На що звернути увагу в договорі ЖБК - ринок житла - газета
Текст: Олена Денисенко Фото: pressfoto.ru
Близько 30% квартир в новобудовах Харкова і Ленобласті продаються за договорами участі в житлово-будівельному кооперативі. На які пункти документа треба звернути особливу увагу і які підводні камені можуть критися в схемі ЖБК?
Житлово-будівельна кооперація як один із способів залучення коштів громадян на етапі будівництва житла передбачена в ФЗ-214. Закон про участь у пайовому будівництві відносить цю схему взаємодії забудовників з покупцями житла до легітимним, але ніяк не регламентує відносини сторін. Норми і правила, що діють в рамках цієї схеми, визначаються іншим законом - ФЗ-215 «Про житлових накопичувальних кооперативах». Єдиний зразок договору в ньому відсутня, що дає свободу для «творчості» будівельних компаній.
Другий основний документ ЖБК - його статут. З юридичної точки зору кооператив є об'єднанням громадян для досягнення спільної мети. А значить, рамкові правила, норми, принципи роботи кооперативу приймаються загальними зборами його членів і закріплюються в статуті, який, по суті, і є «основним законом» для ЖБК.
Але це - теорія. На будівельному ринку склалася інша практика. Покупець квартири в новобудові вступає в уже створений кооператив з зареєстрованим статутом. Він часто ні в жодних зборах участі не бере і, відповідно, на зміну змісту статуту і договору вплинути не може. Тим уважніше слід вивчити документ до його підписання.
Для початку слід уважно вивчити, з ким саме ви підписуєте договір. Існують два варіанти ЖБК. У першому випадку кооператив виступає і інвестором, і забудовником. Вважається, що цей підхід краще, так як підвищує відповідальність будівельної компанії, яка, як правило, створює «кишеньковий» ЖБК під власним брендом. Зрозуміло, що гравець, який розраховує довго бути присутнім на будівельному ринку, постарається не ризикувати своєю репутацією.
Дешева квартира без зайвого ризику При покупці квартири в новобудові головним фактором, що впливає на вибір споживача, залишається ціна >> У другому випадку ЖБК - як інвестор - має договірні відносини із забудовником - іншою юридичною особою. Необхідно запросити і уважно вивчити договір між кооперативом і будівельною компанією. У ньому може бути прихований певний ризик - пункт про його розірвання з ініціативи забудовника в разі невиконання ЖБК своїх зобов'язань. Так що якщо з якоїсь причини останній не виконає своїх зобов'язань по фінансуванню об'єкта в повній мірі, то і забудовник не буде зобов'язаний передавати йому той обсяг квартир, який спочатку планувався.
У договорі з ЖБК має бути чітко вказано, що отримає пайовик: квартиру якої площі і планування, з оздобленням або без, в якому будинку, на якому конкретній ділянці.
До укладення договору з ЖБК необхідно перевірити, чи є у забудовника весь необхідний пакет документів. «А саме попросити показати свідоцтво про право власності (оренди) земельної ділянки, на якому будується будинок, статут ЖБК, в якому вказано порядок вступу і виходу з товариства, відомості про включення кооперативу до реєстру ЖБК (ЖНК), проектну декларацію, терміни дії дозволу на будівництво, - радить юрист компанії "Аймрайт" Катерина Гуленкова. - Також рекомендується дізнатися, чи не подано чи щодо ЖБК заяву про його банкрутство. Це можна зробити, наприклад, на сайті "Електронний правосуддя" ».
Не менш важливо покупцеві квартири грамотно підійти до закріплення свого статусу. Відповідно до статті 121 Житлового кодексу України для вступу в члени ЖБК треба подати заяву про прийом, яке має бути затверджене рішенням загальних зборів товариства, а потім сплатити членський внесок. Недотримання хоча б однієї з умов автоматично «викреслює» людини з членів кооперативу - тобто навіть якщо він внесе пайовий внесок повністю, з правової точки зору договір з ЖБК не вважатиметься укладеним. У суді це загрожує визнанням угоди нікчемною.
Щоб убезпечити себе від такої колізії, потрібно зажадати розписку про отримання заяви про вступ до ЖБК, завірену виписку з рішення загальних зборів, документ, що підтверджує сплату вступного внеску. Надалі, вносячи в ЖБК пайовий, членський або цільові внески, також не слід нехтувати паперовим підтвердженням кожного платежу.
Наступний важливий пункт в договорі - сам предмет домовленості. З тексту документа повинне бути зрозуміло, що отримає пайовик в результаті дії договору: квартиру якої площі і планування, з оздобленням або без, в якому будинку, на якому конкретній ділянці.
Далі слід поцікавитися, яким чином буде оплачуватися, а потім передаватися майбутня нерухомість. Основним документом ЖБК, як говорилося вище, є статут. Саме в ньому відображені всі ключові моменти: порядок внесення членами кооперативу різних внесків (вступного, членського, пайового та інших), процедура надання квартири, умови виходу з кооперативу і т. Д. Підписавши договір, покупець житла автоматично погоджується з усіма пунктами статуту і в випадку судових розглядів не зможе посилатися на необізнаність чи недостатнє розуміння. Тому простудіювати «основний закон» ЖБК слід ще до вступу в кооператив. Підкреслимо ще раз: змінити в статуті та договорі навряд чи щось вдасться. Але треба чітко уявляти, до чого слід бути готовим у разі несприятливого розвитку ситуації.
Судова практика показує, що ні одному пайовику ЖБК поки не вдалося стягнути компенсацію в разі затримки здачі будинку
Термін здачі квартир може бути перенесений ЖБК в односторонньому порядку, що закріплено в статуті і найчастіше вказується в договорі. Умова це цілком законне, адже, вступаючи до кооперативу, громадяни фактично поділяють відповідальність за будівництво будинку, тобто відповідають «самі перед собою». Як показують численні судові прецеденти, жодному пайовику поки не вдалося стягнути компенсацію з кооперативу за користування грошовими коштами в разі затримки здачі будинку.
Інший неприємний сюрприз, закладений в договорі або в статуті, - це передбачена кооперативом можливість збирати при необхідності цільові внески (наприклад, будівництво під'їзної дороги виявилося дорожчим, ніж планувалося) або навіть переглянути вартість квадратного метра. Якщо інвестор і забудовник - різні особи, тоді вартість будівництва повинна бути чітко прописана в договорі між ними і не підлягати збільшення. Якщо ж одна особа, то з'являється легальна можливість стягувати додаткові внески - за умови що рішення прийнято загальними зборами. І це теж цілком легітимно: згідно з пунктом 2 статті 6 ФЗ «Про житлових накопичувальних кооперативах» члени ЖБК несуть ризик збитків, пов'язаних з діяльністю кооперативу, в межах своїх паєнагромадження.
Не менш уважно слід вивчити умови виходу з кооперативу. Є три основні варіанти розриву відносин пайовика з ЖБК. Перший - загальні збори можуть виключити члена кооперативу за невиконання прийнятих на себе зобов'язань. Підставою зазвичай служить прострочення чергового пайового внеску на місяць і більше. За кожен день прострочення, як правило, в договорі передбачений штраф в розмірі 0,1-0,2% від внеску.
Другий випадок - за угодою сторін, коли життєві обставини змушують покупця квартири внести корективи у свої плани. Нарешті, третій варіант - невдоволення забудовником. «Однією з головних причин, по якій громадяни припиняють членство в ЖБК, є затягування термінів будівництва. Але незалежно від того, з якої причини людина виходить з кооперативу зазвичай йому повертається тільки пайовий внесок, іноді - цільові. При цьому вступний, членський та інші внески поверненню часто не підлягають, а неустойка за прострочену здачу об'єкта або несвоєчасне повернення коштів не нараховується », - стверджує Катерина Гуленкова.
Нерідко в договорах передбачено, що ЖБК повертає вибуває члену не всі кошти, внесені в якості оплати пайового внеску, а утримує близько 10% - в якості, так би мовити, компенсації за клопоти. Гроші повертаються не відразу, а протягом двох місяців - максимально дозволений законом термін.
Отже, пайовик куди менш захищений і куди більш безправний, ніж пайовик, який має на руках ДДУ. Він не може наполягати на зміні пунктів в договорі, йому складніше відстояти свою правоту в суді в разі неотримання житла в термін. Але це ні в якому разі не означає, що всі житлові кооперативи створені з метою обману громадян. Багато забудовників вибирають схему ЖБК з іншої причини - через меншу регламентованості і більшої свободи в залученні коштів. що дозволяє продавати квартири за нижчою ціною.
Тому купувати квартири в будинках, що будуються кооперативами, можна - якщо попередньо вивчити документи забудовника, грамотно пройти процедуру вступу в ЖБК і морально підготуватися до того, що «в разі чого» пайовики відповідають самі за себе.