призначення.
Відстрочка не звільнить від зобов'язань: все винагороди і неустойки також доведеться оплачувати. Якщо ви задовольните вимоги банку протягом 1 року, то суд за вашою заявою скасує це рішення.
Неможливо відстрочити оплату кредиту за рішенням суду в двох випадках:
- якщо відстрочка спричинить серйозне погіршення фінансового стану банку;
- якщо стосовно однієї зі сторін порушено справу про визнання його банкрутом.
Щоб отримати відстрочку ви повинні звернутися до суду із заявою про надання оной. Тобто сам суд «за власною ініціативою» її не дає, але він розглядає цю можливість на ваше прохання.
При цьому поважною причиною є факт відсутності провини - тобто коли боржник вжив усіх залежних від нього заходів для оплати боргу. У приватній практиці відомо, що суд приймає до уваги, що позичальник прикладає зусилля для виконання зобов'язань або частково їх виконує. При таких умовах суд може дати річну відстрочку.
Якщо борг менше ціни житла
Часто буває так, що ваше невиконане зобов'язання становить не весь борг, а виходить лише на якусь прострочену суму. Якщо розмір заявлених вимог про звернення стягнення на заставу нижче вартості житла, то за
Щоб довести невідповідність боргу по кредиту і вартості нерухомості ви можете надати суду звіт про оцінку. У самому іпотечному договорі також повинна бути вказана ринкова і заставна вартість - ці дані можна теж використовувати як доказ невідповідності вимог боргу та стягнення. Всі ці доводи і оцінку доказів невідповідності ви повинні відобразити письмово у вигляді відзиву на позов і надати суду.
Щоб довести невідповідність боргу по кредиту і вартості нерухомості ви можете надати суду звіт про оцінку.
Якщо банк пред'явив вам суми неустойки і ви з цими сумами не згодні, то про це потрібно заявити в суді. Згідно зі статтею 297 ЦК РК, якщо пеня, штраф або неустойка надмірна в порівнянні зі збитками банку, суд повинен її зменшити з урахуванням інтересів обох сторін. Суд зобов'язаний:
- перевірити співвідношення збитків банку з розміром невиконаних зобов'язань;
- врахувати обсяг виплат по боргу, і інтереси боржника (скрутне фінансове становище, стан здоров'я, втрату роботи і т.д.).
Поважними причинами можуть визнати наявність дітей, утриманців, той факт, що житло є єдиним. Але не можна робити помилку, думаючи, що ці факти обов'язково змінять рішення суду. Законодавчих норм з приводу вищеописаних факторів немає, тому і сподіватися на них не можна.
Позитивне поведінка боржника - також аргумент для суду
Якщо у вас виникли фінансові труднощі і ви не можете вчасно оплатити кредит, то постарайтеся докласти всіх зусиль для належного або хоча б часткового погашення - одностороння відмова від виконання зобов'язань є неприпустимим.
Фахівці рекомендують вносити оплату періодично хоча б в мінімальному розмірі, так як наявність і використання доходу в інших цілях може бути витлумачено як недобросовісна поведінка.
На практиці, якщо ви інформуєте банк про свої труднощі і будете хоча б частково вносити оплату за кредитом, то часто це дає можливість вирішити проблему в індивідуальному порядку - змінити термін погашення або перерахувати пеню. Це дасть вам і позитивну характеристику перед судом, який зможе визнати вашу ситуацію - вимушеної, а несплату за службовим - ненавмисної.
Коли суд вже виніс рішення на стягнення житла
Якщо суд вже виніс рішення і порушено виконавче провадження, то ви маєте право звернутися як сторона виробництва в суд із заявою:
- про відстрочку або розстрочку виконання постанови суду;
- про зміну способу чи порядку виконання.
Якщо ваша заява буде задоволено, то ви зможете отримати час на погашення боргу - це дозволить зберегти житло.
Послатися на майновий стан боржника тут не можна. Можливо, що ніхто не захоче купити квартиру з торгів, і торги будуть визнані такими, що. Але в такому випадку банк може просто взяти житло на свій баланс.
За статтею 5 Закону «Про іпотеку нерухомого майна», житло в спільній власності може бути предметом застави тільки за наявності письмової згоди на це всіх власників. Якщо заставу порушив права інших власників - згода не було отримано - то власники залучаються до судовий процес. У суді вони можуть:
- висунути свої заперечення проти вимог банку;
- зовсім оскаржити договір застави.
Коли торги вже відбулися
Під час торгів потрібно знати основні правила їх проведення:
Після того як торги відбулися, також можна опротестувати їх через правильність оцінки проданого майна і на підставі перевірки подати позовну заяву про визнання торгів і угоди недійсними. Заставодавець може продати своє житло за більшою ціною і відшкодувати борг банку.
Таким чином, якщо ви у важкій ситуації і вам загрожує повідомлення з банку, то:
- постарайтеся хоча б частково виконувати зобов'язання по кредиту, щоб суд сприйняв вас як сумлінного платника;
- якщо почнеться судовий розгляд, перевіряйте звіт про оцінку житла;
- заперечуйте суми неустойки та невідповідність суми боргу і ціни житла;
- якщо рішення винесено, і хтось хоче купити квартиру з торгів у приставів, то потрібно оскаржити торги на предмет оцінки.
У вас також є можливість відстрочки на 1 рік - зможете виграти час, пошукати шляхи рефінансування боргу в іншому банку.