Купівля квартири в ЖБК, житлово-будівельні та житлово-накопичувальні кооперативи
Фактично ж, житлові кооперативи. найчастіше, створюються з подачі Девелоперів. для яких така форма продажу квартир, що будуються більш зручна, ніж продаж квартир по ДДУ. так як законодавче регулювання тут набагато слабкіше, ніж жорсткі вимоги до пайової будівництва.
Девелопер під окремий проект створює свій «кишеньковий» житловий кооператив (ЖБК). з пайовиками якого полягають Договори пайових внесків або Договори паенакопления. і таким чином цілком законно залучає гроші на будівництво нового будинку. Початкові ціни в такому кооперативі часто бувають заманливо низькі, але і відповідальність Девелопера тут зведена до мінімуму.
Споживчі житлові кооперативи можуть створюватися у формі:
- житлово-будівельних кооперативів (ЖБК),
- житлово-накопичувальних кооперативів (ЖНК),
- пайових накопичувальних кооперативів (ПІК).
Розглянемо їх по черзі.
Житлово-будівельний кооператив (ЖБК)
Купівля квартири в ЖБК - найбільш поширений спосіб придбання житла через кооператив.
ЖБК може виступати як альтернативний варіант (в порівнянні з ДДУ) залучення коштів населення Забудовником на будівництво багатоквартирних будинків. Для Забудовника цей варіант цілком комфортний, тому що по-перше, він дозволений законом (п.2 ст.1 ФЗ-214), а по-друге, він не зобов'язує Забудовника дотримуватися жорсткі вимоги, як у випадку ДДУ. в т.ч. дозволяє залучати гроші від населення ще на етапі котловану, не чекаючи оформлення всієї дозвільної документації.
Для Покупців квартир, навпаки, ситуація не дуже приваблива. Покупці тут купують не квадратні метри конкретної квартири, а паї ЖБК, стаючи пайовиками. Члени ЖБК діють в рамках Статуту ЖБК. Права на квартиру виникають у члена ЖБК тільки після повної виплати вартості паю (яка, до речі, може змінюватися по ходу будівництва). До цього моменту всі права на квартиру має кооператив.
Діяльність ЖБК регламентують не ФЗ-214. а нормами Житлового і Цивільного кодексів (див. посилання вище), а значить, не несе в собі тієї захисту прав пайовиків. яка забезпечується ФЗ-214.
Пайовики кооперативу безпосередньо не пов'язані з Забудовником. а укладають договори тільки з самим кооперативом (юр. особою - ЖБК). Кооператив же, в свою чергу, пов'язаний з Забудовником інвестиційним контрактом. умови якого і будуть визначати відповідальність Забудовника перед кооперативом (а не перед конкретним пайовиком). А тому ЖБК. найчастіше, створюється самим Забудовником (точніше, афільованим з ним юрособою, з метою легального залучення грошей з населення), то очевидно, інвестконтракт буде складено так, щоб максимально убезпечити самого Забудовника.
Використовуючи схему ЖБК. Девелопер в стосунках з Покупцями квартир виступає, по суті, вже не Забудовником (в сенсі власником землі і будівельного проекту), а генпідрядником. Кооператив же виступає в якості генерального інвестора, а його пайовики - співінвесторів будівництва.
Забудовником (юр. Особою, на яке оформлена земля) і Замовником будівництва (юр. Особою, на яку оформляється проектна та дозвільна документація) може виступати як сам кооператив, так і Девелопер. який його створив. В останньому випадку Девелопер укладає з ЖБК договір співінвестування будівництва, в частині квартир, сплачених пайовиками.
Правда, діючи через схему ЖБК. Девелопер теж несе певні юридичні ризики - починаючи від зміни правління ЖБК. закінчуючи втратою будмайданчика.
Важливе уточнення для Покупця (пайовика)! Спочатку більш низька ціна квартир в ЖБК не є фіксованою, і може вирости в процесі будівництва. Так як ЖБК є інвестором будівництва (тобто як би наймає Девелопера для будівництва будинку), то в разі нестачі коштів для завершення будівництва, ЖБК зобов'язаний профінансувати цей недолік. При цьому члени ЖБК (пайовики) солідарно несуть субсидіарну відповідальність за боргами кооперативу перед Девелопером. тобто повинні будуть зі своєї кишені внести додаткову суму для завершення будівництва.
Вступаючи в ЖБК. необхідно уважно ознайомитися з його установчими документами, розміром і графіком пайових внесків, порядком передачі квартири пайовику, порядком виходу з ЖБК. а також можливістю та умовами виключення пайовика з членів кооперативу.
На відміну від умов ДДУ. покупка квартири через ЖБК не забезпечує чіткі терміни завершення будівництва, а також не захищає Покупця від «подвійних продажів». тому договори пайовика з кооперативом не проходять державну реєстрацію (правда, сам кооператив, звичайно, веде свій реєстр пайовиків).
І головне, пайовик не може ні впливати на Забудовника. ні пред'являти йому претензії, ні стягувати збитки (в т.ч. пайовику вкрай складно відстоювати свої права в суді).
Детальніше про покупку новобудови через ЖБК можна почитати тут.
Житлово-накопичувальний кооператив (ЖНК)
ЖНК. по суті, це альтернатива придбання житла в кредит. Це своєрідна каса взаємодопомоги. Вступаючи в ЖНК. новий пайовик вносить початковий внесок, і визначає для себе зручну схему накопичення грошей на квартиру - терміни і розмір внесених сум. Коли накопичена сума складе 40-50% від вартості обраної квартири, пайовик отримує можливість взяти із загальної каси гроші, яких бракує (під%) і викупити квартиру на кооператив. Сам він може прописатися і жити в купленій квартирі, поступово виплачуючи борг кооперативу. У власність пайовик отримує квартиру тільки після повної виплати боргу.
Споживчий іпотечний кооператив (ПІК)
Споживчий іпотечний кооператив - це така ж альтернатива іпотеці, як і ЖНК. але в більш вільної і менш контрольованою формі.
Зі сказаного вище випливає, що ризики покупки квартири через кооператив (в будь-якій його формі) значно вище, ніж ризики покупки квартири за правилами пайової участі (тобто за Договором пайової участі). Але так як в житлових кооперативах ціни бувають дуже привабливі, то попит на кооперативні квартири все ж існує, і на ринку вони присутні.
При цьому, ЖБК створюється під будівництво конкретного багатоквартирного будинку, а ЖНК або ПІК не обмежені цими рамками - член ЖНК або ПІК може купувати квартиру в будь-якому будинку на ринку. Але у всіх випадках з кооперативними квартирами. заселившись в таку квартиру, пайовик не отримує на неї права власності. поки повністю не виплатить вартість паю (на відміну від покупки квартири в іпотеку).
Схеми покупки новобудов через ЖБК. хоч і цілком законні, але відносно рідкісні на ринку. Очевидно, кількість мінусів цієї схеми все ж більше, ніж кількість плюсів. Не дуже люблять «схеми ЖБК» і банки - отримати іпотеку на покупку квартири за такою схемою вкрай складно.
Правила та послідовність підготовки угоди купівлі-продажу квартири - на інтерактивній карті «покрокові інструкції» (відкриється у спливаючому вікні).