Якщо квартира була придбана в кооперативі
У документі-підставі. який нам пред'явив Продавець, ми можемо побачити, що права на свою квартиру він отримав від будь-якого некомерційного партнерства - кооперативу.
Правда, для пайовиків (учасників) ЖБК та ЖНК, підстави отримання квартири у власність - різні.
У ЖБК - підставою служить Довідка про виплату паю. а в ЖНК - підставою може служити або Договір поступки прав вимоги (якщо пайовик вибрав собі новобудову), або звичайний Договір купівлі-продажу (якщо пайовик вибрав собі квартиру на вторинному ринку).
І в тому, і в іншому випадку всі права на квартиру до повної виплати паю пайовиком, мав сам кооператив. Тільки в разі ЖБК - кооператив сам будував будинок (виступаючи генеральним інвестором), а в разі ЖНК - кооператив був покупцем квартири на відкритому ринку, яку потім перепродав (переуступив) своєму пайовику, після всіх необхідних виплат з його боку.
Для нас (як вторинної Покупця цієї квартири) це означає, що в Титулі. в рядку «Документи-підстави». у випадку з кооперативної квартирою ми можемо побачити вказівку на один з наступних документів:
- Довідка про виплату паю (якщо ЖБК побудував квартиру своєму пайовику);
- Договір поступки прав вимоги (якщо ЖНК купив квартиру своєму пайовику на "первинці");
- Договір купівлі-продажу. (Якщо ЖНК купив квартиру своєму пайовику на "вторинці").
Один з цих документів і буде правовстановлюючим для нашого Продавця. На нього ми і будемо спиратися при перевірці.
Перший і другий варіанти для нас краще, тому що наслідки тут ті ж, що і в разі, коли обрана нами квартира була раніше куплена на первинному ринку. В цьому випадку квартира не має «хвоста» з попередніх власників, а значить, кількість можливих ризиків зменшується.
Третій варіант для нас рівнозначний нагоди, коли обрана нами квартира була раніше куплена на вторинному ринку. Тут вже очевидно присутність «хвоста» - тобто колишніх власників квартири, що теоретично збільшує кількість ризиків, пов'язаних з можливим порушенням прав цих колишніх власників.
Є ще одна особливість для першого варіанту з ЖБК. Це стосується пайовиків-подружжя. і права спільної сумісної власності подружжя на спільно нажите майно.
Справа в тому, що момент виникнення власності в ЖБК - це момент повної виплати паю ЖБК. а зовсім не реєстрація власності в Росреестра. Реєстрація в даному випадку всього лише засвідчує раніше виникло право. Тому, якщо чоловік і жінка, наприклад, разом виплачували пай, а потім розлучилися ще до оформлення права власності, то квартира буде належати їм обом, навіть якщо власність зареєстрована тільки на одного.
Наше завдання у випадку з ЖБК - не тільки переконатися в повній виплату паю і зареєстроване право власності, але і з'ясувати сімейний статус Продавця в період виплати паю. Якщо чоловік / дружина Продавця брала участь в виплату паю (навіть частково), то від неї буде потрібно окреме нотаріально завірена згода чоловіка на продаж квартири.
Для повної впевненості, маючи на руках Титул і документ-підставу (точніше - копії, які нам залишив Продавець), ми можемо звернутися за додатковою консультацією юриста з цього питання.
Хоча практика показує, що якщо ми Новомосковськ документ-підставу. і бачимо, що наш Продавець отримав права на квартиру від кооперативу (будь-якого), то серйозних побоювань це не викликає. Для цього є кілька причин.
По-перше, оформленням прав в будь-якому кооперативі. як правило, займаються штатні юристи, а значить ймовірність помилок, недоглядів і явних порушень закону помітно знижується (порівняно з угодами між фізособами на "вторинці").
По-друге, сучасні ЖБК - це, звичайно, афілійовані з Девелопером структури. І якщо наш Продавець отримав право власності на квартиру від ЖБК (читай - від Девелопера), то ймовірність, що Девелопер буде оскаржувати угоду, і вимагати цю квартиру назад, близька до нуля.
По-третє, у випадку з ЖНК - сама схема покупки кооперативом квартири на ринку, і подальшої передачі права власності на неї нашому Продавцю така, що весь цей процес займає від 2-3 років і більше. Тобто тут вичерпується термін позовної давності на можливі судові позови, від колишніх власників квартири, які могли б оскаржити свою угоду з кооперативом.
Таким чином, якщо ми бачимо з документів, що наш Продавець - колишній пайовик кооперативу (якого саме нам підкаже юрист), то можна вважати, що це низькоризиковий варіант для нашої угоди, і така історія квартири нас цілком влаштовує.
Правда, не варто забувати, що крім права власності на квартиру, є ще й право користування (що з цим робити - розказано на наступних кроках ІНСТРУКЦІЇ).
