Накопичений знос - студопедія

Для того щоб закінчити розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки витратним підходом, необхідно повну вартість нового будівництва об'єкта (ПВС - повну відновну вартість) зменшити на величину накопиченого зносу об'єкта.

Накопичений знос - сукупність фізичного, функціонального та економічного зносів і визначається за формулою:

Фізичний знос - це матеріальне зношування майна (конструкції, елемента, системи інженерного устаткування і будівлі в цілому) поступова втрата ним своїх природних первісних техніко-експлуатаційних якостей (міцності, стійкості, надійності та ін.) Властивостей і вартості в результаті в результаті впливу природно кліматичних факторів і життєдіяльності людини.

Для визначення фізичного зносу здійснюється детальне інструментальне обстеження технічного стану об'єкта оцінки (технічна експертиз а будівель і споруд). Технічна експертиза проводиться проектними організаціями. мають допуск СРО на даний вид робіт, оснащеними сучасною інструментально-приладової базою і мають в своєму складі висококваліфікованих інженерів фахівців в області обстеження будівель і споруд.

Згідно з цією методикою, фізичний знос окремих конструкцій і об'єкта в цілому оцінюється як середньозважена величина за всіма конструктивними елементамв наступному порядку:

1. Проводиться візуальне та інструментальне обстеження технічного стану об'єкта в розрізі конструктивних елементів, в ході якого виявляються ознаки зносу (якісні критерії зносу).

2. Складається Акт технічної експертизи. фіксує ознаки зносу.

3. Шляхом порівняння ознак фізичного зносу, виявлених в результаті обстеження, з їх значеннями, наведеними в таблицях ВСН 53-86 (р), визначаються мірні характеристики ознак зносу (% зносу) в розрізі конструктивних елементів.

4. Визначається фізичний знос об'єкта в цілому за формулою:

- фізичний знос будівлі (%);

- фізичний знос i-го конструктивного елемента (%);

- коефіцієнт, що відповідає частці відновлювальної вартості i-го конструктивного елемента в загальній відновної вартості будівлі (визначається по УПВС)

n - кількість конструктивних елементів у будинку.

Приклад. Питома вага конструктивних елементів і пристроїв

Розрахунок функціонального зносу

Функціональний (моральний) знос - це зниження вартості майна внаслідок здешевлення відтворення чинного (або створення нового, більш досконалого) майна. Функціональний знос викликається недостатністю або надмірністю розмірів будівлі, компонуванням або старінням обладнання. Про функціональний знос кажуть, коли конструкція об'єкта не відповідає сучасним ринковим вимогам. Можна сказати також, що функціональний знос - це втрата у вартості об'єкта внаслідок недоліків проектування або використання матеріалів. Ці недоліки можуть бути як виправними, так і невиправними. Чим старішим є будівля (споруда), тим більш імовірним є наявність функціонального зносу. При розрахунку цього зносу оцінювач, як і в випадку з фізичним зносом, не виокремлював усувний і непереборний види функціонального зносу. Звичайний діапазон експертних оцінок такого зносу складає близько (5 - 10)%.

Розрахунок економічного зносу

Економічний (зовнішній) знос - це втрата вартості, обумовлена ​​впливом зовнішніх чинників. Економічний знос може бути викликаний такими причинами, як: зміна законодавства та урядової політики, ландшафту, транспортних систем, зайнятості населення, економічної ситуації в районі (регіоні); створення нових промислових зон; збільшення конкуренції на ринку нерухомості і т.д. Природно, в кожній конкретній задачі питання економічного зносу повинен розглядатися окремо.

Розрахунок накопиченого зносу: встановлені значення зносів підставляються в формулу (1). Отриманий за цією формулою накопичений знос включає в себе (1) - природний знос несучих конструкцій об'єкта і (2) - знос, зумовлений ушкодженнями, заподіяними об'єкту несприятливими зовнішніми впливами.