Км консалтинг - розмір компенсації за незначну частку в квартирі

Розмір компенсації за незначну частку в квартирі

У суді був спір про визнання частки в квартирі незначною і виплати компенсації співвласнику. Суд задовольнив позов, компенсацію визначив, виходячи з ринкової вартості квартири пропорційно розміру частки. Але мною була також проведена оцінка ринкової вартості, і з урахуванням негативних факторів вартість частки квартири була оцінена майже в 2 рази менше, ніж визначив суд. Як повинен був суд визначити розмір компенсації?

Згідно ч. 4 ст. 252 Цивільного кодексу України при неможливості виділу частки в натурі учасникові часткової власності іншими власниками виплачується компенсація.

У самому ГК України не вказано, яким чином повинен визначатися розмір такої компенсації. Разом з тим з цього питання вироблена велика судова практика, до якої і слід звернутися.

Так, згідно з п. 11 Постанови Пленуму ЗС України від 10.06.80 N 4 "Про деякі питання практики розгляду судами спорів, що виникають між учасниками спільної власності на житловий будинок" розмір компенсації встановлюється судом, виходячи з дійсної вартості житлового приміщення на момент вирішення спору. При цьому судом враховуються:

1) пояснення сторін;

2) звіт оцінювача про оцінку житла та його частин (ст. 11 Федерального закону від 29.07.98 N 135-ФЗ "Про оціночної діяльності в Укаїни");

3) висновки експертів;

4) інші обставини, що мають значення для правильної оцінки частки.

На нашу думку, даний Постанова може бути застосовано і до оскільки він розглядався в питанні нагоди.

Таким чином, виділяється співвласник має право на отримання компенсації в розмірі дійсної вартості частки виходячи з ринкової вартості спірного нерухомого майна. У той же час необхідно враховувати і той факт, що в даному випадку мова йде про незначну частку, тобто частці, яка на ринку нерухомості, як правило, не представляє інтересу для потенційних покупців. Тому, на нашу думку, до суду для визначення розміру компенсації необхідно було надати суду докази, що підтверджують оцінку ринкової вартості частки (а не самої квартири в цілому). Адже ринкова вартість частки квартири, безумовно, буде нижче, ніж вартість частки, визначеної шляхом пропорційного співвідношення розміру частки з вартістю квартири в цілому.

Разом з тим, як ми розглянули вище, для визначення дійсної вартості частки суд повинен керуватися не тільки звітом оцінювача про ринкову вартість об'єкта нерухомості (або висновком експерта), а й іншими доказами. Тим більше що згідно ч. 3 ст. 86 ЦПК України висновок експерта для суду необов'язково і оцінюється судом за правилами, встановленими в ст. 67 ЦПК РФ, тобто висновок експерта не має для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Зараз такі судові рішення стали прийматися судами досить часто. Це пов'язано в тим, що суди, таким чином, намагаються боротися з квартирним рейдерством. Але для прийняття судового рішення про примусове позбавлення частки в праві власності на житло, повинні бути дотримані наступні вимоги:
1) вилучати частка повинна бути незначною;
2) Ця частка не може бути виділена в натурі (тобто повинна бути значно менше площі будь-якої з кімнат у квартирі);
3) Відповідач повинен бути зареєстрований за іншим місцем проживання (тобто мати самостійне право користування іншим житлом);
4) Відповідач не повинен мати істотного інтересу в користуванні спірним житлом (не жити в цій квартирі, не брати участь в ремонті та утриманні цієї квартири, не вносити за квартиру комунальних платежів);
5) На підтвердження свого наміру виплатити компенсацію за вилучається частку позивач повинен ДО прийняття судового рішення перевести грошові кошти в розмірі ринкової вартості спірної частки на депозит суду.
Тільки при наявності вищевказаних складових суд має право прийняти рішення про примусове вилучення частки у відповідача, з виплатою йому грошової компенсації в розмірі ринкової вартості його частки.

Примусовий викуп незначної частки в квартирі

Суд першої інстанції позбавив мою дочку (це її єдина власність) 1/10 частки в 2х квартирі, зняв реєстраційного обліку, і постановив виплатити по оцінці експертизи позивача 255 т.р. (При тому, що частка була куплена її матір'ю за 700 т.р.). Ми з рішенням судді не згодні - ми не вимагали виділити частку в квартирі (ст.252). Позивач пред'явив позов до суду про визнання частки незначною, зняття з реєстраційного обліку та виплаті компенсації. Чому суддею було ПРИЙНЯТО ТАКЕ НЕПРАВИЛЬНЕ РІШЕННЯ. Моя дочка зацікавлена ​​в цій частці.

З огляду на наявність в квартирі всього двох кімнат і настільки незначну площу всієї квартири, 1/10 частку суд цілком може визнати незначною, і присудити позивачу право власності на цю частку з виплатою вашої дочки компенсації ринкової вартості цієї частки. Однак суд такий позов може і незадоволений, якщо ваша дочка фактично постійно проживає в даній квартирі і бере участь в оплаті комунальних послуг (що має бути документально підтверджено).

Примусова компенсація за незначну частку в квартирі

Після смерті сина я отримала в спадок 1/10 частку в 2х квартирі площею 44 м2. У зв'язку з тим, що у мене є житлоплоща, моя дочка подарувала мені свою частку в цій квартирі, а я їй подарувала 1/10 частку вищевказаної, де вона зараз постійно зареєстрована. Інший нерухомості на терріторііУкаіни у неї немає. Може один пайовиків (а їх в квартирі 4 пайовиків) визнати цю частку незначною і виплатити компенсацію?

Як визначити вартість частки в квартирі

Ви можете викликати незалежного оцінювача, щоб він визначив ринкову вартість Вашої частки станом на день проведення оцінки. Але Вам потрібно враховувати той факт, що продаж частки окремо від квартири означає істотне зменшення її ціни. Якщо, наприклад, вся квартира коштує 2 480 000 рублів, то окремо взята 1/3 частка квартири буде коштувати значно менше, ніж третину від вартості всієї квартири. Але, в будь-якому випадку, ринкова вартість 1/3 частки квартири буде вище, ніж її ціна по БТІ. Висновок незалежного оцінювача буде вагомим аргументом у суперечці з іншими співвласниками квартири про ціну продажу Вашої частки квартири.

Що зробити, якщо не влаштовує ціна продаваної частки

А ось, якщо така ситуація. Я маю 1 \ 3 частина 3-х кімнатної квартири. Мої співвласники не хочуть продавати квартиру, а хочуть виплатити мені частку по інвентаризаційної оцінкою БТІ. Притому, квартира 3-х кімнатна варто зараз 2480000 млн. Рублів, тобто моя частка приблизно буде коштувати 800000 тисяч! Як бути, як змусити їх повернути мені частку? Мені вона необхідна, у мене у хлопця 1/2 частина в квартирі 2-х кімнатній. Я б хотіла купити цю частку, а його дядько вимагають викупити її вже зараз. Як мені бути? Як правильно зробити? Підкажіть будь ласка!