Нерухомість як джерело доходу

Дохід від нерухомості може виступати в різних формах:

У вигляді майбутніх потоків готівки;

У вигляді зростання вартості нерухомості, тобто у вигляді збільшення багатства власника нерухомості;

У вигляді доходу від майбутнього продажу нерухомості.

Основний вид доходу від нерухомості - рента.

Рента (лат. Redditam - віддана назад) - регулярно одержуваний дохід (потік платежів) на капітал, майно, землю, облігації державних позик через рівні інтервали часу.

Два істотних положення:

1. Не всі об'єкти нерухомості є джерелом отримання доходу. Більшість об'єктів житлового фонду, які надаються на умовах найму, не є джерелом доходу, а витратною статтею бюджету. Приватизоване житло в основному використовується для особистого проживання. Таким чином, прибутковий потенціал нерухомості, що отримується у вигляді ренти, відносно невеликий.

2. Різниця доходу, отримуваного саме від нерухомості і доходу, принесеного за участю нерухомості.

У першому випадку нерухомість є єдиним фактором доходу. У другому - одним з декількох і можливо не головним ..

У чистому вигляді рентний дохід від нерухомості має місце в тих випадках, коли об'єкт нерухомості, що володіє необхідними споживчими властивостями, здається в оренду. Вартісний еквівалент нерухомості буде являти собою капіталізовану ренту з відносинами:

D = R х K. K = D / R,

де D - рентний дохід власника нерухомості;

R - рівень прибутковості капіталу;

K - величина капіталу (еквівалент вартості).

Крім цього існую інші фактори, що впливають на величину ренти. Наприклад - прибутковість самого орендаря (в одному і тому ж офісі можуть перебувати високодохідна фірма і низькодохідних). Таким фактором може бути розташування і т.д.

Інша ситуація має місце, коли нерухомість є одним з факторів виробництва (заводські корпуси, цехи, офіси і т.д.). Жоден з факторів виробництва джерелом доходу безпосередньо не є. Джерелом є підприємницька і трудова діяльність, результати якої визначають величину прибутку. Отриманий прибуток є результатом виробничого споживання певної комбінації чинників виробництва. На відміну від оборотних коштів, основні фонди (в т.ч. нерухомість) використовуються протягом багатьох виробничих циклів і повністю не споживаються. Характер споживання і вартісні показники нерухомості визначаються, перш за все, амортизацією основних засобів.

Особливості доходів від нерухомості:

1. Стабільність доходу. Договору оренди, як правило, середньострокові і довгострокові (від 3 до 15 років і більше). Звідси висока стабільність доходу. В силу низької ліквідності нерухомості - практично відсутні спекулятивні мотиви.

2. Необхідність високого порогового рівня інвестицій. Для придбання нерухомості необхідні значні кошти, що може вимагати зменшення інших активів, або у інвестора їх може просто не виявитися.

3. Необхідність в управлінні. Від ефективності управління істотно залежить рівень прибутковості. При наявності достатніх знань в сфері управління нерухомістю, вона може бути більш привабливим об'єктом інвестування.

4. Неоднорідність. Неоднорідність нерухомості визначає істотну диференціацію в доходах між різними одиницями нерухомості одного типу в межах навіть одного регіону.

5. Захищеність доходів від інфляції. Через орендну плату і ціну інфляція переноситься в дохід так, що дохід зростає разом з інфляцією.

6. Високі трансакційні витрати. Угоди з нерухомістю вимагають високих трансакційних витрат.

7. Низька ліквідність. Продаж нерухомості за адекватної оцінки її вартості може займати від 90 до 120 днів, а при завищенні її вартість цей термін може бути набагато більше.

8. Низька кореляція доходів від нерухомості з доходами від інших активів. Доходи від нерухомості практично не залежать від всього портфеля активів інвестора.

9. Особливості ціноутворення. Ціни на фондовому ринку залежать від останніх угод з цінними паперами, перш за все корпоративними. Ціноутворення на ринку нерухомості - результат оцінки нерухомості та переговорів між учасниками.

10. Збереження інвестованих коштів. Земля - ​​незнищенна. Будинки і споруди - довговічні конструкції. У той же час забезпечення схоронності нерухомості може зажадати додаткових зусиль (ремонт, реконструкція, страхування)

11. Складність фінансових потоків. У більшості випадків інвестиції в нерухомість пов'язані з негативними грошовими потоками на початку життєвого циклу нерухомості - в період створення об'єкта. У міру здачі об'єкта в оренду вони трансформуються в позитивні. За межами терміну економічного життя об'єкта вони знову стають негативними. Продаж нерухомості дає ще один грошовий потік.

Економічне поняття нерухомості: