Як заробити на управлінні комерційною нерухомістю

Професійне управління комерційною нерухомістю ще недавно викликало у власників подив. Вони і не збиралися віддавати своє дітище під чужим нагляд і не могли зрозуміти, як на таке може взагалі хтось зважитися.

В таких умовах починали свій бізнес ті, кого прийнято називати «першими ластівками». І вони вижили, протаранивши, як криголам, ригидную ментальність вітчизняного споживача, нешвидкого на виявлення любові до цивілізованих послуг.

В даний момент, коли ця ніша ще відносно порожня, але не загрозливо безлюдна, як раз і пора освоювати сектор, де незабаром експерти пророкують бурхливий ріст. Отже, подробиці.

Перше, про що варто сказати, на даному ринку потрібно починати працювати тим, хто вже має досвід роботи в наступних сферах:

1.Ринок нерухомості (ріелтори і девелопери);
2.Оценка, брокеридж, консалтинг;
3.Любить спеціальність в банківській, фінансовій, інвестиційній сфері.

Людина, яка збирається пов'язати своє життя з комерційним управлінням нерухомістю, повинен обов'язково закінчити курси керуючого. Застереження: не варто набирати команду з тих, хто не має нічого, крім теоретичних уявлень про управління - і у Вас самих, і у Ваших співробітників повинен бути особистий досвід роботи саме з нерухомістю. Корисно попрацювати в західній компанії, що працює на українському ринку.

До речі про західних компаніях. Вони розібрали собі управління будівлями класу А, і Вам доведеться стартувати в класі В і навіть реставруються і ремонірующемся класі С. Спектр послуг, що надаються керуючими, традиційно ділиться на 4 класу. Ось вони, в порядку зростання складності:

1.Так званий клінінг та інші супутні йому дрібниці;

2.техобслужіваніе з метою оптимізації витрат;

3.Работа з орендарями - їх пошук, відбір та вирішення поточних питань;

4.стратегіческое (довгострокове) управління активами. Як правило, воно починається відразу після складання проекту майбутньої будівлі.

Треба сказати, що до останнього рівня складності мало хто добирається, найчастіше тільки декларує.

Ваша мета як керівника - змусити будівлю приносити максимальний прибуток, підвищити (і підвищувати постійно) його фінансову та інвестиційну привабливість для орендарів і не тільки, а також звільнити час господаря комерційної нерухомості для інших справ.

До останнього часу в регіонах з цим справлялися безпосередньо забудовники, девелопери, ріелторські контори. Але це не є загальносвітовою практикою, це траплялося від браку чітких уявлень про ніші і її унікальності. Це як якщо б у маленькій торговій палатці продавали хліб, бакалію, мило і гумові чоботи. Забудовники займалися управлінням побудованих ними ж будинків не від нашої хорошого життя, тому така практика скоро припиниться навіть в регіонах.

Скільки потрібно вкласти грошей і на що

Спочатку - в загальному, потім - в деталях.

В загальному. набрати команду фахівців, які могли б відповідати наступним посадами: генеральний директор, заступник генерального директора, піар-директор, маркетолог, фінансовий директор, головний бухгалтер, юрист, головний з технічних питань і питань експлуатації (головний інженер) і найманий персонал, іменований з легкої руки сучасних письменників «офісним планктоном».

Цим фахівцям прідётсяя платити зарплату - близько двадцяти тисяч доларів на місяць - на початковому етапі, поки Ви вийдете на плаваючі відсотки від прибутку комерційного будівлі, що знаходиться у Вас в управлінні. Експерти радять, як вирішити проблему тимчасового зазору - коли команда вже зібрана, а будівля, яким Ви збираєтеся керувати ще не знайдено. Є послуги «довгі» (це, як раз, то, ніж Ви збираєтеся займатися) і послуги «короткі» - це те, що вміють ваші співробітники, досвід, який вони принесли з собою. До таких коротким послуг відноситься оцінка, брокеридж, консалтиг.

Трата номер два - оренда офісу. Це обійдеться, за оцінками експертів - в 25 тисяч доларів на рік. Який же офіс буде доречний в цій ринковій ніші? Тут всі одностайні - Ваш офіс є візитною карткою і вона повинна бути «з золотим обрізом». Тобто не менше 50 квадратних метрів в елітному сегменті. Справа в тому, що не всі співробітники будуть сидіти в головному офісі - частина з них, в силу сеціфікі своєї роботи, буде постійно перебувати що називається «на об'єкті». Це особливо актуально для тих компаній, які не обмежуються управлінням тільки одним комерційним об'єктом, а «ведуть» відразу декількох клієнтів.

Другий Вашою візитною карткою повинен стати професійний сайт, який потягне на одну тисячу доларів (мінімум).

У підсумку виходить, що на старт бізнесу Вам доведеться затратити від 30 до 50 тисяч доларів. Ви будете отримувати невисокий (за мірками інших), але зате стабільний дохід. Але, як то кажуть, одних немає, а ті - далеко, і хоч нафти в нашій країні багато, на всіх бажаючих її не вистачить.

Найскладніше - це знайти своє перше будівлю для того, щоб Вас пустили їм управляти. Далі проблем не буде взагалі. Як же вирішити цю задачу? А так же, як її вирішують юні перукарі - тренуватися на знайомих. Найсерйозніші директора украінскіхУК кажуть, що перший будинок шукають у знайомих.

Окупність Вашого бізнесу по вже наявному досвіду складе від 1 до 2-х років. Ваш відсоток - від трьох до десяти від потоку прибутку, яку приносить комерційна нерухомість, яка перебуває в управлінні.
Середня прибутковість бізнесу від 15 до 20 відсотків. Жодних ліцензій і сертифікатів не буде потрібно.

Вам варто задуматися про відкриття свого бізнесу в цій новій і стрімко розвивається ніші, якщо Ви маєте досвід роботи в нерухомості і не любите жорстку конкуренцію.

* Статті більше 8 років. Може містити застарілі дані