Якщо квартиру продають за дорученням, які ризики у покупця

Тепер розглянемо випадок, коли обрану нами квартиру продають за дорученням.

Буває, що квартиру нам показує не сам Продавець, а його довірена особа (представник). діє за дорученням від власника / ков квартири. І це особа заявляє, що довіреність дозволяє йому приймати аванс за квартиру. збирати необхідні документи, а також власне здійснювати операцію, тобто підписувати Договір купівлі-продажу квартири (ДКП). реєструвати перехід права, і отримувати гроші за продану квартиру.

В принципі, за законом це допустимо. Але на практиці - небажано для нас (тобто для Покупця). Купівля квартири на «вторинці» і так несе в собі досить ризиків. а тут ще додається один серйозний ризик зверху - ризик неправомірних дій довіреної особи.

Ризики Покупця при продажу квартири за дорученням

Коли в процесі підготовки угоди купівлі-продажу квартири відсутній сам Продавець, то стає складніше перевірити його особистість і дієздатність (про ці перевірки ми розповіли на попередніх кроках ІНСТРУКЦІЇ). А для нас (Покупця) має значення не тільки правильно оформлена довіреність. але і особистість самого довірителя (власника квартири), а також обставини, при яких ця довіреність була видана. Тобто нам необхідно переконатися, що вона була отримана не насильницьким і не обманним шляхом (про це далі).

Московська міська нотаріальна палата - см. Офіційний сайт тут.

Якщо квартира продається за дорученням. нам перш за все cледует перевірити паспорт довіреної особи. і порівняти його реквізити із зазначеними в дорученні. А паспортні дані довірителя. теж зазначені в довіреності. повинні збігатися з даними власника, зазначеного в Титулі на квартиру або в Виписуванню з ЕГРП.

Важливо! Довіреність не повинна бути прострочена на момент угоди. Якщо термін її дії прямо не вказано в самій довіреності, то вважається, що довіреність дійсна протягом року з дати її видачі.

Крім того, слід врахувати, що довіритель має право в будь-який момент відкликати свою довіреність. а також самого довірителя на момент угоди може вже не бути в живих. Тоді угода фактично буде відбуватися за недійсним документом (недійсною довіреності), і отже, угода автоматично стає нікчемною.

Суд також може визнати угоду недійсною. якщо після видачі довіреності. самого довірителя визнають недієздатним. обмежено дієздатним або безвісно відсутнім.

У практиці також зустрічалися випадки, коли довіреність на продаж квартири вибивали силою, або отримували обманом, тобто така квартира вже переходила в розряд «кримінальних».

Якщо із зібраних документів на квартиру видно, що довіритель входить до «групи ризику» (наприклад, довіритель похилого віку, прописаний один в своїй квартирі), то тут - підвищена обережність! Саме такі персонажі є ласою здобиччю для шахраїв. які втираються до власника в довіру, змушують його підкорятися, і в підсумку продають його квартиру.

І коли цей потерпілий прийде в себе (а шахрая вже й слід прохолов), то вимагати свою квартиру назад він буде, звичайно ж, у Покупця (чи то пак - у нас). І суд цілком може встати на його сторону, визнавши, що він видав довіреність на продаж квартири. будучи введеним в оману, або під загрозою.

Якщо ми все ж вирішили мати справу з довіреною особою. то саму угоду купівлі-продажу квартири краще теж проводити через Нотаріуса. Це дасть можливість перевірити легітимність довіреності. зробити необхідні запити (в т.ч. і раніше нотаріус, який посвідчує довіреність), а також грамотно скласти Договір купівлі-продажу квартири. з урахуванням відсутності власника квартири.

Угоди з нерухомістю, що здійснюються за дорученням. завжди несуть в собі підвищений ризик. Точніше, ризик виникає лише тоді, коли за дорученням підписують Договір купівлі-продажу квартири (ДКП). і отримують по ньому гроші. Тому, на практиці, ріелтори допускають, щоб показами квартири і збором документів займалися довірені особи. але наполягають на тому, щоб прийняття авансу. підписання ДКП і грошові розрахунки проводив сам Продавець особисто.

Якщо ж з якої-небудь причини (наприклад, Продавець живе в Австралії, і в даний момент полює там на кенгуру) немає ніякої можливості для особистої зустрічі з Продавцем, а цю квартиру ми все-таки вирішили купити, то нам необхідно виконати ряд страхувальних дій .

Коли квартиру нам продають за дорученням. тобто Договір купівлі-продажу квартири підписує довірена особа. нам слід в обов'язковому порядку виконати наступне:

Копію довіреності. по якій нам продають квартиру, слід зберегти разом з усіма іншими документами по угоді.

Передавальний акт. в цьому випадку, теж має підписувати довірена особа. Причому формат підпису повинен бути такий же, як і в ДКП. Тобто «Такий-то ПІБ, діючи за дорученням № ..., виданої ..., від імені та в інтересах ... ПІБ Продавця».

Нормальним також вважається в практиці, коли кілька власників квартири (сім'я, наприклад) видають довіреність одному з них, щоб він один займався справами по продажу квартири, і не тягав за собою весь табір.

Зразок Довіреності на продаж квартири можна подивитися тут.

Отже, зіткнувшись з довіреністю на продаж квартири, ми насторожилися, і висунули зустрічні умови про обов'язкову присутність власника на підписанні договору.

Якщо заперечень немає, то довірена особа може продовжувати збирати документи для угоди, і пред'являти їх нам на перевірку.

Які ще документи можуть знадобитися для угоди купівлі-продажу квартири?