Комунікації центральні та локальні

Які комунікації будуть в заміському будинку, багато в чому залежить від забудовника, який і займається зведенням котеджного селища. Але найчастіше рішення приймає і сам покупець, вибираючи ті чи інші опції. Але допущені прорахунки можуть позначитися на експлуатації домоволодіння і в кінцевому підсумку додати проблеми, про які раніше покупець і не здогадувався.

За останні роки ринок заміської нерухомості сильно змінився. Якщо раніше покупців цілком влаштовував скромний будиночок в одному з садівничих товариств, то зараз основна маса покупців намагається обзавестися будинком на території котеджного селища. Причина - в принципово іншій якості життя. Якщо в садових товариствах до будинків підведено тільки електрику і сезонний водопровід, то в більшості селищ є всі міські комунікації.

Практично всі селища в ближньому Підмосков'ї мають центральні комунікації, перехід на індивідуальну організацію мереж активно починається за 50-кілометровою зоною від Москви, де активно просувається економформат забудови з недорогим пропозицією.

В даний час в більшості селищ централізовано підведені електрику і газ, що ж стосується водопроводу і каналізації. то існує три можливих варіанти. У першому водопровід і каналізація центральні, тобто в селищі є своя водонапірна вежа, яка подає воду в домоволодіння, або селище підключений до подачі води з найближчого міста, а каналізаційні труби повідомляються з міською каналізацією. Єдина складність, яка може виникнути полягає в тому, що цих центральних комунікацій і очисних потужностей може не вистачити на всіх.

При другому варіанті вода подається централізовано, але відведення каналізації проводиться з використанням септика - спеціальної системи, куди входить велика ємність, яка встановлюється на території домоволодіння. У селищі «Шелестове» локальна каналізація, але централізоване водопостачання. Така ж ситуація в селищі «Озерний край» на Новій Ризі і SmartVille на Дмитрівському шосе.

Третій варіант - це коли на ділянці буриться власна свердловина, звідки вода подається в будинок, а каналізація - септик на ділянці. Селища з місцевими комунікаціями: «Джерела», «Травушкіно», «Смарагдова долина», «Веселево», «Веселево-2» і ін.

У селищах економ і бізнес-класів з відносно невеликою кількістю будинків (менше 80 домоволодінь) рідко можна зустріти центральну каналізацію. Будівництво каналізаційного колектора та загальних очисних систем - одна з найбільш витратних статей бюджету при будівництві котеджного селища, а при невеликій кількості будинків вартість центральної каналізації лягає непомірним тягарем на кожного покупця. За словами експерта, в таких селищах - локальні очисні споруди - єдина можлива альтернатива.

В кінцевому результаті при кожній із названих схем жителі отримують в будинку все необхідне. Обов'язковими центральними комунікаціями в селищі повинні бути електрику і газ, в той час як водопровід і каналізацію можна підвести індивідуально на кожну ділянку, спорудивши свердловину або колодязь, септик або станцію глибокої біологічної очистки стічних вод.

У центральних комунікацій крім зручності є і інші переваги. Як правило, їх проводять в селищі перед будівництвом доріг і благоустроєм територій загального користування, що дає можливість завершити практично всі «земляні» роботи до моменту початку будівництва будинків і не псувати зовнішній вигляд селища. Другий важливий момент - це експлуатація комунікацій. Свердловина і септик потребують постійного догляду, а проблеми будуть виникати і взимку, коли в свердловині вода може замерзнути, і навесні, коли сніг почне танути і стічні води заповнять септик. При централізованої подачі води функціонує система очищення води від бактерій, заліза і т. Д. Тому користувач позбавлений від необхідності ставити всі ці дорогі системи водоочищення у себе в бойлерній. Сюди ж відноситься відсутність обмежень на користування хімічними миючими засобами і пральними порошками, а також відсутність обмежень на залповий скид води в систему, наприклад, з басейну.

Крім того, центральні комунікації експлуатує компанія, що управляє селища. створена або девелопером, або найнята самими жителями селища. При облаштуванні ділянки свердловиною і септиком, власнику часто доводиться все питання вирішувати самому. Зокрема, раз на рік-півтора викликати спеціальну машину для відкачування нечистот. До того ж індивідуальна свердловина не завжди забезпечить такий натиск, як центральна. Ще треба пам'ятати, що септик аж ніяк не прикрасить ваше домоволодіння, і нікуди не дінеться і відповідний запах.

Чому центральні комунікації неможливо іноді провести? Наприклад, якщо в даній місцевості накладено заборону Росспоживнагляду і інших регулюючих органів. У селищі також можуть бути відсутніми центральні очисні споруди, якщо не отримана дозвільна документація на їх установку або ж у забудовника не вистачило грошей - спорудження коштує близько $ 1-2 млн. Тоді їх замінюють септиком. Хоча часто забудовник просто хоче заощадити на первинних вкладеннях, тому будівництво комунікацій скорочується до підводки електрики, а прокласти інші комунікації пропонується за рахунок додаткових внесків покупців земельних ділянок.

Втім, є покупці, яких влаштовує такий розклад, адже це дозволяє диференціювати витрати. Земля з центральними комунікаціями зазвичай коштує на 10-30% дорожче, ніж земля з місцевими комунікаціями. Індивідуальну свердловину і септик ніколи в вартість сотки не включають, таким чином досягається низька ціна «ділянок без підряду.

За підрахунками Олексія Іванова ( «Вектор Інвестментс»), центральне водопостачання і каналізація в залежності від кількості дільниць в селищі обходиться приблизно від 38 тис.до 50,0 тис. Руб. за сотку.

Але якщо обмежитися тільки водою, то, за даними Петра Кирилівського ( «Веліч», «Lipki Парк»), в середньому зробити свердловину і поставити водозабірних вузол з усіма узгодженнями коштує близько $ 200 - 300 тис. Ця сума ділиться на всі будинки, і з урахуванням ціни водопроводу додаткова вартість в селищі з 50-100 домоволодінь становитиме від $ 2 до 5 тис. на кожен будинок. Хоча і тут можливі значно більші витрати, що залежать від того, на яку відстань забудовнику доведеться тягнути комунікації і скільки обійдеться підключення. Можливість побудувати самим все необхідне є у дуже небагатьох забудовників.

Вартість септика починається від 100-150 тис. Руб. Але ще кілька десятків тисяч рублів доведеться віддати за установку. І треба розуміти, що між ціною септика і вартістю його подальшої експлуатації існує пряма залежність: чим дешевше пристрій, тим частіше доведеться викликати машину для його очищення

Тарифи на обслуговування

Обслуговування комунікацій - важливе питання для власників заміських будинків. Це пояснюється ще й тим, що багато селищ знаходяться на відстані від великих населених пунктів, звідки можна запросити фахівців. Але якщо в селищі підведені центральні комунікації, головний біль зменшується, так як експлуатацією та ремонтом займається керуюча компанія. Але тарифи, за якими вони працюють, відрізняються. Тарифи на обслуговування центральних комунікацій встановлює керуюча компанія. За її словами, в селищах економ-класу розмір комунальних платежів варіюється в середньому від 2 до 5 тис. Рублів на місяць. У селищі «Братки» Глазки, де всі комунікації центральні, розмір комунальних платежів нижчі за середні і становить 1,5 тис. Рублів на місяць. У селищі «Велегож-Парк» плата за центральні комунікації становить приблизно 5 тис. Руб. в місяць.

Що ж стосується обслуговування місцевих комунікацій на ділянці власника, то, в цілому щомісячні витрати по експлуатації можуть бути вище буквально рублів на 200 - 300. А на ціні позначається, наскільки якісно локальні системи були виконані. Наприклад, якщо водяний насос українського виробництва доведеться міняти раз в 6 місяців, то більш дорогий імпортний прослужить без заміни від 5 до 10 років.

За септик і власну свердловину власник домоволодіння керуючим організаціям не платить, проте витрати на їх обслуговування цілком відчутні. Наприклад, септик вимагає очищення один раз в 3 місяці, а виклик фахівців коштує приблизно 10 тис. Руб. Виходить, що в місяць на септик йде більше 3 тис. Руб. Крім цього потрібно чистка фільтра великих фракцій, пристрої збору неперерабативаемих частинок; заміна мембрани компресорів; видалення відпрацьованого мулу з илоотстойника і ін. За умовами експлуатації кожну операцію необхідно виконувати з певною частотою. Якщо ж якимись операціями нехтувати, може відбутися збій роботи септика. Вартість кожної операції різна і починається від 1-2 тис. Руб. Наявність свердловини сильно впливає на витрати на електрику. тому що насос, кесон споживають багато електроенергії, відповідно, чим більше води використовується, тим значніше буде платіж за електрику.

За підрахунками Петра Кирилівського ( «Веліч», «Lipki Парк»), якщо порівнювати будинок з септиком, газгольдером, своєю водозабірної свердловиною і дизельним генератором, то його експлуатація може зажадати в 4-5 разів більше коштів, ніж експлуатація будинку з центральними комунікаціями.

Що ж стосується майбутнього, то учасники ринку заявили, що бачать перспективу за центральними комунікаціями. Але центральні комунікації мають на увазі їх повну оплату в момент укладання угоди. І до цього зараз готові далеко не всі покупці. Але паралельно зростанню рівня життя в нашій країні буде відбуватися зсув ринку в бік ділянок з підрядом, а відповідно, і з центральними комунікаціями. Уже зараз попит народжує пропозицію, тому на заміському ринку все частіше з'являються нові селища з центральними комунікаціями.