Як заробити на іпотеці, іпотечне кредитування

Іпотека дозволяє багатьом людям із середнім достатком придбати власне житло за кредитні кошти. Для позичальників це, по суті, фінансова кабала на довгі роки, адже потрібно щомісяця віддавати в банк частину своїх доходів незалежно від наявності роботи або інших життєвих обставин. Але виявляється, іпотека може бути не тільки серйозним обтяженням, а й способом заробітку. Сьогодні умови на іпотечному ринку і в сфері нерухомості склалися таким чином, що дозволяють, взявши житло в іпотеку через деякий час зафіксувати прибуток і чималу.

Наприклад, одна жінка похилого віку, взявши в іпотеку три квартири в Підмосков'ї, змогла за 1,5 року отримати близько 3,8 мільйона рублів чистого прибутку. Звичайно, такий рівень прибутковості демонструють далеко не всі угоди, однак, як зазначають експерти, інвестиційні операції з іпотекою можуть принести близько 19% -20% річних прибутку. А, як відомо, депозити на таких умовах сьогодні не приймає жоден банк. Отже, як заробити на іпотеці? Існує кілька способів:

1. придбання квартир на етапі будівництва для продажу їх після здачі будинку в експлуатацію;
2. придбання будинків в заміських селищах;
3. придбання затребуваних об'єктів нерухомості для подальшої здачі в оренду (житлова та нежитлова нерухомість).

Розглянемо кожен з них детальніше

Купівля квартир в новобудовах

Власне саме цим способом скористалася вже згадана бабуся-інвестор. Вона купила 4 квартири, з яких 3 в іпотеку у одного забудовника на самому початковому етапі будівництва. Через 1,5, коли зведення будинку було закінчено, вона продала їх на порядок дорожче, повернувши вкладені кошти, окупивши витрати на іпотеку і отримавши досить пристойний прибуток. На сьогоднішній день це найбільш реальний спосіб заробити на іпотеці для інвестора. Для того щоб зробити таку операцію, як правило, не потрібно відмінного знання тенденцій і законів ринку нерухомості або будь-яких професійних навичок. Експерти рекомендують враховувати кілька важливих моментів:

• необхідно купувати житло на самому початку будівництва, так би мовити «на стадії котловану», в цей момент воно матиме найменшу вартість;
• краще віддавати перевагу акредитованим банком забудовникам, оскільки умови кредиту при цьому будуть більш вигідними, а надійність забудовника фактично гарантується банком;
• реалізовувати такі квартири необхідно через рік-півтора, після цього терміну вартість житла вже не буде підвищуватися так стрімко, і кредит почне «з'їдати» частина можливого прибутку;
• краще вибирати об'єкти точкової забудови, а не комплексні, оскільки при наявності великої кількості готових квартир у забудовника, приватному інвесторові буде складно продати свою за максимальною ціною;
• квартира повинна бути високоліквідної, тобто такий щоб в будь-якому випадку її можна було швидко і вигідно продати (це, як правило, одно-дво кімнатні квартири в районах з розвинутою інфраструктурою);
• можна без проблем продавати квартиру з обтяженням, просто необхідно спочатку узгодити таку угоду з банком і покупцем, можливо покупець захоче просто переоформити іпотеку на себе, не виплачуючи всю суму готівкою.

Придбання заміської нерухомості

Останнім часом експерти відзначають зростання попиту на іпотечні кредити для покупки заміських будинків. Тут все трохи складніше, ніж з новобудовами, оскільки для кожного окремого об'єкта нерухомості норма прибутковості, термін інвестування та сума витрат буде різною. Але загальна тенденція прагне до того, що вартість заміської нерухомості збільшується, причому не тільки тієї, яка ще будується, але і тієї, що вже введена в експлуатацію. Це пов'язано з кількома моментами:

1. в зв'язку з девальвацією рубля зростає вартість будівельних матеріалів, а значить побудовані пізніше об'єкти будуть продаватися вже за вищою ціною, що спровокує загальне зростання цін на котеджі;
2. наростаючий попит на заміську нерухомість, в тому числі і щодо покупки будинків в кредит також сприяє зростанню цін;
3. в Московській області були введені зміни в законодавство про переведення призначення земель, свої додаткові витрати забудовники напевно включать у вартість житла.

Якщо навіть ставити за мету не отримання прибутку, а просто збереження своїх коштів, то придбання заміських будинків стане відмінним варіантом. Сьогодні найбільш вигідні види іпотечних кредитів видаються під відсоток, який можна порівняти з річним рівнем інфляції, а самі вдома впевнено набирають вартість. Така іпотека може стати відмінним способом капіталізації сімейних накопичень.

Купівля об'єктів нерухомості для здачі в оренду

Це спосіб заробітку на нерухомості, який часто можна зустріти в зарубіжних популярних книгах по інвестуванню. Зокрема, саме такою була перша інвестиційна угода Роберта Кіосакі в молодості. Механізм такого заробітку приблизно такий: позичальник бере кредит в банку і купує ліквідний об'єкт нерухомості, а потім здає його за таку суму, яка б трохи перевищувала щомісячний платіж по іпотеці. Таким способом він забезпечує собі хоч і невеликий, але постійний грошовий потік. Однак у сучасній українській реальності все не так просто.

Для того щоб щомісячний внесок і справді був менш орендної плати об'єкт нерухомості повинен бути досить затребуваним. Але і в цьому випадку позичальник має буде внести не менше 30% -40% вартості об'єкта, щоб решта суми дозволяла заробляти. Це що стосується житлових об'єктів.

Заробляти на оренді можна і навіть більш реально на об'єктах комерційної нерухомості. Якщо у позичальника з'являється можливість придбати вигідно ліквідний об'єкт комерційної нерухомості, то потім він може здавати його в оренду підприємству за пристойну суму. В даному випадку важливо підібрати підходящий об'єкт.

У іпотечних угод з метою здачі в оренду є кілька нюансів, які необхідно враховувати:

1. в договорі іпотеки не повинно бути заборони на здачу взятої в кредит нерухомості в оренду;
2. договір іпотеки повинен передбачати дострокове погашення частини кредиту з можливістю зменшення щомісячних платежів, а не скорочення терміну кредитування;
3. необхідно буде повідомити страхову компанію про те, що ви будете здавати квартиру, і можливо доведеться доплатити за страховим полісом;
4. варто враховувати особливості законодавства при покупці в іпотеку об'єктів нежитлової нерухомості;
5. ви зможете укласти договір оренди не більше, ніж на 11 місяців (потім можна продовжити), оскільки банки рідко дають дозвіл на більш довгострокову оренду через неможливість виселити орендаря в період дії договору;
6. об'єкт повинен бути високоліквідним, щоб при першій необхідності його можна було швидко і вигідно продати.

Як у випадку, і з квартирою в новобудові, і заміським будинком, об'єкт вторинної житлової або комерційної нерухомості може стати відмінним засобом капіталізації доходів. Однак варто враховувати, що всі зазначені способи заробітку і капіталізації справедливі для склалася в останні роки обстановки на ринку нерухомості.

Якщо введена днями Центральним Банком кредитна ставка в 17% збережеться надовго, то це автоматично позначиться на доступності іпотечних кредитів. Фактично процентні ставки по іпотеці також злетять до 17% і вище, що знизить попит як на самі іпотечні позики, так і нерухомість в цілому. Якщо люди стануть брати менше іпотечних позик і відповідно менше нерухомості купувати, то ціни на всі її види не виростуть, а навпаки, впадуть.

Підібрати програму іпотеки

Перевірити кредитну історію