Як заробити на іпотеці

В умовах девальвації рубля, а також нестабільність банківської системи, одним з найбільш надійних способів збереження активів є вкладення в нерухомість. Так, дані опитування НАФД свідчать, що 43% Украінан виділили інвестиції в нерухомість в числі найбільш надійних.

Учасники ринку банківського кредитування стверджують, що інвестування в іпотеку не така вже й рідкість для українського ринку. Приблизно 20-30% угод здійснюються з цією метою. Звичайно, прибутковість від іпотеки помітно скорочується під впливом іпотечних ставок, комунальних платежів, але якщо взяти до уваги інші фактори, такі як зростання цін на житло, рівень інфляції, такі вкладення не виглядають позбавленими смислами. Плюс до всього, частково витрати повертаються до позичальників через можливість платити прибутковий податок (ПДФО) за зниженою ставкою.

Чи можна заробити на іпотеці?

За останні п'ять років динаміка цін на вторинне житло в Москві склала 8-10%. З огляду на щорічну інфляцію, це означає, що в цілому ціни на вторинну нерухомість практично не змінюються. Звичайно, в регіонах ситуація відмінна - тут зростання на житло істотно вище московського.

Які прогнози цього показника? За оцінкою експертів, передумови до зниження вартості квадратних метрів відсутні, а базові прогнози зростання припускають досягнення цим показником рівня 8%. Про це свідчить ряд тенденцій:

Що стосується потенційного зниження ставок по іпотечному кредиту, то передумови до цього на сьогоднішній день відсутні (обумовлено це високою вартістю запозичень і рівнем інфляції).

Спробуємо скласти спрощений бізнес-план інвестицій в іпотеку. Для розрахунків візьмемо іпотечну програму від «ВТБ24». Термін іпотеки - 5 років. Об'єкт покупки: однокімнатна квартира 36 кв.м (найбільш популярна по метражу) вартістю 8496 тис. Руб. (236 тис.руб. / Кв м - середня ринкова ціна в м.Москва).

Прогнозоване зростання цін на житло візьмемо на рівні 8% в рік. Таким чином, ціна продажу квартири складе 12483.4 тис.грн.

Варіант 1. Вихідні умови

Початковий внесок, 10% - 923 400
Процентна ставка (базова) - 12.35%
Щомісячний платіж в даному випадку складе 169 790.7 руб.

Таким чином, за весь період вартість іпотечної квартири досягне 11 110 тис.руб. Заробіток при продажу - всього 1373.4 тис.руб. За фактом прибутковість буде ще нижче, тому що тут не враховувалися витрати на оформлення кредиту, страховку, комунальні платежі.

Припустимо, ви покладете початковий внесок на рублевий депозит зі ставкою 7%, а замість іпотечних платежів, щомісяця будете його поповнювати. Тоді прибуток за цей же період складе 2 744.1 тис. Руб. До того ж поповнювати вклад ви не зобов'язані, а якщо не буде можливості платити по іпотеці, квартира може перейти у власність банку.

Варіант 2. Вихідні умови

Початковий внесок, 50% - 4 248 000
Процентна ставка (знижена) - 12.15%
Щомісячний платіж складе 94 816.73 руб.

Таким чином, за весь період вартість іпотечної квартири досягне 9 937 тис. Руб. Заробіток при продажу - 2546.4 тис. Руб. Тоді як прибутковість з поповнюваного депозиту (7%) - 3 360.7 тис. Руб.

У поточних економічних умовах, заробіток на іпотеці шляхом покупки-продажу квартири, варіант однозначно невигідний. А інвестиції в нерухомість, у зв'язку з високими ставок по іпотечних кредитах, мають сенс тільки за рахунок залучення власних коштів.

Але є й інші способи отримання доходів від іпотеки, серед них, наприклад:

вкладення в житло, що будується, в даному випадку можна отримати вигоду за рахунок зростання вартості на різних стадіях будівництва;
покупка квартири в іпотеку і здача її в оренду;
покупка квартири з метою переведення її в комерційну нерухомість.

Спосіб 1. Купівля квартири в споруджуваному будинку

Сенс полягає в тому, що ви купуєте квартиру на початковому етапі будівництва, яка на порядок дешевше. Девелопери на цьому етапі максимально зацікавлені в залученні додаткових коштів, тому пропонують житло за нижчими цінами. Так, від стадії «котловану» до отримання документів на право власності, житло як правило, додає в ціні 20-50%. Прибутковість може бути і набагато вище (перевищувати 100%) при сприятливих обставинах, наприклад, якщо в даному місці передбачається будівництво нової станції метро.

Зрозуміло, щоб отримати дохід, іпотеку необхідно виплатити в максимально стислі терміни - за рік, максимум два, інакше такі вкладення втратять сенс.

Мінуси - високі ризики таких вкладень, пов'язані з тим, що проект може бути не завершений, а також інфляційні процеси, які можуть «з'їсти» значну частину прибутку. Тому оптимально вкладатися в швидко споруджувані об'єкти, наприклад, в таунхауси, малоповерхові будинки. На довгобудах отримати прибуток навряд чи вдасться.

Спосіб 2. Купити квартиру в іпотеку і здавати її в оренду

Дана стратегія інвестування отримала назву «buy to let» ( «купити, щоб здавати»). Експерти відзначають, що для цілей здачі в оренду не варто купувати дороге житло, тому що найбільшим попитом користуються квартири з базовим набором опцій. Серед характеристик: 1-кімнатні, на околиці міста і з мінімальним набором меблів.

В середньому економ-житло в Москві коштує 160 тис. Руб. / Кв м. Таким чином, однокімнатна квартира - 6.1 млн руб. При цьому, середня ціна її оренди - 32.5 тис. Руб. в місяць (за даними Росріелт). Якщо взяти кредит під 12.15% з першим внеском 50% і терміном кредитування 25 років (експерти радять вибирати тривалий термін кредитування, щоб знизити щомісячний платіж), щомісячні виплати по кредиту буде перекриватися орендними платежами. Варто враховувати, що орендна плата має тенденцію до зростання, тоді як платежі по кредиту залишаться стабільними.

Після завершення виплат по іпотеці, у Вашій власності залишиться квартира, куплена фактично за півціни.

У той же час професійні інвестори не дуже цікавляться українським житловим сектором. За словами представника компанії IntermarkSavills, причина в тому, що на ринку інших країн справедлива пропорція: іпотечні ставки практично тотожні прибутковості від оренди, вУкаіни ж «ставки по оренді в середньому знаходяться в районі 3-5% річних, а іпотека - 10-15% ».

Ще один важливий момент - багато банків не вітають здачу іпотечної квартири в оренду. Іноді така заборона прописується в кредитному договорі. Так роблять, наприклад, «Банк Москви», «Райффайзенбанк», «Уралсиб". Мотивація полягає в тому, що позичальник не повинен допускати погіршення стану предмета застави. При порушенні даної умови, банк має право вимагати дострокового погашення заборгованості по кредиту або пред'явить позичальникові великий штраф. Іншою можливою проблемою для тих, хто збирається здавати квартиру, є підвищення вартості страхового поліса на 20-30%.

Спосіб 3. Купити квартиру в цілях перекладу її в комерційну нерухомість

Викуп квартир на перших поверхах і переведення їх в нежитловий фонд під ритейл, або офіси - сьогодні цей варіант вкладень бачиться експертам найбільш прибутковим. Прибутковість від оренди в даному випадку становить 12-13%, що в цілому відповідає пропорції ставка оренди / ставка по іпотеці.

За оцінками RRG, доходи від квартири, перекладеної в комерційну, можуть бути в 7 разів вище, ніж від здачі в оренду житла. Так, максимальна ставка по оренді житла може досягати 360 дол. / Кв м на рік, тоді як орендна ставка по офісному приміщенню - до 700 дол. Торгової нерухомості - до 2500 дол.

Хоч прибутковість і вище, але і вкладення потрібні більше - по-перше, має сенс купувати квартиру в районах з високою прохідністю і з розвиненою інфраструктурою (така нерухомість, природно, дорожче). По-друге, середня вартість послуг з перекладу квартири в нежитловий фонд спеціалізованими компаніями становить від 250 до 350 дол. / Кв м. (Тобто за приміщення 40 кв.м. доведеться заплатити 350-490 тис. Руб). По-третє, «неофіційні» витрати на переклад можуть досягати до 1-1.5 млн руб.