Як зробити договір оренди нежитлового приміщення найбільш вигідним

Одна з проблем, пов'язаних з орендою офісів або складів, - слабка проробка договорів. Найчастіше текст договору оренди приміщення пропонує орендодавець, а значить, документ містить умови, найбільш прийнятні саме для нього. Що передбачити орендарю і як уникнути помилок при укладанні договору оренди приміщення - в статті.

Розмір орендної плати

Вплинути на умови орендної плати можна ще на етапі переговорів. Для цього потрібно переконати орендодавця в надійності компанії. Перш за все, потрібно підготувати коротку презентацію: досвід, ключові клієнти організації і т. П. Обов'язково згадайте про відсутність темних плям в кредитній історії, вкажіть на перспективи зростання. Це дасть зрозуміти, що в майбутньому ви зможете взяти в оренду додаткові площі, а також гарантує, що ви будете вчасно вносити орендну плату, і власнику не доведеться звертатися до суду.

Якщо вам вдасться переконати з орендодавця в надійності, можна обговорити з ним покрокове збільшення орендної плати.

Деталі протоколу про наміри

Як правило, після переговорів про оренду приміщення сторони підписують протокол про наміри. На жаль, в цьому документі майбутній орендар зазвичай перевіряє лише вказану площу і ставки, зовсім не звертаючи уваги на інші деталі. Але в протокол про наміри треба обов'язково включити:

інформацію про стан приміщення до передачі його орендарю і терміни проведення оздоблювальних робіт (якщо такі передбачені);
зобов'язання зі страхування в період оренди;
вид і строки внесення забезпечення за договором оренди;
порядок розрахунку і відшкодування комунальних платежів.

Все це може бути зайвим, але пізніше, на етапі узгодження договору оренди, ваші ризики, як орендаря, будуть істотно знижені: ви зможете посилатися на протокол про наміри.

Порядок справляння орендної плати

У договорі оренди приміщення оплата може називатися по-різному: ставкою основний орендної плати, постійної орендної плати або базової орендної плати (її визначення зазвичай наводиться на початку договору). Зверніть увагу: ставка оренди, яка встановлюється для приміщення площею близько 1000 кв. м. і вище, може бути на 30% менше ставки оренди приміщення площею 400 кв. м. в тій же будівлі. Запитавши інформацію про вартість оренди в різних приміщеннях одного будинку, ви зможете отримати уявлення, наскільки різняться в ньому орендні ставки.

Для торгових фірм в договорах оренди приміщень іноді передбачають ще так звану плату з обороту - стягується позитивна різниця між передбаченим відсотком товарообігу (часто це 8-15%) і базової орендною платою за той же період. Для оптимізації цієї частини орендної плати можна збільшити звітний період. Справа в тому, що якщо період дорівнює календарному місяцю, то ризик донарахування плати з обороту вище, ніж при розрахунку цього показника за квартал, півріччя і тим більше рік.

(340 000 дол. +320 000 долл. + 350 000 дол.) × 10% - 1000 кв. м × 33,33 дол. / кв. м × 3 міс. = 101 000 долл. - 99 990 долл. = 1010 дол.

Якби плата з обороту розраховувалася щомісяця, то суми були б такими:

Забезпечувальний платіж за договором оренди

Забезпечувальний платіж за договором оренди приміщення, як правило, становить від однієї до трьох місячних орендних плат. Розмір досить великий. Але викликано це не тільки тим, що орендодавець бажає підстрахуватися, - такий депозит часто ще й прив'язаний до розміру штрафних санкцій за дострокове розірвання договору з ініціативи орендаря. Проте про розмір забезпечення також можна домовлятися.

Цілком реально в ході переговорів знизити депозит, наприклад, з трьох до двомісячної орендної плати. Якщо ж домовитися про зниження забезпечувального платежу не вдалося, запропонуйте замінити його банківською гарантією. Наведіть такий аргумент: ви не хотіли б заморожувати гроші на весь термін оренди і прагнете до більш сучасного способу забезпечення виконання зобов'язань.

Якщо ви домовляєтеся з орендодавцем про депозит в формі банківської гарантії, в текст договору потрібно включити пункти про умови та строки її надання, порядку збільшення в зв'язку з індексацією орендної плати в наступні роки оренди, а також про повернення оригіналу банківської гарантії після закінчення терміну оренди.

Інші умови договору оренди приміщення

Часто орендарю пропонують застрахувати майно, а також свою громадянську відповідальність за шкоду третім особам при веденні діяльності в орендованому приміщенні. Це нормально, але, підписуючи договір страхування, не погоджуйтеся, якщо орендодавець намагається включити в нього умова про відмову від суброгації (позбавивши таким чином страхову компанію права вимагати з орендодавця компенсацію, навіть якщо він винен). В цілому практика показує, що орендодавці рідко включають зобов'язання зі страхування зі свого боку, хоча право власності на будівлю тягне несення ризиків. Тому важливо ще проконтролювати, чи є у орендодавця зобов'язання зі страхування майна.

На що ще треба звернути увагу, укладаючи договір оренди нежитлового приміщення

Чи є умова, що ви маєте переважне право перед іншими особами укласти договір на новий термін. Це особливо актуально, якщо приміщення вам підходить і ви вклали в його обробку чимало грошей.
Чи може орендодавець зобов'язати вас переїхати з одного приміщення в інше (наприклад, магазин може бути перенесений в нове приміщення в межах одного торгового центру). Якщо виключити таке право орендодавця не вдасться, потрібно обумовити хоча б умови часткової компенсації невіддільних поліпшень і надання нового приміщення, за технічними характеристиками і комерційної привабливості не поступається попередньому.
Щоб уникнути конфліктів з орендодавцем, всі умови угоди зафіксуйте в договорі.
З будь-яких питань звертайтеся до орендодавця письмово, посилаючись на відповідні статті договору. Це важливо: власник не тільки переконається в серйозності вашої компанії, але і буде реагувати більш конструктивно.

Є питання? Наші експерти допоможуть за 24 години! Отримати відповідь Нове