Яка роль банку під час укладення нотаріального угоди
Яка роль банку під час укладення нотаріального угоди?
Доброго дня. Розлучається з дружиною, все питання хотілося б вирішити мирно (є маленька дитина з проблемами здоров'я). Між собою всі погодили і вирішили. Виникає питання при розділі квартири в іпотеку (придбана в шлюбі). Для укладення нотаріального угоди потрібна згода банку? Або спочатку полягає нотаріальне угоду між подружжям, а потім домовлятися з банком.
Відповіді юристів (17)
Місто не вказано
Привіт, Сміла. Квартира в заставі у банку? на кого оформлена?
уточнення клієнта
Квартира у банку, я позичальник, дружина поручитель. Квартира в будинку, що будується, поки ще не здана.
Є питання до юриста?
Місто не вказано
А зараз власність на квартиру оформлена на кого з подружжя?
уточнення клієнта
Договір пайового будівництва оформлений тільки на мене.
Уточніть, ви будете укладати шлюбний договір або угода про розділ майна?
Добридень! По суті вашого питання можу повідомити і
пояснити наступне, що дані правовідносини регулюються
сімейним та цивільним законодавством Укаїни, в
відповідно до якого майно,
нажите подружжям під час шлюбу є їхньою спільною
власністю. В загальному
випадку спільно нажите майно при розірванні шлюбу
(Розлучення) ділиться
Місто не вказано
Шановний Сміла! Вітаю! Ні, з якого дива? Ви можете укласти шлюбний договір (контракт), в якому змініть законний режим майна (майнових, позикових прав). Далі, вже в кредитний договір вносите зміни. Або полюбовно з банком або через суд (ст.ст.452-453 ГК РФ).
Місто не вказано
Якщо квартира не здана і не оформлена у власність подружжя або одного з них в період шлюбу, то і спільним майном бути не буде. Коли буде здаватися і вирішуватися питання на кого оформляти (важливо як і на кого оформлений ДДУ) - оформляйте відразу в часткову власність тому вирішили між собою, отже і брати участь в оплаті іпотеки будете пропорційно своїм часткам. У вашій ситуації слід розглянути укладення шлюбного договору - як варіант.
Місто не вказано
Добридень! Вам необхідно ретельно ознайомитися з умовами договору про іпотеку, якщо такий пункт в ньому прописаний, то необхідно повідомити банк про розірвання шлюбу. Умови договору кредитування, як правило, банки не змінюють.
Місто не вказано
В процесі будівництва квартира не може бути в заставі у банку. Зараз ви можете укладати шлюбний договір або угода про розділ майна. Для цього згоди банку не потрібно.
Відповідно до статті 397ФЗ N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» необхідна згода банку - заставодержателя, якщо інше не передбачено договором
1. Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або товариства або пайового внеску у майно виробничого кооперативу або іншим способом лише за згодою заставодержателя. якщо інше не передбачено договором про іпотеку.
2. У разі видачі заставної відчуження закладеного майна допускається, якщо право заставодавця на це передбачено в заставі, з дотриманням умов, які в ній встановлені.
Згода може бути отримано як до, так і під час укладення Угоди про розподіл майна.
При цьому, звертаю Вашу увагу, що є практика, коли Угоди про розподіл майна підписуються без згоди заставодержателя.
При цьому банк має право на свій розсуд вимагати визнання угоди недійсною або дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.
При відчуженні майна, закладеного за договором про іпотеку, з порушенням правил пунктів 1 і 2 статті 37 цього Закону заставодержатель має право за своїм вибором вимагати:
визнання угоди про відчуження закладеного майна недійсною та застосування наслідків, передбачених статтею 167 Цивільного кодексу Укаїни;
дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання і звернути стягнення на заставлене майно незалежно від того, кому воно належить.
В останньому випадку, якщо доведено, що набувач майна, закладеного за договором про іпотеку, в момент його придбання знав або повинен був знати про те, що майно відчужується з порушенням правил статті 37 цього Закону, такий набувач несе в межах вартості зазначеного майна відповідальність за невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання солідарно з боржником по цьому зобов'язанню. Якщо заставлене майно відчужене з порушенням зазначених правил заставодавцем, не є боржником по забезпеченому іпотекою зобов'язанню, солідарну з цим боржником відповідальність несуть як набувач майна, так і колишній заставодавець.
Також з цього приводу є різна судова практика
Підхід суду 1: Заперечення банку-заставодержателя не є підставою для відмови в розділі спільно нажитий квартири. Під час поділу квартири, що знаходиться в заставі у банку, права кредитора не порушуються, оскільки відповідно до ст. 39 ФЗ N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)», внаслідок відчуження закладеного майна без згоди кредитора, покупець несе в межах вартості зазначеного майна відповідальність за невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання солідарно з боржником по цьому зобов'язанню. Даний об'єкт не вибуває з застави, а заставодержатель як і раніше може здійснювати належне йому заставне право.
Підхід суду 2: Заперечення банку є підставою для відмови в розділі між подружжям квартири, що є предметом іпотеки.
«Практика судів загальної юрисдикції. Розділ подружжям квартири, придбаної в іпотеку, і боргів по іпотечному кредиту »
(Добровольський В.І.)
При цьому, я схиляюся на користь 2 Підходу судів.
З повагою! Г.А. Кураєв
Згідно ст.37 ФЗ про іпотеку 1. Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або товариства або пайового внеску у майно виробничого кооперативу або іншим способом лише за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку.
Тобто, фактично після укладення угоди, ви повинні буде з'явитися в реєстраційну службу і зареєструвати право подружжя на 1/2 частки.
Однак, у вас є обтяження, рег служба не зареєструє перехід права без згоди банку.
Тобто, згода потрібно не на укладення угоди, а на відчуження. Але банк навряд чи дасть таку згоду.
Крім того, права і обов'язки за договором іпотеки перейдуть на вашу дружину.
Згідно ст.38 зазначеного ФЗ 1. Особа, яке закладене за договором про іпотеку майно в результаті його відчуження або в порядку спадкування, в тому числі в результаті реорганізації юридичної особи або в порядку спадкування, стає на місце заставодавця і несе всі обов'язки останнього за договором про іпотеку, включаючи і ті, які були належним чином виконані початковим заставодавцем.
Для укладення угоди про розподіл спільного майна подружжя зокрема зміни умов договору пайової будівництва згоду банку не потрібно. Згода потрібна тільки при розпорядженні майном.
В даному ж випадку змінюється лише умови договору і права вимоги.
Право вимоги було у одного чоловіка, а буде у двох.
Це питання насамперед потрібно вирішувати зі стороною договору пайової будівництва.
Умови кредитного договору в даному випадку не змінюються і права заставодержателя не зачіпаються.
Додаткова угода до договору пайової будівництва підлягає державній реєстрації.
Відповідно до статті 397ФЗ N 102-ФЗ «Про іпотеку (заставі нерухомості)» необхідна згода банку - заставодержателя, якщо інше не передбачено договором
Кураєв Геннадій Олександрович
В процесі будівництва квартира не може бути в заставі у банку.
Фролов Андрій
Відповідно до ч.3 ст.5 ФЗ про іпотеку Правила цього Закону застосовуються до застави незавершеного будівництвом нерухомого майна. зводиться на земельній ділянці відповідно до вимог законодавства Укаїни, в тому числі будівель і сооруженійпрі умови дотримання правил статті 69 цього Закону.
Привіт Сміла. Погоджуся з колегами, в тій частині, що у Вас будуть проблеми з реєстрацією часткою в квартирі в Росреестра, тому що квартира в заставі у банку, а Росреестр все одно яку угоду Ви уклали з дружиною, для нього важлива згода банку на оформлення квартири в часткову власність.
У цьому сенсі найбільш кращим варіантом буде звернутися до суду після здачі квартири і в суді укласти мирову угоду в якому визначити порядок розділу. Дане мирова угода буде затверджено судом і Росреестр вже не зможе щось заперечити з цього приводу. Це буде і дешевше, ніж завіряти угоду в нотаріуса, тому що не доведеться оплачувати правові та технічні послуги нотаріуса.
При цьому, я схиляюся на користь 2 Підходу судів.
Кураєв Геннадій Олександрович Для укладення угоди про розподіл спільного майна подружжя зокрема зміни умов договору пайової будівництва згоду банку не потрібно. Згода потрібна тільки при розпорядженні майном.
Григор'єв Руслан
Як вже було сказано практика судів з Вашого питання різна.
Після відповіді Григор'єва Руслана засумнівався у своїй позиції, зателефонував знайомому нотаріуса.
Та підтвердила, що їх нотаріальна палат, по крайней мере у нас в Алтайському краї інструктує наступним чином.
При укладанні Угоди про розподіл іпотечної квартири потрібна згода заставодержателя, так як змінюється режим власності квартири.
1. Майно, закладене за договором про іпотеку, може бути відчужене заставодавцем іншій особі шляхом продажу, дарування, обміну, внесення його як внесок в майно господарського товариства або товариства або пайового внеску у майно виробничого кооперативу або іншим способом лише за згодою заставодержателя, якщо інше не передбачено договором про іпотеку.
Оскільки в свідоцтві про право власності з'являється новий власник - дружина, або квартира повністю перейде дружині, то згода банку необхідно.
Також наводжу підтвердження сказаного колегами, що Росреестр також може заблокувати внесення змін до реєстру відомостей про права на нерухоме майно.
Підхід суду: Рішення державного реєстратора про призупинення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомості через відсутність згоди банку як заставодержателя є правомірним.
Таким чином, і Законом та договорами іпотеки встановлено обов'язок отримання згоди заставодержателя на розпорядження предметом іпотеки.
...
Судова колегія визнає обґрунтованим висновок суду про те, що Юрін В.В. укладаючи угоду про поділ спільно нажитого майна з Юріної Ж.Н. і передаючи їй у власність вказане вище майно, розпоряджається цим майном, оскільки в результаті угоди право власності Юріна В.В. на заставлене майно припиняється. В результаті угоди про поділ спільно нажитого майна власником спірного майна стає Юріна Ж.Н. а не Юрін В.В. При цьому форма власності подружжя зі спільної в часткову на зазначені вище об'єкти нерухомості не змінюється, право власності на дані об'єкти нерухомості переходить до Юріної Ж.Н. в повному обсязі. Отже, укладати вказане вище угоду про поділ спільно нажитого майна Юрін В.В. міг при наявності згоди заставодержателя - ЗАТ "Банк" ВТБ 24 ".
У зв'язку з чим довід Юріної Ж.Н. заявлений в суді першої інстанції і в апеляційній скарзі про те, що рішення державного реєстратора про призупинення державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомості через відсутність згоди банку «ВТБ 24» як заставодержателя даних об'єктів нерухомості судова колегія визнає неспроможним.
Крім того, суд зазначає, що ВАТ «СбербанкУкаіни» не позбавлений можливості захисту своїх порушених прав, оскільки, якщо заставлене майно вибуло з володіння заставодавця (в тому числі відчужене), але право застави зберігається, заставодержатель має право пред'явити позов безпосередньо до власника майна.
Згідно з положеннями ст. 353 ГК України у разі переходу права власності на заставлене майно або права господарського відання або права оперативного управління ним від заставодавця до іншої особи в результаті возмездного або безоплатного відчуження цього майна (за винятком випадків реалізації цього майна з метою задоволення вимог заставодержателя в порядку, встановленому законом ) або в порядку спадкування право застави зберігає силу.
Правонаступник заставодавця стає на місце заставодавця і несе всі обов'язки заставодавця, якщо угодою з заставоутримувачем не встановлено інше. В даному випадку суду не подано доказів того, що права кредитора - ВАТ «СбербанкУкаіни» порушені ".
З повагою! Г.А. Кураєв
По всій видимості без суду Вам не обійтися в будь-якому випадку.
З огляду на, що об'єкта власності до теперішнього часу не існує необхідно, щоб суд або визнав дане майно або об'єктом незавершеного будівництва і розділив його, або визнав право на частку в праві вимоги за договором участі в пайовому будівництві, тому що з урахуванням наявності іпотеки, у нотаріуса укласти подібну угоду не вийде.
ВЕРХОВНИЙ СУД Укаїни
МОСКОВСЬКИЙ МІСЬКИЙ СУД
Оскільки в свідоцтві про право власності з'являється новий власник - дружина, або квартира повністю перейде дружині, то згода банку необхідно.
Кураєв Геннадій Олександрович
Ще раз повторюся. При зміні виду права власності на нерухомість подружжя, або зміну умов договору пайової будівництва в разі якщо в договір включається інший член подружжя відчуження майна подружжя не відбувається, тому згоди заставоутримувача не потрібно.
Але, це все в теорії, а саме так як міркують суди.
На практиці ж, вкрай малоймовірно, що вийде досягти бажаного результату в досудовому порядку.
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.