Які ризики виникають, якщо багатоквартирний будинок побудований на землі ІЖС (і там замість квартир - статус житлове

Віра, на землі з дозволеним використанням під ІЖС можливо ТІЛЬКИ будівництво будинку на ОДНУ сім'ю. Будівництво багатоквартирних будинків (для проживання більш ніж однієї сім'ї) не допускається. Це буде порушенням дозволеного використання земельної ділянки і будинок можуть за рішенням суду знести, причому за рахунок власника земельної ділянки.

Зареєстроване право власності не робить самовільну споруду легальної.

Згідно п. 1 ст. 222 ГК України самовільно побудовою є в тому числі житловий будинок, створений на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети в порядку, встановленому законом і іншими правовими актами, або створене без отримання на це необхідних дозволів або з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил .

Проаналізувавши зазначену норму закону, можна виділити наступні ознаки самовільної будівлі:

- створення об'єкта нерухомості на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;

- створення об'єкта нерухомості без отримання на це необхідних дозволів;

- створення об'єкта нерухомості з істотним порушенням містобудівних і будівельних норм і правил.

Говорячи іншими словами, власник земельної ділянки, призначеної для індивідуального житлового будівництва, зводить на своїй земельній ділянці малоповерховий багатоквартирний житловий будинок з метою подальшого продажу квартир в цьому будинку. На практиці квартири в таких будинках продаються, як частки у праві спільної часткової власності на будинок, тобто об'єктом цивільних прав є не квартира, а частка у праві спільної часткової власності на житловий будинок.

При будівництві таких будинків допускаються серйозні порушення санітарних норм і правил, фактично відсутня технічна можливість водопостачання, скидання і прийому господарсько-побутових стоків, відсутня необхідна інсоляція індивідуальних житлових будинків і ділянок, погіршуються умови проживання суміжних землекористувачів. Практично відсутні під'їзні дороги до таких будинків, в тому числі для під'їзду швидкої допомоги і пожежних машин, а також можливість евакуації мешканців.

У підсумку можна без праці виявити наявність всіх перерахованих вище ознак самовільної будівлі, що свідчить про те, що такі об'єкти будівництва однозначно є самовільними забудовами.

Які ж наслідки зведення самовільної будівлі? Пропоную розглянути кілька варіантів розвитку події.

Варіант перший - власник земельної ділянки, який побудував на ньому багатоквартирний житловий будинок, реєструє право власності на нього, як на індивідуальний житловий будинок.

Виходячи з положень статті 51 Містобудівного кодексу Укаїни, для будівництва індивідуального житлового будинку потрібне отримання дозволу на будівництво.

1) документи, що підтверджують факт створення зазначеного об'єкта нерухомого майна і містять його опис;

Тут слід зазначити, що у реєструючого органу може виникнути сумнів в наявності підстав для державної реєстрації прав, що згідно з пунктом 1 статті 19 Закону про реєстрацію може стати підставою для призупинення державної реєстрації прав. Наприклад, у реєструючого органу цілком можуть виникнути обгрунтовані сумніви в тому, що згідно з технічним паспортом домоволодіння він виявиться розділеним на кілька ізольованих житлових приміщень, суміщених сходовими прольотами, що свідчить про зведення багатоквартирного житлового будинку, в той час як для реєстрації прав на багатоквартирний житловий будинок законом встановлені інші підстави, ніж для об'єкта ІЖС. В такому випадку реєструючим органом буде відмовлено в реєстрації права на такий об'єкт.

Але в разі, якщо у реєструючого органу не виникне сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації прав та їм буде дотриманий формальний підхід, право власності на такий багатоквартирний житловий будинок цілком може бути зареєстровано, як на індивідуальний житловий будинок, що дасть право власнику будинку продавати в ньому частки у праві спільної часткової власності іншим особам. Формально законодавство не забороняє укладення подібних угод, проте про наслідки вчинення таких угод для покупця, ми поговоримо нижче.

Отже, в першому розглянутому варіанті описаний сприятливий сценарій розвитку подій для особи, що побудувала самовільну споруду.

Однак існує й інший варіант розвитку подій, який може виявитися для володаря самовільної будівлі не настільки сприятливим. Розглянемо і його.

Відповідно до пункту 3 статті 222 ГК України право власності на самовільну споруду може бути визнано судом, а в передбачених законом випадках у іншому встановленому законом порядку, за особою, у власності, довічне успадковане володіння, постійному (безстроковому) користуванні якого знаходиться земельна ділянка, де здійснена споруда. Право власності на самовільну споруду не може бути визнане за вказаною особою, якщо збереження будівлі порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб або створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Відповідно до зазначеної норми закону власник земельної ділянки, на якому він справив зведення самовільної будівлі, може спробувати придбати право власності на таку споруду якщо доведе, що збереження будівлі не порушує права та охоронювані законом інтереси інших осіб (як правило, це власники суміжних земельних ділянок - сусіди ) і не створює загрозу життю і здоров'ю громадян.

Як бачиться, це не простий спосіб визнання прав на "самобуд", тому що доведеться доводити не тільки відсутність порушення прав сусідів, але і відсутність загроз життю і здоров'ю громадян, а це залучення протипожежних служб, санепідемнагляду, різних експертних організацій та інше. У тій же ситуації, коли власникові "самобуду" не вдається дійти згоди з сусідами, можливість позитивного розгляду судового спору і зовсім прагне до нуля.

Якщо в суді не вдасться довести відсутність порушень прав і охоронюваних законом інтересів інших осіб, а також загроз життю і здоров'ю громадян, то суд зобов'яже знести самовільну споруду з віднесенням витрат по знесенню будівлі на обличчя, яке його звело.

Отже, як ми бачимо, в тому випадку якщо власникові "самобуду" не вдасться зареєструвати право власності на нього, як на індивідуальний житловий будинок в позасудовому порядку, іншого шляху, як визнавати його в судовому порядку, не залишається.

У підсумку ми розібралися в наслідках зведення самовільної будівлі для особи, яка здійснила будівництво і плавно підійшли до основної теми - наслідки для особи, яка придбає "квартиру" в такому будинку.

Для покупця є також не один варіант розвитку подій.

Як правило, "квартири" в таких будинках пропонується придбати ще на стадії будівництва. Схема укладання угоди дуже проста, це висновок попереднього договору купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності на будинок з виплатою покупцем при його укладанні повної вартості частки. За таким договором продавець у встановлений термін після закінчення будівництва і оформлення прав власності на будинок зобов'язується укласти з покупцем договір купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності на будинок.

Купивши таку "частку" покупцеві не залишається нічого іншого, як чекати розвитку подій, тобто чи вдасться продавцеві придбати право власності на зведений житловий будинок одним із зазначених вище способів або не вдасться.

Якщо не вдасться, то природно, що у і покупця не з'явиться можливість придбання прав на частку в праві спільної часткової власності на будинок. Сплачені кошти за попереднім договором купівлі-продажу частки в такому випадку підлягають поверненню покупцеві, як безпідставне збагачення. Описувати весь процес повернення грошей, думаю, не має сенсу, тому що всі ми розуміємо, що, навіть отримавши після довгої судової тяганини рішення суду про стягнення з продавця сплаченої за "квартиру" суми, ймовірність виконати таке рішення з урахуванням того, що покупців буде декілька, а стягуються суми значні, буде практично неможливо.

У тому ж випадку, якщо продавцеві все-таки вдається придбати право власності на житловий будинок, у покупця з'явиться можливість укласти з продавцем угоду купівлі-продажу частки в будинку, тобто підписати основний договір купівлі-продажу і далі зареєструвати в установленому законом порядку своє право власності на частку в праві спільної часткової власності на будинок.

Тут не зайвим буде зазначити наступні ризики, пов'язані з володінням такий "квартирою". З реєстрацією прав власності на "квартиру" проблеми у покупця не закінчаться. По-перше, в тому випадку якщо продавець придбав право власності на житловий будинок в позасудовому порядку, описаному в цій статті, в будь-який момент можна очікувати позову в суді від правовласників суміжних земельних ділянок, або від інших зацікавлених осіб і державних органів, про визнання житлового будинки самовільно побудовою і його знесення.

По-друге, навіть у разі, якщо право власності на житловий будинок за продавцем було визнано в судовому порядку, це не виключає в подальшому пред'явлення позовів про визнання житлового будинку самовільно побудовою і його знесення від інших зацікавлених осіб, які не брали участі в судовому спорі про визнання права власності продавця на житловий будинок.

Також важливим ризиком придбання "квартири" будуть складнощі, пов'язані з обслуговуванням і експлуатацією такого житлового будинку, тому що отримати технічні умови, необхідні для підключення будинку до об'єктів інженерної інфраструктури, буде отримати якщо не неможливо, то дуже не просто і без додаткових витрат тут не обійтися. Варто пам'ятати також про те, що в разі якщо покупець збереться продати згодом свою "квартиру", то зробити він це зможе тільки з дотриманням вимог статті 250 Цивільного кодексу України з наданням іншим учасникам часткової власності переважного права купівлі частки за ціною, за яку вона продається, і на інших рівних умовах.