Набувальна давність на нерухоме майно практика застосування

загальні положення

Спершу, як зазвичай, звернемося до норми закону.

Відповідно до п. 1 ст. 234 ГК України особа - громадянин або юридична особа, - не є власником майна, але добросовісно, ​​відкрито і безперервно володіє як своїм власним нерухомим майном протягом п'ятнадцяти років або іншим майном протягом п'яти років, набуває право власності на це майно (набувальна давність) .

Набувальна давність - це винятковий, навіть екстраординарний, спосіб придбання права власності. Він необхідний для виключення ситуацій, коли об'єкт цивільних прав просто випадає з обороту оскільки немає власника. Хоча є фактичний власник, власник.

Володіння в цивільному правеУкаіни розглядається як фактичне володіння річчю, панування над нею, що створює можливість безпосередньо впливати на неї.

Воно може бути елементом права власності, а може бути самостійним інститутом. У нашому випадку якраз має місце останній варіант. Є факт володіння річчю, але відсутнє право на неї.
Щоб такі ситуації не впливали негативно на цивільний оборот в законі і було передбачено правило про можливість визнання права власності за давностним власником - т. Е. Власником, фактично володіє річчю протягом певного терміну.

Зараз цей термін становить п'ять років для рухомого майна і п'ятнадцять років для нерухомого. Також в абз. 2 п. 1 ст. 234 ГК України закріплено, що право власності на нерухоме та інше майно, що підлягає державній реєстрації, виникає у строку власника з моменту такої реєстрації.

Придбання права власності за ст. 234 ГК України на рухомі речі не дуже поширене. Найчастіше в порядку набувальною давністю намагаються отримати право власності на нерухоме майно - будівлі, приміщення та земельні ділянки.

1. сумлінність володіння;
2. відкритість володіння;
3. безперервність володіння;
4. володінням річчю як своєю власною.

Сумлінність строку володіння

Згідно п. 15 Постанови Пленуму № 10/22 давностное володіння є добросовісним, якщо особа, отримуючи володіння, не знало і не повинно було знати про відсутність підстави виникнення у нього права власності.

Таке розуміння сумлінності є традиційним для речового права та судова практика його дотримується. Зі знанням або, навпаки, незнанням певного факту закон пов'язує настання певних юридичних наслідків.

Якщо в момент отримання майна особа вважає, що отримало його у власність, хоча це насправді не так, і не повинно було припускати іншого, тоді володіння визнаєтьсясумлінним. Наприклад, договір про відчуження нерухомого майна підписало неуправомоченности особа. Або мав місце порок форми угоди.

Але якщо набувач мав можливість проявити обачність і перевірити повноваження особи, що здійснює операцію, перевірити чи є він власником, тоді він не є добросовісним.

Сумлінність можлива і в разі, якщо власник усвідомлює, що власником не є, але не знає і не може знати справжнього власника. Це, як правило, випадок заволодіння безхазяйне річчю.
Потрібно чітко розуміти, що сумлінність визначається на момент отримання володіння. У майбутньому власник може дізнатися, що насправді майно йому передано не у власність, але це не робить володіння недобросовісним.

Більш того, в силу п. 2 ст. 234 і п. 17 Постанови Пленуму № 10/22 він має право на захист свого володіння проти третіх осіб, які не є власниками майна, а також не мають прав на володіння ним.

Відкритість володіння

Відповідно до п. 15 Постанови Пленуму № 10/22 давностное володіння визнається відкритим, якщо особа не приховує факту знаходження майна в його володінні. Ухвалення звичайних заходів щодо забезпечення збереження майна не свідчить про приховування цього майна.

Відкритість означає, що особами, оточуючими власника, таке володіння сприймається так само, як сприймалося б здійснення правомочностей власника.

Друзі, знайомі, сусіди власника постійно спостерігають таке володіння, але сам власник розповідати їм про своєму володінні не зобов'язаний. Володіння річчю здійснюється природним чином, власник робить звичайні заходи щодо забезпечення збереження майна. Навколишні без нагадувань і повідомлень про це самого власника спостерігають, хто саме здійснює володіння.

Володіння не зізнається відкритим, якщо власник всіляко навмисне вживає заходів до приховування факту свого володіння.

безперервність володіння

З роз'яснень вищезазначеної Постанови Пленуму № 10/22 давностное володіння визнається безперервним, якщо воно не припинялося протягом всього терміну набувальною давністю.
Тут Пленум дав кілька пояснень з приводу деяких ситуацій.

По-перше, не перериває володіння його тимчасова втрата, якщо було задоволено позов строку власника про витребування майна з чужого незаконного володіння.

По-друге, передача майна у тимчасове володіння іншої особи також не перериває давностное володіння. Якщо майно передається в оренду, то переривання тут немає.

Нарешті, по-третє, не настає переривання терміну не відбувається, якщо новий власник є сингулярним або універсальним правонаступником попереднього власника. Наприклад, якщо давностний власник помер, коли термін володіння житловим приміщенням склав 10 років, то спадкоємцю достатньо володіти ним 5 років перед тим, як йти в суд з позовом про визнання права власності в силу набувальної давності (універсальне правонаступництво).

Те ж саме правило діє відносно юридичних осіб. Якщо первинний власник-юридична особа володіла 10 років будівлею, а потім воно було передано іншій юридичній особі, що утворився в результаті виділення (сингулярне правонаступництво), то останньому потрібно володіти майном ще 5 років.

Ще одне важливе питання - з якого моменту починає текти термін давності володіння? Зазвичай з моменту виникнення володіння.

Але є застереження.

Згідно п. 4 ст. 234 ГК України протягом строку набувальної давності щодо речей, які перебувають у особи, з володіння якого вони могли бути витребувані відповідно до ст. 301 і 305 ГК РФ, починається не раніше закінчення терміну позовної давності за відповідним вимогам.

Якщо річ можна було витребувати у строку власника за допомогою віндикаційного позову, то термін починає текти не раніше моменту закінчення позовної давності по ньому.

Це випадок, коли власник стає давностним навіть в разі його недобросовісності. На це вказує п. 18 Постанови Пленуму № 10/22 - п. 4 ст. 234 ГК України передбачає спеціальну підставу для початку перебігу строку набувальною давністю, яка не обмежена умовами пункту 1 цієї ж статті.

Якщо власник подав позов про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикація), але йому було відмовлено на підставі пропуску строку позовної давності, з моменту її закінчення починає текти термін набувальною давністю щодо спірного майна.

Володіння майном як своїм власним

Ця остання обставина, яке повинно бути встановлено для визнання права власності в силу набувальної давності.

У п. 15 Постанови Пленуму № 10/22 вказано, що володіння майном як своїм власним означає володіння не по договору.

Якщо володіння майном здійснюється на підставі договірних зобов'язань (оренди, зберігання, безоплатного користування і т. П.), То ст. 234 ГК України застосуванню не підлягає.

Навіть якщо договір був оспорімим, це не має значення. Якщо у майна був власник і було обличчя, яке володіло майном, наприклад, за договором оренди, і останнім усвідомлювало цей факт, то норми про набувальної давності не застосовуються.

Зовсім необов'язково, щоб договір був цивільно-правовим. Якщо майно надано особі за трудовим договором, то наслідки ті ж самі.

Тут головне, що особа усвідомлює передачу йому на певних умовах майна, що має власника.

Порядок визнання права власності в порядку набувальної давності

Тепер від самого юридичного складу розглянемо деякі процесуальні питання.

Право власності в порядку набувальної давності визнається в судовому порядку. Якщо особа вважає, що стало власником на цій підставі, воно має право звернутися до суду з позовом про визнання за ним права власності.

Відповідачем виступає колишній власник майна. А можливо, що і діючий. Згідно п. 16 Постанови Пленуму № 10/22 право власності в силу набувальної давності може бути придбане на майно, що належить на праві власності іншій особі.

Навіть якщо є запис в ЕГРП про право власності на нерухомість іншої особи, можлива подача позову про визнання права власності у цій підставі.

Тягар доведення наявності всіх чотирьох елементів юридичного складу набувальною давністю лягає на позивача, в тому числі і сумлінність володіння.

За загальним щось правилом, як ми пам'ятаємо, сумлінність учасників цивільного обороту передбачається. Але в даному випадку виходити потрібно не з припущення. Суд повинен встановити, що в момент отримання володіння особа не знала і не повинна була знати, що отримує майно не у власність.

Що якщо власник невідомий? Така ситуація не виключена.

В цьому випадку в судах загальної юрисдикції справа розглядається вже в порядку окремого провадження за правилами гл. 28 ЦПК. В арбітражних судах - за правилами гл. 27 АПК РФ.

До суду подається заява про встановлення факту сумлінного, відкритого і безперервного володіння майном як своїм власним протягом строку набувальної давності. Як зацікавленої особи до участі в справі залучається державний реєстратор.

Проблемним є придбання через набувальною давністю права власності на безхазяйне нерухоме майно. Умовою для цього є попередня його постановка на облік державним реєстратором за заявою органу місцевого самоврядування, на території якого воно знаходиться і подальша відмова судом у визнанні права муніципальної власності на цю нерухомість.

Судовий акт про задоволення позову про визнання права власності на нерухоме майно в силу набувальної давності (або про встановлення факту сумлінного, відкритого і безперервного володіння майном як своїм власним протягом строку набувальної давності) є підставою для реєстрації права власності в ЕГРП.

Я думаю, що у вас раз у раз виникали питання.

Для судів кожну справу по визнанню права власності в порядку набувальної давності перетворюється на справжню головоломку. У момент написання цієї статті я сам займаюся такою справою. Тільки ми є відповідачами у справі. Хоча тягар доведення лежить в основному на позивачі, відповідачу від цього легше не стає. Від нагромадження різних документів, доказів і обставин голова йде обертом.

Вирішив полегшити вам завдання і зробив добірку практики як арбітражних судів, так і судів загальної юрисдикції. Щоб завантажити, клікніть на кнопку нижче.

На це все, спасибі, що дочитали статтю до кінця! До нових зустрічей!

Доброго времени суток, шановний Альберт.

Отримав нову розсилку, дуже вдячний за ваші консультації. Вітаю з новим сервісом. Якщо можна буде увімкнути в свій план розсилок теми: КАС і ЦПК РФ; 1) питання підвідомчості. 2) відновлення термінів при порушенні права на приватизацію законними представниками неповнолітньої по ЦК і ЦПК РФ. Наприклад нижченаведена ситуація:

До цього мали місце такі події:

2) Відповідачка мачуха: зобов'язати відновить житлові права позивачки порушені з вини відповідачки, шляхом укладення з нею договору про виділення частки в спільно займаному житловому приміщенні відповідно до прав позивачки на момент його приватизації;

Питання: чи є мачуха законним представником і підлягає обліку її вина в порушенні прав падчерки при укладенні договору про приватизацію. Чи слід про це заявляти в позові?

Прошу висловити професійну думку!

Дякуємо за увагу.

Добрий день Альберт!

потрібен ваш рада щоб відбитися від віндикації.

Позивач подав позов «про витребування рухомого майна з чужого незаконного володіння». Я - відповідач.

Хочу заявити про застосування наслідки пропуску позивачем строку позовної давності, щоб позивачеві гарантовано було відмовлено в задоволенні вимог з огляду на пропуску позивачем строку позовної давності в 3 роки.

Тут беруть свій початок деякі нюанси. Правопопередників стверджує, що я укладав з ним договори безоплатного користування по предмету об'єкта нерухомості (будівлі, що знаходиться поруч зі спірною річчю), правда в матеріали справи їм були представлені договори непідписані з його боку і про спірної речі було зазначено в кінці тексту договору безоплатного користування як «Інші умови», проте спірна річ в договорі не була індивідуалізована з достатнім ступенем точності, щоб можна було впевнено говорити «що-є-що».

Фактично на ділі в натурі річ мені не передавалася і не могла передатися, доступ на річ вільний, ключів не було, акти прийому передачі також не були підписані правопопередником, а рухомою річчю я з самого початку заволодів самостійно, своєю волею і в своєму інтересі, що називається «прийшов, побачив, заволодів». Правопредшественника на цьому момент взагалі нічого не цікавило, хто і як користується майном на тій території. Сам же паперовий документ (непідписаний договір) називається «договір безоплатного користування нежитловими приміщеннями».

Взагалі складання договору з самого початку не було направлено на його виконання (уявний договір). Ініціатива була моя (щоб у мене на руках була хоч якась папір для «контролерів» по ​​моїй хоз.деятельности), а правопопередників договір були нецікаві, він говорив що він йому взагалі не потрібен і не хотів складати.

Повторюся - спірна річ не утворює з сусідніми об'єктами нерухомості майнового комплексу!

Правопопередників і правонаступник близькі родичі (рідні син та мати), а правопопередників (адвокат), є ще й представником позивача в даному судовому процесі. Вони НЕ могли НЕ знати про те, хто порушник права позивача, а значить зобов'язані були знати і могли подати позов до закінчення терміну позовної давності, але не зробили цього. Поважних причин пропуску СІД у них немає.