Метод валового рентного мультиплікатора - студопедія

Цей метод можна розглядати як окремий випадок загального порівняльного підходу.

Валовий рентний мультиплікатор - це відношення продажної ціни об'єкта до потенційної валової виручки або дійсної валовий виручці.

Розрахунок вартості об'єкта здійснюється наступним чином:

1. Визначається річна орендна ставка для даного об'єкта.

2. Розраховується оптимальний для даного сектора ринку валовий рентний мультиплікатор виходячи з ринкових даних останніх продажів порівнянних об'єктів нерухомості.

3. Річна орендна ставка для оцінюваного об'єкта множиться на оптимальний валовий рентний мультиплікатор, розрахований на базі порівнянних об'єктів.

Витратний підхід, який використовується для оцінки різних об'єктів нерухомості, в тому числі і приносять дохід, заснований на припущенні, що витрати на будівництво об'єкта (з урахуванням зносу) в сукупності з ринковою вартістю земельної ділянки, на якому цей об'єкт знаходиться, є прийнятним орієнтиром для визначення вартості нерухомої власності. Передбачається також, що сукупність витрат на будівництво об'єкта без зносу рівнозначна ринкової вартості цього об'єкта. Винятком є ​​випадки, коли земельна ділянка, на якому стоїть об'єкт, не використовується найкращим і найбільш ефективним способом.

Сфери застосування витратного підходу:

- для цілей оподаткування майна;

- для цілей оподаткування прибутку;

- при здійсненні техніко-економічного обґрунтування нового будівництва;

- при виборі найкращого і найбільш ефективного способу використання земельної ділянки;

- при оцінці будівель спеціального призначення;

- при страхуванні об'єкта;

- при оцінці об'єктів в «пасивних» секторах ринку.

Реалізація витратного підходу до оцінки передбачає здійснення наступних процедур та операцій:

1. Визначається ринкова вартість земельної ділянки, на якій знаходиться об'єкт нерухомості.

2. Визначається відновна або заміщає вартість поліпшень.

3. Розраховуються всі види зносу об'єкта нерухомості: фізичного, функціонального і зовнішнього.

4. Віднімається загальний знос об'єкта нерухомості з витрат на його відтворення або заміщення. Виходить вартість об'єкта нерухомості за мінусом зносу.

5. Розраховується загальна вартість об'єкта нерухомості та земельної ділянки шляхом підсумовування цих вартостей.

Витратний підхід передбачає розрахунок накопиченого зносу, який визначається підсумовуванням всіх трьох типів зносу: фізичного, функціонального і зовнішнього.