Мкд плюси і мінуси безпосереднього способу управління - Ашинская міське поселення

Безпосередній спосіб управління МКД - що це таке?

Плюси і мінуси безпосереднього способу управління багатоквартирним будинком.

1. Безпосередній спосіб як спосіб управління МКД. Загальні положення.

Безпосередній спосіб управління - це один з трьох способів управління багатоквартирним будинком, які передбачені Житловим кодексом України (ч.2 ст. 161 ЖК РФ)

Безпосередній спосіб управління може бути обраний і реалізований власниками МКД з кількістю квартир більш ніж 12, тільки за умови укладення договору надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна з керуючою організацією.

«Ст. 161 ЖК України п.9.1. Безпосереднє управління багатоквартирним будинком, кількість квартир в якому становить більше ніж дванадцять, може бути вибрано і реалізовано власниками приміщень в багатоквартирному будинку при укладанні такими власниками з керуючою організацією договору надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в даному будинку » .

Процедура укладання договору з керуючою компанією при безпосередньому способі управління не відрізняється від процедури укладення договору управління при виборі в якості способу управління МКД - «управління УК». Договір надання послуг з утримання та ремонт, так само як і договір управління, полягає на підставі рішення загальних зборів власників і вважається укладеним, якщо такий договір підписали власники, що володіють більш, ніж п'ятдесятьма відсотками голосів.

«Ст.164 ЖК України п.1.1. При безпосередньому управлінні багатоквартирним будинком, кількість квартир в якому становить більше ніж дванадцять, власниками приміщень в даному будинку договір надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в даному будинку з керуючою організацією власники приміщень у даному будинку укладають на підставі рішення загальних зборів зазначених власників ».

При безпосередньому способі управління, відповідальність керуючої компанії перед власниками зберігається в повному обсязі. На дані відносини поширюються вимоги ПП №491.

«Ст. 161 ЖК України п.2.1. При здійсненні безпосереднього управління багатоквартирним будинком власниками приміщень в даному будинку особи, які виконують роботи з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, що забезпечують холодне і гаряче водопостачання і здійснюють водовідведення, електропостачання, газопостачання (у тому числі поставка побутового газу в балонах), опалення ( теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення), несуть відповідальність перед власниками приміщень в даному будинку за виконання своїх зобов'язань відповідно до укладених договорів, в також відповідно до встановлених Урядом України правилами утримання спільного майна в багатоквартирному будинку, правилами надання, призупинення та обмеження надання комунальних послуг власниками і користувачам приміщень у багатоквартирних будинках і житлових будинках ».

«Ст.164 ЖК України п.1.2. За договором надання послуг і (або) виконання робіт з утримання та ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку одна сторона (керуюча організація) за завданням другої сторони (власників приміщень у багатоквартирному будинку) протягом узгодженого терміну за плату зобов'язується надавати послуги і (або) виконувати роботи щодо належного утримання та ремонту спільного майна в даному будинку ».

При безпосередньому способі управління кожен власник приміщень в багатоквартирному будинку від свого імені укладає договори на поставку ресурсів: ГВС, ХВП, опалення, водовідведення. Закон не вимагає укладення даних договорів в письмовому вигляді.

«Ст.164 ЖК України п.2. Договори гарячого водопостачання, холодного водопостачання, водовідведення, електропостачання, газопостачання (в тому числі поставки твердого газу в балонах), опалення (теплопостачання, в тому числі поставки твердого палива за наявності пічного опалення) полягають кожним власником приміщення, що здійснює безпосереднє управління багатоквартирним будинком, від свого імені ».

Якщо інше не передбачено угодою сторін, такий договір вважається укладеним на невизначений строк.

Ресурсопостачальними організації несуть відповідальність перед власниками за поставку якісного ресурсу до кордону багатоквартирного будинку. При відсутності узгодженої в письмовому вигляді кордону, до якої ресурсопостачальними організації зобов'язані поставити належної якості ресурс, така межа визначається по зовнішньому кордоні МКД або за місцем з'єднання колективного приладу обліку.

1. Позитивні і негативні сторони переходу на безпосереднє управління багатоквартирним будинком.

До позитивних сторін відноситься порядок розрахунку за комунальні ресурси. Прямі відносини власника з РСО і з КК вигідні як для власника, так і для керуючої компанії.

При безпосередньому управлінні власник отримує можливість пред'являти претензії безпосередньо до тих осіб, які зобов'язані надавати якісну послугу і, що не маловажно, мають можливість надавати якісну послугу. Наприклад, при реалізації способу управління «управління УК» у власника на дев'ятому поверсі багатоквартирного будинку відсутня холодна вода. Встановлено, що на вводі у багатоквартирний будинок не дотримуються нормативні показники тиску. Безпосередньо в РСО власник звернутися не може, так як договірні відносини відсутні. Керуюча компанія зі свого боку усунути цю проблему самостійно так само можливості не має, так як проблема виникла не в її зоні відповідальності. Однак перерахунок за неякісний ресурс власник вимагатиме саме з КК. А ось розмір перерахунку буде залежати від того, наскільки швидко відреагує РСО і усуне проблему.

При реалізації способі управління, власник має право звернутися з тією ж самою проблемою як безпосередньо в РСО, так і в КК, яка в свою чергу зробить ті ж самі дії, що і при договорі управління: перенаправить скаргу в РСО, складе акт.

При реалізації способу управління «управління УК», керуюча компанія має один договір ресурсоснабженія на все знаходяться в обслуговуванні багатоквартирні будинки. Заборгованість по несплаті кожного з ресурсів по кожному будинку акумулюється в керуючої компанії, і в кінці кінців буде витребувана і списана РСО. Так як доходи від іншої діяльності в КК зазвичай відсутні або складають незначний розмір, під стягнення потраплять саме ті кошти, які будуть надходити від населення в рахунок оплати робіт і послуг з поточного утримання та ремонту спільного майна.

В кінцевому підсумку цієї ситуації керуюча компанія виявляється або банкрутом, або на межі банкрутства, власники виявляються перед фактом, що роботи з поточного утримання, не кажучи вже про ремонти, просто не виконуються.

Уникнути подібного розвитку подій можна при реалізації безпосереднього способу управління багатоквартирним будинком.

Є, звичайно, і свої мінуси. Зазвичай називають такі, як: керуюча компанія знімає з себе будь-яку відповідальність і неможливість участі в програмах з капітального ремонту багатоквартирних будинків.

Що стосується капітельного ремонту та можливості або неможливості участі в програмах, про це мова піде нижче.

1. Взаємодія РСО і КК при реалізації безпосереднього способу управління

1. Умови участі МКД в федеральних і регіональних програмах капітального ремонту

ФЗ «Про Фонд сприяння реформуванню житлово-комунального господарства» в умовах надання фінансової підтримки прямо не вказує на необхідність реалізації того чи іншого способу управління (за винятком ТСЖ).

В офіційних роз'ясненнях Фонду зазначено, що багатоквартирний будинок, власники якого обрали непосредствененное управління, може брати участь в програмі капітального ремонту, що фінансується із залученням коштів Фонду, за умови наявності договірних відносин з керуючою організацією, обраною власниками приміщень цього будинку.

Зазначена позиція відображена на офіційному сайті Державної корпорації - Фонду сприяння реформуванню житлово-комунального господарства.

Що стосується Регіональної програми капітального ремонту, фінансування якої здійснюється без залучень федеральних бюджетних коштів, то визначати умови участі багатоквартирного будинку в даній програмі - прерогатива уряду Луганській області.

На нашу думку, немає перешкод правового характеру для включення в дану програму МКД, власники якого обрали безпосереднє управління, за умови, якщо власниками такого багатоквартирного будинку:

- прийнято рішення про пайовому фінансуванні капітального ремонту багатоквартирного будинку за рахунок коштів власників приміщень у багатоквартирному будинку в установленому розмірі.