Многофункціональние` житлові комплекси - що за звір

Які особливості подібних об'єктів? У чому їх привабливість, якщо така взагалі існує? Чи буде кількість цих проектів зростати? Як виявилося, знайти відповідь на ці питання не так-то просто.

Складнощі виникають, перш за все, тому що на даний момент в тлумачному словнику девелопера немає чітко сформульованого визначення багатофункціонального комплексу. Нерідко такими називають житлові об'єкти з розвиненою допоміжною інфраструктурою. З такою думкою згодні далеко не всі учасники ринку. Це і зрозуміло. Адже якими б не були «додаткові опції» ЖК (басейн, тренажерний зал або паркінг) призначення їх одне - робити проживання в будинку максимально комфортним. І про багатофункціональності в даному випадку говорити не доводиться.

Більш поширеною є інша точка зору. Фахівці відзначають, що відмінність багатофункціональних комплексів від звичайних полягає в кількості їх експлуатаційних призначень, яких повинно бути не менше двох. «При цьому різні функції доповнюють основну, - говорить Олена Калініна, начальник відділу маркетингу Групи компаній« Конті ». - Найбільш популярні торгово-розважальні, офісно-ділові, готельно-ділові, а також житлові комплекси з різними складовими: торговельної, розважальної і офісної частиною ». Згоден з такою думкою і Дмитро Воронков, керівник відділу продажів компанії «Контакт - Елітна Нерухомість». За його словами, багатофункціональні об'єкти мають на увазі наявність в житловому комплексі додаткових нежитлових приміщень, користуватися якими можуть не тільки власники квартир.

При цьому треба зазначити, що кількох житлових корпусів в поєднанні з офісами, власним магазином і фітнес-центром на перших поверхах недостатньо для того, щоб комплекс почав іменуватися багатофункціональним. «Це повинна бути масштабна забудова, що нагадує місто в місті, - вважає Ірина Жарова-Райт, керуючий партнер компанії Nordblom Group. - На території такого об'єкта можна не тільки жити, але і працювати, здійснювати покупки, проводити час в ресторані, організовувати конференції в спеціальному залі, дивитися нові фільми в кінотеатрі і т. Д. ».

Сьогодні потреба в появі «всеосяжність» проектів відчувається особливо гостро. Ритм сучасного життя призводить до того, що людині не вистачає 24 годин на добу, і він прагне з максимальною користю використовувати свій час, який просто нерозумно вбивати, простоюючи в пробках. «Багатофункціональні комплекси, що створюються за принципом« місто в місті », забезпечують максимально комфортні умови для роботи, життя і відпочинку, - вважає Олексій Бєлоусов, комерційний директор холдингу« Капітал Груп ». - В умовах, коли мегаполіс диктує певну розклад, людина прагне раціонально підходити до використання часу і знаходити рішення проблем в найкоротші терміни ».

Завдання девелопера, що проектує багатофункціональні комплекси, полягає в тому, щоб забезпечити жителю-покупцеві-відвідувачеві максимальну кількість можливостей. «Людина повинна проводити якомога більше часу і витрачати свої гроші саме на території цього окремо взятого« держави », - каже Ірина Жарова-Райт. - Уявіть, що, вийшовши з квартири в вихідний день, щоб позайматися в спортзалі години дві, ви залишитеся на SPA-процедури, витратите гроші в магазині або ресторані, потім підете в кіно, де в очікуванні сеансу вип'єте по фужеру вина в барі або пограєте в боулінг. Результат - середній чек на день виростає рази в 2 або 3, що, безумовно, не може не порадувати орендаря, а отже, і орендодавця-власника «будинку, який побудував Джек». При цьому учасники ринку попереджають: існують сектори нерухомості, чиє сусідство вкрай небажано, так що «компоту» слід уникати. Тому при проектуванні подібних комплексів не можна забувати про необхідність поділу житлової та нежитлової частин. «Офісні або торгові приміщення повинні мати свій окремий вхід, а також власну парковку, тобто жодним чином не зачіпати перебування власників квартир в житловій частині », - застерігає Костянтин Ковальов, керуючий партнер компанії Blackwood.

Говорити про будь-якої класифікації багатофункціональних комплексів поки не доводиться. «Швидше за все, це питання майбутнього, оскільки ринок ще не сформувався, і розвиток подібних проектів тільки набирає обертів, - вважає Олексій Бєлоусов, комерційний директор холдингу« Капітал Груп ».

Якщо до недавнього часу подібні об'єкти в силу їх масштабності беззастережно відносили тільки до бізнес-класу, то сьогодні ситуація змінюється. «Існуюча тенденція укрупнення будинків високого рівня, а також комплексної забудови районів привела до того, що в Москві стали з'являтися цілі елітні квартали, - зазначає Костянтин Ковальов, керуючий партнер компанії Blackwood. - І, безумовно, такі території не можуть складатися тільки з житлової частини, тут формується також і ділова зона ».

Однак навряд чи можна говорити про існування багатофункціональних комплексів класу de luxe (по крайней мере, якщо мова йде про їх житлової складової), оскільки вУкаіни такими вважаються камерні малоквартирні будинки. «Що стосується офісних, торгових або розважальних площ, то тут немає ніяких обмежень за рівнем і якістю, - доповнює Ірина Жарова-Райт. - Думаю, що в даному випадку можна використовувати загальноприйняту класифікацію. Так, поруч з житловими і торговельними площами бізнес-класу цілком доречний бізнес центр класу А або, наприклад, чотиризірковий готель ».

Переваги і недоліки

Про достоїнства і недоліки МК говорити можна довго. Справа смаку, як то кажуть. Хтось вважає за краще камерний тип проживання: малоквартирні об'єкти з мінімумом інфраструктури. Іншим подобаються будинки з басейнами, SPA, саунами і кафе, магазинами і ресторанами, відкритими для всіх бажаючих.

«Робота нежитлових приміщень на місто зменшує комунальні платежі мешканців МК, - розповідає Дмитро Воронков. - І часто наявність торговельними або офісними площ розцінюється власниками апартаментів як безперечне достоїнство. Крім того, деякі набувають відразу і квартиру, і офіс в одному будинку, а це, безумовно, можна вважати вдалою покупкою ».

Однак не варто забувати і про зворотний бік медалі. Так, на думку Жанни Опіхайленко, керівника відділу по роботі з корпоративними клієнтами компанії «Садиба», з одного боку, наявність в будинку, наприклад, банку може бути зручним для мешканців (підвищена охорона такого об'єкта - безперечне достоїнство), але з іншого боку, діяльність такої організації може викликати і побоювання. Звичайно ж, ідеальний варіант - золота середина, при якій проектувальникам вдається об'єднати житлові і комерційні площі таким чином, щоб власники квартир і просто відвідувачі комплексу або офісні службовці зайвий раз не перетиналися один з одним.

«Проектувати багатофункціональні комплекси набагато складніше, ніж звичайні житлові об'єкти, - розповідає Олексій Бєлоусов. - Це пов'язано в основному з поділом потоків всередині об'єкта, особливо в умовах дефіциту площ ». Наприклад, в «Місті Столиць» при плануванні однією з найбільших автостоянок в Європі (6 рівнів, 2100 машиномісць) архітекторами знайшли спосіб розосередити в'їзди і виїзди, розділити відсіки для кожної функціональної зони: торговельної, офісної, житлової. Таким чином, потоки людей і машин з частин МК не перетинаються.

Не варто забувати, що для реалізації подібних об'єктів необхідні певні ділянки землі, які не передбачають суттєвих обмежень по висоті і площі майбутнього проекту.

На думку більшості учасників ринку, МК є на сьогоднішній день одним з найбільш привабливих сегментів девелопменту.

Не варто забувати, що в концепцію таких об'єктів легше вписується ідея продажів «апартаментів тимчасового перебування» за цінами майже рівним житла. Як приклад можна привести проект на Пречистенською набережній, де будується офісно-торгово-житловий комплекс. «Рішення забудовника по житловій частині даного об'єкта відрізняється від стандартної практики, коли площі продаються з метою швидкого повернення грошей, вкладених в проект, - розповідає Жанна Опіхайленко, керівник відділу по роботі з корпоративними клієнтами« Садиби ». - Квартири тут не продають, їх планується здавати в оренду, на манер прибуткового будинку. Незважаючи на «довгу» окупність, прибуток в даному випадку може в рази перевищити дохід від продажів житлових площ ».

Крім того, загальновідомо, що квартири на перших поверхах розкуповуються досить повільно. «При будівництві звичайного ЖК девелопер« віддає »ці площі під елементи інфраструктури або технічні приміщення, а це, природно, приносить йому набагато менший прибуток, ніж здача перших поверхів в оренду під офіси, що як раз і дозволяє концепція МК», - зазначає Костянтин Ковальов.

Ну і, нарешті, за рахунок зменшення ризиків при вкладенні грошей одночасно в різні види нерухомості збільшується інвестиційна привабливість подібних проектів.

Більшість багатофункціональних комплексів елітного рівня в даний момент тільки будуються. Багато цікавих об'єктів з'явиться в ЦАО: в Замоскворіччя це «Коперник» і «Онегін'», готується документація по «палацовому комплексу» в районі «Золотої милі», а також за проектами «Італійський квартал» і «Парк-Сіті». Ведеться робота зі створення таких МК, як «5 столиць», Green Plaza, «Неглинная-Плаза».

Одним з найцікавіших можна назвати багатофункціональний комплекс «Місто Столиць», будівництво якого ведеться в рамках ММДЦ «Москва-Сіті». «Це дійсно грандіозний проект, який можна прирівняти до таких значущих ділових центрів світу, як Wall-street в Нью-Йорку, Fleet St. в Лондоні, - розповідає Олексій Бєлоусов. - Тут будуть зосереджені офіси провідних українських та міжнародних компаній, фінансових установ та органів державної влади. «Місто Столиць» є унікальний простір для життя, роботи і відпочинку одночасно. Він буде розташований на першій лінії забудови «Москва-Сіті», на Краснопресненській набережній, всього в 4 км від Кремля. До його складу увійдуть розкішні апартаменти, офісні приміщення, бутики, ресторани, а також фітнес-центр ».

Величезна кількість МК зводиться і за межами ЦАО, це об'єкти таких компаній, як «ДОН-Строй», «Капітал Груп», «Крост», «Теско», «Конті» та ін.

Ще один яскравий приклад подібного об'єкта - «Воробйови Гори». Це дуже великий проект (його загальна площа становить 315 тис. Кв.м), в рамках якого реалізований цілий ряд унікальних архітектурних та інженерних рішень, впроваджені нові технології. Комплекс стоїть на єдиному терасному стилобаті, в якому вдалося розмістити велику інфраструктуру, не перевантажуючи при цьому внутрішню територію. Тут є загальнодоступні торгово-розважальний комплекс площею 26 тис. Кв.м з супермаркетом та спортивно-оздоровчий центр з басейном, а також сучасний бізнес-центр площею близько 6 тис. Кв.м. Окремо розташовані підземні гаражі з автомийки та сервісом.