На що звернути увагу в договорі оренди офісу

Життєдіяльність держави безпосередньо залежить від розвитку економіки країни, малого, середнього бізнесу та підприємництва на її території. Заняття підприємницькою діяльністю не можливо без використання офісних приміщень, які можна як придбати у власність, так і орендувати. Як показує практика, більшість суб'єктів підприємницької діяльності вважають за краще саме оренду офісних приміщень. Ця сфера залишається популярна, не дивлячись на кризові процеси в економіці країни.

Щоб почати діяльність підприємець намагається якомога швидше оформити договір оренди офісу. На жаль, часто орендар не приділяє значної уваги утриманню цієї угоди. Зазвичай його цікавить лише вартість оренди офісу. Але це може привести до небажаних результатів.

Судова практика свідчить про те, що все більше і більше справ на розгляді вітчизняних судових органів стосується суперечок саме між сторонами договорів оренди комерційної нерухомості.

Основні предмети позовів стосуються наступного:

- зміна ставки оренди;

- безпідставне зменшення орендованої площі;

- вимога додаткових платежів непередбачених цивільно-правовою угодою;

Подібні ситуації безпосередньо впливають на підприємницьку діяльність, забирають багато часу і матеріальних засобів. Тому орендарю потрібно максимально убезпечити себе від проблемних моментів. Для цього суб'єкт підприємницької діяльності повинен належним чином проаналізувати положення договору оренди офісного приміщення.

Щоб надійно захистити свої інтереси орендарю нужновнімательно вивчити і при необхідності внести зміни в наступні пункти договору.

1. Обов'язковим елементом кожного договору є його предмет. Тому в угоді повинні чітко прописуватися характеристики орендованого приміщення. Зокрема, в угоді потрібно прописати:

- точну площу приміщення, що орендується;

- цільове призначення орендованого офісу;

- розташування офісного приміщення.

Рекомендується скласти поверховий план будівлі, в якому знаходиться приміщення, де чітко вказати місце розташування предмета оренди.

Іноді орендодавець пропонує додаткові послуги. Наприклад, місце на парковці, яка розташована біля орендованої нерухомості, послуги зв'язку, доступ до інтернету. В такому випадку необхідно детально їх описати в договорі або додатку до нього.

2. Ціна договору є найбільш значущим його умовою. В угоді ставка оренди повинна вказуватися в рублях. Іноді, більш доцільно визначити щомісячну і річну ставку в твердій валюті.

Найчастіше орендодавець вимагає сплати заставного платежу за один місяць оренди. Якщо сторони домовилися про даний умови, то в договорі має бути описана процедура і термін повернення такого платежу в разі дострокового розірвання договору оренди офісного приміщення.

Якщо орендодавець надає орендареві будь-які додаткові послуги, то це повинно обов'язково бути передбачене в угоді. У договорі оренди або його додатку повинна бути чітко вказана ціна на додаткові послуги. Це положення служить для захисту прав орендаря, так як не дозволить орендодавцю самовільно збільшувати розмір оренди, посилаючись на необхідність збільшення вартості додаткових послуг.

У договорі може бути прописано порядок і підстави збільшення орендодавцем розміру оренди в односторонньому порядку. Це може відбуватися через зміни ставки плати за землю або інше нерухоме майно. Іноді передбачаються і інші підстави.

Орендарю бажано передбачити в договорі оренди можливість зменшення оренди, якщо в офісному приміщенні виникли дефекти і неполадки, які не пов'язані з його діяльністю. До таких підстав може бути віднесено відключення електричної енергії, припинення роботи ліфта і т.д.

3. Важливим розділом договору оренди приміщення є «Права і обов'язки сторін». Уважна робота над ним дозволить вимагати від власника нерухомості забезпечення роботи офісу і створення нормальних умов праці для працівників орендодавця, наприклад, забезпечення роботи системи кондиціонування, освітлення або чистоти приміщень.

4. Досить часто виникають ситуації, коли договір оренди офісних приміщень необхідно розірвати достроково. Орендар повинен звернути увагу, щоб в угоді чітко були вказані підстави дострокового розірвання договору в односторонньому порядку. У цьому розділі необхідно максимально уникнути формулювань, які можуть мати два сенсу. У договорі потрібно розділити положення, які дозволяють орендодавцю відмовитися від виконання умов договору, і ті підстави, що допускають лише внесення зміни в договір оренди.

Цей розділ повинен містити повний перелік підстав для розірвання договору з ініціативи орендаря офісу. До того ж в договорі потрібно передбачити порядок розірвання угоди. У разі злісного невиконання орендодавцем зобов'язань, передбачених в договорі, орендар повинен мати підстави для стягнення штрафів.

5. Сторони укладають договір, щоб цивілізовано вести свій бізнес. Але не завжди відносини між ними залишаються «безхмарними». Іноді між орендодавцем і орендарем виникають розбіжності. Тому договір оренди офісних приміщень повинен містити порядок дозволу суперечкою між сторонами. Тут потрібно розробити порядок і терміни пред'явлення претензій, терміни надання відповіді на претензію. Це дозволить сторонам врегулювати спір без звернення до судових інстанцій. Якщо на цьому етапі орендар і орендодавець не зможуть врегулювати розбіжності, тоді кожен з них має право на звернення до арбітражного суду.

6. У розділі «Особливі умови» встановлюються порядок ведення переписки сторонами, процедура зміни тексту угоди, правонаступництво сторони договору і т.д.

Сподіваємося, що знання подібних нюансів дозволить вам уникнути судових розглядів, пов'язаних з орендними відносинами.