Як взяти в оренду землю єдиним земельним масивом, законодавство, апк-інформ онлайн

Як відомо, в результаті паювання земель колективної власності близько 6,7 млн. Українських селян отримали земельні частки (паї). В ході наступного етапу земельної реформи на селі, який проходить в даний час, відбувається виділення земельних часток (паїв) в натурі на місцевості. Замість земельних часток (паїв) селяни отримують земельні ділянки, право власності на які посвідчується державними актами на право власності на земельну ділянку.

Виділення земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) об'єктивно призводить до подрібнення фонду сільськогосподарських земель, оскільки в результаті цього збільшується кількості земельних ділянок. Як відомо, площа земельної частки (паю) в середньому по країні становить 4 умовних кадастрових га і варіюється від 1,5 га в західних областях до 10-15 га в південних і південно-східних областях. Таким чином, в результаті виділення земельних часток (паїв) 11 тис. Землеволодінь колишніх колективних сільськогосподарських підприємств розміром від 1 до 10 тис. Га можуть виникнути більш ніж 6 млн. Дрібних земельних ділянок розміром від 1,5 до 15 га.

У зв'язку з цим перед сільськогосподарськими підприємствами, які використовували землю на основі оренди земельних часток (паїв), виникає непросте питання: як використовувати розділені сільськогосподарські угіддя, які належать на правах власності громадянам. Добре відомо, що на великих земельних масивах, якими в Україні традиційно користувалися сільськогосподарські товаровиробники в дореформені часи, технологічно зручніше використовувати потужну сільськогосподарську техніку, багатопільної сівозміну, засоби хімізації і т.п. Разом з тим, господарювання на невеликих земельних ділянках не завжди економічно вигідно саме для сільськогосподарських підприємств, діяльність яких базується на використанні найманої праці. Як же їм бути? Практика підказала досить непоганий вихід: створення єдиних земельних масивів з метою передачі їх в користування сільськогосподарському підприємству або фермерському господарству.

Як правило, керівники сільськогосподарських підприємств, які орендують земельні частки (паї) і справно платять орендну плату, мають значний вплив на їх власників. Тому керівники таких підприємств можуть зіграти важливу роль у формуванні єдиних земельних масивів. Зокрема, вони можуть вплинути на вибір одного з двох вищезгаданих видів таких масивів власниками земельних часток (паїв), розповівши селянам про переваги і недоліки кожного з них.

Переваги та недоліки єдиних земельних масивів як об'єкта оренди. Який з двох зазначених вище видів земельних масивів є більш прийнятним для підприємства-орендаря землі? На перший погляд, той, який являє собою одну земельну ділянку, яка є спільною власністю громадян. Адже в такому разі орендар повинен укласти один договір оренди землі, на підставі якого він буде використовувати весь земельний масив. Крім того, протягом усього терміну дії договору оренди він матиме справу не з усіма співвласниками земельної ділянки, а з однією людиною - їх уповноваженим представником.

Однак виділення земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою спільну земельну ділянку, пов'язане з низкою юридичних складнощів. Так, обов'язковою умовою виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) єдиним масивом, який являє собою одну земельну ділянку, що передається в спільну власність, є подання громадянами-власниками паїв спільної заяви про це. Заява складається в письмовій формі і підписується усіма власниками земельних часток (паїв), які хочуть виділити їх в натурі у вигляді спільної земельної ділянки.

Правовий режим земельних ділянок, які перебувають у спільній власності, визначений Земельним кодексом України. Згідно ст. 86 Кодексу, на спільну земельну ділянку видається один державний акт на право власності, в якому зазначаються прізвища всіх співвласників ділянки. Державний акт, що посвідчує право спільної власності на землю, видається співвласникам в одному екземплярі. Це означає, що його може отримати лише один із співвласників за дорученням інших. Тому інші співвласники залишаться без документа, який буде засвідчувати їх права на земельну ділянку. Очевидно, такі громадяни не погодяться на виділення їх земельних часток (паїв) в натурі, якщо вони не будуть знаходитися в родинних або інших довірчих відносинах з уповноваженою особою.

Крім того, ст. 88 Земельного кодексу встановлено, що володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, можуть здійснюватися за згодою всіх без винятку співвласників згідно з договором, а у разі недосягнення згоди - в судовому порядку. У разі великої кількості співвласників земельної ділянки укладення договору є важливим способом узгодження їхніх інтересів щодо спільної землі. Однак умови такого договору потрібно буде узгодити з усіма співвласниками. До того ж, договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально, за що сплачується державне мито.

Таким чином, володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній власності, пов'язане з істотними труднощами і незручностями. Тому виділення всіх земельних часток (паїв) в межах одного сільськогосподарського підприємства в натурі (на місцевості) однією земельною ділянкою, який буде належати великій кількості громадян на праві спільної часткової власності, є, на наш погляд, далеко не завжди доцільне. Найкраще, коли співвласниками такої ділянки стане невелика кількість осіб, наприклад, особи, які є членами однієї сім'ї або близькими родичами, яким легше буде досягти згоди щодо передачі в оренду спільної земельної ділянки.

Особливості формування єдиного земельного масиву, який складається з окремих земельних ділянок. Якщо власники земельних часток (паїв) виявляють бажання виділити належні їм паї окремими ділянками, подавши відповідні заяви, то ніхто не має права примусити їх виділити їхні паї єдиним, спільним земельною ділянкою. В такому випадку, згідно зі ст. 11 Закону "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", кожному власнику земельної частки (паю), яка виділена в натурі, обов'язково повинен бути виданий державний акт на право власності на земельну ділянку. Причому державний акт на право власності на земельну ділянку має бути виданий як тим власникам, які виявили намір вести господарство самостійно, так і тим з них, які вирішили виділити земельні ділянки в натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля). В останньому випадку підприємство-орендар, яка має намір взяти в оренду земельні ділянки в складі такого земельного масиву, має укласти договір оренди з кожним власником земельної ділянки, який входить в масив. Складання договорів оренди земельних ділянок з великою кількістю їх власників потребує чимало часу і папері. Однак орендар таких ділянок матиме й певні переваги. Так, наприклад, в залежності від планів виробничої діяльності орендаря він може припинити відповідно до чинного законодавства договірні відносини з частиною власників ділянок, в той час як при оренді єдиного земельного масиву, який належить великій кількості співвласників (100-500 осіб і більше), відмовитися від оренди частини такого масиву неможливо. Крім того, при оренді окремих земельних ділянок з кожним власником можна домовитися про різні умови оренди (термін оренди, розмір орендної плати, умови користування землею і т.п.).

Слід зазначити, що власник будь-якого включеного до складу єдиного земельного масиву земельної ділянки має право вимагати "відділення" земельної ділянки від єдиного масиву шляхом закріплення меж цієї земельної ділянки межовими знаками в натурі (на місцевості). Однак така вимога підлягає задоволенню, якщо власник ділянки не пов'язаний певними договірними зобов'язаннями з власниками суміжних земельних ділянок або особою, яка використовує земельні ділянки в межах єдиного земельного масиву на основі договорів оренди землі. До завершення терміну дії таких договорів вказане виділення в односторонньому порядку не допускається.

Закріплення меж єдиних земельних масивів. У ст. 11 Закону "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" визначено порядок закріплення меж земельних ділянок межовими знаками в залежності від наміру їх власників (співвласників) щодо подальшого використання. Якщо власник земельної ділянки має намір самостійно його використовувати, то межі його земельної ділянки повинні бути закріплені межовими знаками встановленого зразка. Якщо двоє або більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх в натурі на місцевості єдиним масивом як одну земельну ділянку, яка передається у спільну власність зазначених осіб, то кордону такого загального земельної ділянки також закріплюються межовими знаками встановленого зразка.

Однак, якщо двоє або більше власників земельних часток (паїв) виділяють їх в натурі (на місцевості) єдиним земельним масивом, який являє собою відповідну кількість суміжно розташованих окремих земельних ділянок (одне поле або група суміжно розташованих полів), то в такому випадку межі кожного з таких земельних ділянок визначаються в технічній документації, але не переносяться в натуру (на місцевість). Це пов'язано з тим, що власники розташованих в одному земельному масиві (полі) земельних ділянок виявили бажання передати земельні ділянки в оренду одному сільськогосподарському товаровиробнику. За умови такого використання земельних ділянок межові знаки, якби вони встановлювалися на кордонах кожного з них, створювали б перешкоди у використанні великої сільськогосподарської техніки, застосування сівозміни тощо Щоб уникнути таких ускладнень Закон "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" дозволяє не закріплювати межі земельних ділянок, розташованих в одному земельному масиві (полі). В такому випадку обов'язково фіксуються межовими знаками лише зовнішні кордони єдиного земельного масиву (поля).

Порядок обміну земельними ділянками, які перебувають у складі єдиних земельних масивів. І все-таки може статися, що власник переданого в оренду земельної ділянки, що знаходиться, наприклад, всередині єдиного земельного масиву, виявить бажання самостійно використовувати свою земельну ділянку і матиме правові підстави для цього. У такому випадку підприємство-орендар може і повинно сприяти в обміні такої ділянки на інший, який розташований в периферійній частині єдиного земельного масиву. Рекомендації щодо обміну земельними ділянками, які були виділені в натурі (на місцевості) у складі єдиного земельного масиву (поля), а їх власники отримали державні акти на право власності на земельні ділянки, містяться в ст. 14 Закону "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)". Згідно з чинним законодавством, обмін земельними ділянками може здійснюватися їх власниками лише за взаємною згодою і на добровільній основі.

У разі досягнення власниками земельних ділянок згоди щодо обміну ними вони повинні звернутися до нотаріуса для підготовки тексту договору міни земельними ділянками. Договір міни земельними ділянками підписується обома сторонами і підлягає нотаріальному посвідченню. Саме з моменту нотаріального посвідчення договору набуває чинності.

Кулинич П.Ф., кандидат юридичних наук,

старший науковий співробітник

Інституту держави і права НАН України