Купівля квартири в новобудові, договір пайової участі інструкція із застосування

Для покупців квартири в новобудові укладення договору пайової участі (ДДУ) - серйозний крок, який вимагає настільки ж серйозної підготовки. Адже саме від покупця багато в чому залежить, наскільки успішним виявиться це придбання. Перш за все слід пам'ятати, що згідно з чинним законодавством укладати договори участі в пайовому будівництві в якості забудовника можуть тільки юридичні особи.

Зберіть інформацію

Ще до підписання договору постарайтеся якомога більше дізнатися про забудовника, який здійснює будівництво в районі міста, де ви плануєте придбати квартиру. Джерелами інформації тут можуть служити спеціалізовані будівельні форуми, де спілкуються покупці, які вже зробили свій вибір на користь одного з Горловкаіх забудовників (наприклад, www.sibdom.ru). Звертайте увагу на те, які об'єкти зводила будівельна компанія в попередні кілька років, чи не було відставання за термінами зі здачею в експлуатацію попередніх об'єктів цього забудовника, в якому вигляді отримували квартири новосели, не довелося їм за щось доплачувати в результаті.

Для того щоб перевірити, реєструються чи договори пайової участі на цей об'єкт, можна звернутися в Управління Росреестра за випискою з Єдиного державного реєстру прав на земельну ділянку. Для її отримання необхідно знати кадастровий номер земельної ділянки, який вказаний в проектній декларації.

Крім того, будь-якому звернувся до нього громадянину забудовник зобов'язаний для ознайомлення уявити: • установчі документи; • свідоцтво про державну реєстрацію;

• свідоцтво про постановку на облік в податковому органі;
• затверджені річні звіти, бухгалтерську звітність за останні три роки діяльності;
• аудиторський висновок за останній рік діяльності.

три умови

Забудовник має право залучати грошові кошти учасників пайового будівництва в разі одночасного дотримання трьох умов.

Проект договору

Зверніть увагу на запропонований забудовником проект договору. Згідно з чинним законодавством, забудовник має право залучати грошові кошти громадян для будівництва:

• на підставі договору участі в пайовому будівництві;
• шляхом випуску емітентом (при дотриманні ряду умов) житлових сертифікатів;
• за допомогою житлово-будівельних і житлових накопичувальних кооперативів (їх діяльність регулюється окремими федеральними законами).

Всі інші схеми залучення коштів громадян для будівництва об'єкта (попередні, інвестиційні договори, договори позики та ін.) Ущемляють права громадян і визнаються незаконними оборудками. Тому такі договори в подальшому можуть бути визнані недійсними.

ДДУ: обов'язкові умови

Вміщені в договорі пайового будівництва умови діляться на істотні (без них документ буде вважатися недійсним і не може бути укладений) і додаткові, які хоча і не є обов'язковими, але можуть містити пункти, важливі для покупця квартири.

Договір участі в пайовому будівництві повинен містити наступні істотні (обов'язкові) умови:

Важливо знати!

1. Договір участі в пайовому будівництві вважається укладеним тільки з моменту його державної реєстрації в Управлінні Росреестра. Згідно з чинним законодавством оплата за договором участі в пайовому будівництві може бути проведена тільки після його державної реєстрації.
2. Основним обов'язком забудовника є передача громадянину об'єкта пайового будівництва не пізніше терміну, який передбачений договором. Порушення даного терміну тягне негативні наслідки для забудовника: в цьому випадку він зобов'язаний сплатити громадянину неустойку, розмір якої визначений законом. У разі порушення забудовником терміну передачі об'єкта більш ніж на два місяці учасник пайового будівництва має право в односторонньому порядку відмовитися від виконання договору, при цьому забудовник зобов'язаний протягом 20 робочих днів повернути громадянину кошти (ціну договору) і сплатити відсотки за їх використання.
3. Зобов'язання за договором участі в пайовому будівництві вважаються виконаними з моменту сплати в повному обсязі грошових коштів учасником пайового будівництва і підписання сторонами передавального акту або іншого документа про передачу об'єкту пайового будівництва.

ДДУ: додаткові умови

Крім обов'язкових умов в договір участі в пайовому будівництві варто включити умови додаткові, які визначають взаємовідносини уклали договір сторін. До них відносяться права і обов'язки сторін, порядок поступки прав вимог за договором, умови і порядок розірвання договору, умови зміни договору.
Так, в договорі має бути зазначено, коли і за яких умов цей документ може бути змінений. Наприклад, в договорі може бути визначена вартість квартири і при цьому додатково сказано, що в неї не входить вартість вікон, які будуть встановлені в квартирі. Що обов'язок по оплаті вартості установки вікон в учасника будівництва виникає після одержання повідомлення від забудовника про необхідність провести їх оплату. Тоді їх вартість буде визначатися в результаті додаткової угоди сторін.

Ціна об'єкта повинна бути узгодженою. У разі, якщо в договорі прописана ціна договору та відсутні положення про можливість її зміни, у громадянина не виникне обов'язки по оплаті додаткових квадратних метрів. Навіть якщо в результаті будівництва виявиться, що фактична площа об'єкта виявилася більшою за ту, що була спочатку передбачена проектом.
Якщо ж договір складений таким чином, що в результаті обміру органами технічної інвентаризації площа об'єкта змінена, і положеннями договору передбачено, що сторони зобов'язуються відшкодувати один одному виниклу різницю, то, якщо площа квартири збільшилася, громадянин повинен здійснити оплату додаткових метрів, а забудовник зобов'язаний відшкодувати дольщику різницю при її зменшенні.

Причому в даному випадку абсолютно неважливо, на скільки саме зменшилася площа квартири: на 10%, на 5% або на один квадратний метр. Перерахунок повинен бути проведений. Навіть якщо після завершення будівництва квартири її площа виявилася менше на 0,5 кв. м тієї, що передбачена договором, учасник має права вимагати пропорційного зменшення.

У деяких випадках в договорі можуть міститися умови, що виключають можливість перерахунку ціни договору, якщо різниця між фактичною і проектною площею квартири виявилася менш 5%. Такі умови визнаються ущемляють права споживачів і не відповідають вимогам законодавства.

«Потрібно розуміти, що коли Реєстраційна палата при реєстрації договору проводить експертизу документа, вона перш за все перевіряє цей документ на відповідність законодавству про реєстрації. Навіть якщо в ньому є умови, які в силу закону він бачити недійсними, договір все одно можуть зареєструвати, - пояснює начальник відділу нагляду за пайовою будівництвом служби будівельного нагляду і житлового контролю Горловкаого краю Олена Хамардюк. - Так, в ньому можуть бути прописані всі істотні умови: вказані терміни передачі об'єкта, визначена ціна, порядок її зміни, - але при цьому в нього внесені необов'язкові умови, виконання яких ущемляє права споживачів. Учасники будівництва сприймають факт реєстрації як підтвердження того, що договір відповідає всім вимогам, що пред'являються законодавством ».

примірний договір

Фахівці контролюючих органів не втомлюються повторювати, що велика частина проблем, які виникають у пайовиків, пов'язані з тим, що вони не перевіряли документи і часто вірили забудовнику на слово. Щоб не виникало таких порушень, як оплата установки додаткового обладнання в квартиру, прийом квартир з «чорновою обробкою», пайовики повинні більш відповідально підходити до складання договору і докладно описувати в ньому взаємні зобов'язання сторін.

Відділ реєстрації договорів пайової участі в будівництві Управління Росреестра по Горловкаому краю - тел. 258-06-28.
Відділ нагляду за пайовою будівництвом служби будівельного нагляду і житлового контролю краю - тел. 212-50-34, 212-32-44.

Для підготовки матеріалу використана інформація служби будівельного нагляду і житлового контролю Горловкаого краю