Купівля нерухомості з аукціону як і навіщо, житло і життя
Продаж нерухомості з аукціонів в США, Західній Європі та багатьох інших країнах - справа звичайна. У нас же подібні методи поки що екзотика. Треба сказати, вУкаіни аукціони проводять регулярно, їх існує кілька різновидів, але потенційні покупці знають про них мало. Так що ж це таке? Як відбуваються торги? І які плюси і мінуси покупки квартири через аукціон?
Аукціони звичайні і електронні
Деякі розповідають, що в першій половині 90-х років, з початком приватизації і появою приватної власності на житло, деяка його частина продавалася саме через аукціони. Ціни на ринку тоді ще не сформувалися і стрімко росли. Інтернету не існувало, інформація в спеціалізованих виданнях була недостатньою. У такій ситуації продаж через аукціон дійсно є досить розумною. Правда, спогадів про ці аукціонах в пам'яті народній чомусь збереглося небагато - мабуть, вони все-таки були недостатньо поширені.
У доінтернетні епоху аукціони проводилися в класичній формі. відпрацьованої століттями. Проводяться вони і зараз. Нагадаємо, що всього існують дві загальноприйняті системи торгів: англійська і голландська. У першому випадку ціна лота в процесі торгів росте. У другому - наоброт: стартова ціна приймається максимальною і в процесі торгів зменшується, поки на озвучену суму не погодиться перший покупець.
З розвитком інтернету з'явилася можливість проведення електронних торгів. Такими зараз в більшості і є аукціони з продажу нерухомості. Крім організаційних переваг, їх плюс в тому, що зменшується можливість змови між учасниками, оскільки відомості про них конфіденційні, і домовитися «підняти» певного покупця або мінімізувати ціну покупки важче.
Хто і яку житлову нерухомість продає на аукціоні?
На аукціоні можна придбати і первинне, і вторинне, і іпотечне житло. Аукціонами для продажу житла користуються:
- муніципальна влада для реалізації належного їм вторинного житлового фонду та новобудов;
- банки, для реалізації іпотечної заставної нерухомості, що належить безнадійному позичальникові;
- ріелторські агентства і приватні ріелтори, що організують міні-аукціони для продажу однієї конкретної квартири.
Аукціони для реалізації квартир в новобудовах
Оскільки в справі реалізації на аукціоні новобудов Київ впередіУкаіни всієї, то подивимося, як і будь новобудови тут розпродаються.
Аукціонний продаж вторинного житла в Москві
Про ефективність аукціонів можна говорити тоді, коли на більшість виставлених лотів є по кілька претендентів. Але зараз стан ринку до цього не має. Мабуть, і стартова ціна в середньому трохи завищена (її визначає компанія-оцінювач). Теоретично вона повинна бути трохи нижче ринкової, але на практиці зазвичай дорівнює їй.
Купівля житла. належить Уряду Москви, має свої плюси:
- Покупець має практично абсолютну гарантію того, що такий договір купівлі-продажу не буде оскаржений і не обернеться фінансовими втратами.
- Існує можливість придбання за прийнятною ціною житла, покупка якого на звичайному вторинному ринку малоймовірна.
Мінуси, звичайно, теж є:
- Обсяг пропозицій вельми обмежений.
- Потрібно внесення завдатку, при цьому його повернення в разі відсутності угоди буде проведений лише через 5 днів.
- При внесенні завдатку банки можуть брати комісійні за свої послуги.
Продаж заставного житла банками
Через низький попит на нерухомість і невисоку результативність аукціонів більшість банків зараз віддає перевагу продажу заставних квартир через вітрини заставного майна, де ці квартири просто виставляються на продаж за фіксованою ціною. Такі вітрини мають всі великі банки. Що зовсім дивно, і вітрини заставного майна теж зазвичай нелегко виявити на банківських сайтах.
При реалізації через вітрини банк складає угоду з позичальником про продаж квартири. Після цього квартира виставляється на продаж на вітрині заставного майна. Коли з'являється покупець, банк зводить його з продавцем, а після укладення договору купівлі-продажу менеджер банку здійснює юридичний супровід угоди. Приблизно те ж відбувається і при продажу заставних квартир через аукціони.
Мінусом вітрин і аукціонів з продажу заставного майна для покупця є досить обмежене число пропозицій. Крім того, не виключений варіант, що колишні власники відмовляться добровільно виселятися, і доведеться це робити через суд. Однак при продажу лота такі проблеми обумовлюються. Не повинно бути так, що покупця ставлять перед фактом вже після скоєної покупки.
Плюси для покупця в тому, що:
- такі квартири юридично чисті;
- банк не прагне отримати максимальну ціну за проблемну квартиру, його більше цікавить її якнайшвидша реалізація, тому іноді можна придбати квартиру зі значною знижкою;
- в разі, якщо покупець квартири оформить іпотеку у банку-продавця, вона може бути оформлена за пільговою ставкою.
Плюси для продавця в такій складній ситуації теж є:
- для іпотечного боржника існує можливість продати квартиру вище за ринкову вартість, якщо раптом з'явиться кілька зацікавлених, що торгуються між собою покупців;
- завдяки механізму аукціону продавець може не хвилюватися з приводу надійності покупця.
Правила аукціонних торгів
Для участі в аукціоні потрібно бути громадянином України і мати ІПН. Крім того, потрібно пройти певні процедури, які займуть деякий час, в середньому - приблизно 10 днів. Перш за все, треба буде оформити електронно-цифровий підпис (ЕЦП), після - отримати акредитацію на конкретній електронному торговельному майданчику, подати заявку на участь в аукціоні та внести завдаток за участь в торгах по кожному цікавить вас лоту. Розмір завдатку на різних майданчиках різний. Наприклад, на найбільшому майданчику він розраховується як 5% від стартової вартості лота. Весь алгоритм дій, необхідних для участі в аукціоні, детально розписаний на сайті кожному з майданчиків.
Виставлені на аукціоні квартири можна купити і по іпотеці. потрібно тільки мати підтверджуючі банківські гарантії. Раніше правилами торгів «Моссоцгарантія» не допускалось, щоб на конкретний лот був тільки один претендент. Зараз правила змінилися, і це стало можливо. Оформити придбану на аукціоні квартиру у власність можна вже через 10 днів після її покупки.
В останні роки з'явилися аукціони, організаторами яких є ріелторські агентства і приватні ріелтори. У зв'язку зі стагнацією ринку і падінням попиту на нерухомість такий тип продажу розвивається. При цьому ріелтор укладає з клієнтом договір про проведення аукціонного продажу його квартири. Далі все відбувається за такою схемою:
У такого аукціону є свої плюси:
- можливість протягом місяця вийти на угоду;
- показ квартири проводиться всього за 2-3 дня;
- відбуваються реальні торги з конкуренцією між покупцями. що сприяє підвищенню продажної ціни.
Головний мінус аукціону - ексклюзивний договір з ріелтором з гарантією оплати не по результату, а за виконану роботу. Причому свої послуги при проведенні аукціону агент зазвичай оцінює рази в два-три вище, ніж при звичайному продажі. Це означає, що замість стандартних 2-3% ви заплатите посередника не менше 6%. У разі, якщо продажна ціна вас не задовольнила, ви залишаєтеся в підвішеному стані: результату немає, а купу грошей ви вже повинні. При цьому вище за ринкову ціну ви квартиру навряд чи продасте. Так що має сенс погоджуватися на такий вид продажу, коли квартиру потрібно продати терміново. Якщо поспіху немає, краще почекати і дочекатися «свого» покупця, реалізуючи квартиру звичайним способом.
Теж про те ж
Хрущовки: знести не можна залишити
