Як визначити рухоме і нерухоме майно
Ми вирішили поговорити про майно і перш за все про його видах і критерії віднесення до того чи іншого виду. На практиці не завжди розділяють поняття «нерухомість» і «рухоме майно». Тим часом є істотна різниця, яку слід розуміти і враховувати.
Правовий статус нерухомості в найзагальнішому вигляді визначено в нормах першої частини Цивільного кодексу. Разом з тим питання, пов'язані з її обігом, державною реєстрацією, висвітлені у великій кількості інших нормативних документів.
Види і відмінності
Цивільний кодекс відносить до нерухомого майна:
- земельні ділянки;
- ділянки надр;
- все, що міцно пов'язане із землею (будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва та т. п.);
- повітряні і морські судна;
- судна внутрішнього плавання;
- космічні об'єкти;
- підприємство (в цілому як майновий комплекс).
До рухомих речей належать гроші та цінні папери, а також всі інші речі, які не віднесені законом до нерухомості (паї, вклади, частки в капіталі, музейні предмети і колекції та ін.).
Іноді цивільне законодавство окремих країн настільки відрізняється, що в жодній країні конкретне майно визнається нерухомим, а в інший таке ж майно визнається рухомим. Законодавець передбачив і цей нюанс: в статті 1205 Цивільного кодексу визначено, що «приналежність майна до нерухомих або рухомих речей визначається за правом країни, де це майно знаходиться». Якщо ж рухоме майно знаходиться в дорозі (наприклад, перевозиться в транспортному засобі), виникнення і припинення права на нього за загальним правилом визначається за законами країни, з якої це майно відправлене.
Яке майно, такий і договір
Вид майна (рухоме / нерухоме), з приводу якого сторони укладають угоду, може безпосередньо впливати на відповідний цивільний договір, який її оформляє. У цьому випадку норма закону зазвичай чітко розділяє, як діяти в ситуації з нерухомим майном, а як - при рухоме майно. Наведемо кілька прикладів.
Від виду майна може залежати, наприклад, форма договору дарування. Так, договір дарування нерухомості завжди підлягає державній реєстрації, а подарувати рухоме майно можна і в усній формі. Але є два винятки, коли обов'язкова письмова форма, хоча і без державної реєстрації (п. 2 ст. 574 ЦК України):
- дарувальником є юридична особа й вартість дарунка більше 3000 рублів;
- договір містить обіцянку дарування в майбутньому.
Нагадаємо, що дарування між комерційними організаціями заборонено (ст. 575 ЦК України). Винятком виступають звичайні подарунки, тобто вартістю не більше 3000 рублів.
У свою чергу предметом договору прокату може бути тільки рухоме майно (п. 1 ст. 626 ЦК України).
Залежно від виду майна встановлені різні терміни, протягом яких учасники часткової власності має право скористатися своїм правом переважної покупки. Ось ці терміни: з нерухомого майна - протягом місяця, по рухомому - протягом 10 днів з дня повідомлення (п. 2 ст. 250 ЦК України).
Нерухомістю визнається тільки таке житлове ізольоване приміщення, яке придатне саме для постійного проживання громадян, тобто відповідає встановленим санітарним і технічним правилам і нормам, іншим вимогам законодавства (п. 2 ст. 15 ЖК РФ).
Наскільки міцна зв'язок з землею?
У статті 130 Цивільного кодексу наведено один з ключових критеріїв віднесення майна до нерухомого - міцна (перш за все фізична) зв'язок з землею. Його суть полягає в наступному: якщо об'єкт можливо перемістити з одного місця на інше без невідповідного збитку його призначенням, він визнається рухомим майном. В цьому випадку міцний зв'язок із землею відсутня.
Винесене в заголовок запитання - не порожній вигук. У судовій практиці можна знайти досить багато суперечок, коли фізичні особи або організації намагаються довести, що належить їм об'єкт (прибудова, гараж, паркан, будова, комунікації та ін.) Є саме нерухомим майном. Адже якщо суд визнає зведений об'єкт рухомим майном, наслідки такого рішення напевно виллються в значні фінансові витрати. Більш того: зареєструвати права на таке майно неможливо, а якщо вже зареєстровані - суд визнає реєстрацію недійсною. Раз майно рухоме, значить, прийняти рішення про його знесення чи перенесення значно простіше. І разом з тим слід мати на увазі, що самовільно побудовою може бути визнано тільки нерухоме майно (п. 1 ст. 222 ЦК України). Наведемо два приклади з судової практики: схожих, але різних за наслідками.
Майте на увазі: для віднесення об'єкта до нерухомого майна крім міцного зв'язку з землею необхідно, щоб він був створений в установленому порядку як нерухомість з отриманням необхідної дозвільної документації та з дотриманням містобудівних норм і правил. Тим самим міцний зв'язок із землею - лише одна з ознак, за яким об'єкт можна віднести до нерухомості. Сюди можна додати, наприклад, ще один суттєвий критерій - наявність стаціонарних підведених комунікацій.
Разом з тим в Містобудівний кодекс є поняття «об'єкт капітального будівництва» (п. 10 ст. 1). Ця будівля, будівля, споруда, об'єкти, будівництво яких не завершено (об'єкти незавершеного будівництва), за винятком тимчасових споруд, кіосків, навісів та інших подібних будівель. Зауважимо, що зазначене поняття не тотожне поняттю «об'єкт нерухомості», хоча теж не обмежується критерієм міцного зв'язку з землею.
Не варто забувати, що рано чи пізно друга частина Податкового кодексу буде доповнена главою про податок на нерухомість, який замінить собою податок на майно і земельний податок. У зв'язку з цим питання про визнання різних будівель рухомим або нерухомим майном встане більш гостро.
Щоб одному з подружжя здійснити операцію щодо розпорядження спільним нерухомим майном (продати, обміняти, подарувати і ін.), Необхідно отримати нотаріально засвідчена згода другого з подружжя (п. 3 ст. 35 ТК РФ). Відносно рухомого майна ця норма не застосовується.
1. Реєстрація прав
Правовий режим нерухомого майна заснований на необхідності забезпечити особливу стійкість прав на це майно і встановити спеціальний порядок розпорядження їм. Тому право власності та інші речові права на нерухомість підлягають державній реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав (ЕГРП), який веде Росреестр. На практиці досить зробити перший крок - подати документи на реєстрацію.
1.1. Нерухоме майно
Державна реєстрація прав на нерухоме майно - обов'язкова умова легалізації прав на нього. Більш того: виникає право власності на знову створюване нерухоме майно тільки з моменту такої реєстрації. Цей принцип закріплений статтею 219 Цивільного кодексу.
- підприємства як майнового комплексу та угод з ним;
- прав на гідротехнічні та інші споруди, розташовані на водних об'єктах;
- прав на земельні ділянки, утворені при розділі, об'єднанні, перерозподілі земельних ділянок або виділ з земельних ділянок;
- прав на нерухоме майно та угод з ним в багатоквартирних будинках;
- права спільної власності на нерухоме майно;
- права власності на створюваний об'єкт нерухомого майна;
- договорів участі в пайовому будівництві і прав учасників пайового будівництва на об'єкти пайового будівництва;
- права власності громадянина на земельну ділянку, надану для ведення особистого підсобного, дачного господарства, городництва, садівництва, індивідуального гаражного або індивідуального житлового будівництва;
- права власності на деякі створювані або створені об'єкти нерухомого майна;
- права власності громадянина на об'єкт індивідуального житлового будівництва;
- оренди нерухомого майна;
- сервітутів (право обмеженого користування чужою земельною ділянкою);
- прав на нерухоме майно, встановлених рішенням суду, арбітражного або третейського суду;
- будь-яких прав на нерухоме майно, пов'язаних з розпорядженням їм на умовах довірчого управління або опіки;
- права власності на земельну ділянку при розмежування державної власності на землю;
- припинення права власності на земельну ділянку внаслідок відмови від права власності на нього.
Порядок державної реєстрації повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів регламентують різні кодекси (Повітряний кодекс, Кодекс торговельного мореплавства, Кодекс внутрішнього водного транспорту), а також інші закони та відомчі накази.
Таким чином, державну реєстрацію підлягає не тільки право власності на нерухомість, а й інші права (господарське відання, оперативне управління, довічно успадковане володіння, постійне користування, іпотека, оренда та ін.), А також обмеження цих прав (сервітути), їх виникнення , перехід і припинення.
Норми про самовільної будівлі (ст. 222 ЦК України) застосовуються виключно до об'єктів, які відповідають ознакам нерухомого майна.
1.2. Рухоме майно
Реєструвати права на рухомі речі за загальним правилом не потрібно. Однак в законі передбачені особливі випадки. Наприклад, зброя.
1.2.1. зброя
Окремо відзначено, що юридичними особами з особливими статутними завданнями визнаються підприємства і організації, на які законом покладено функції, пов'язані з використанням і застосуванням службового зброї.
1.2.2. автодорожній транспорт
Право власності на будівлі, споруди та інше знову створюване нерухоме майно, що підлягає державній реєстрації, виникає з моменту такої реєстрації (ст. 219 ЦК України). А саме - з моменту внесення відповідного запису до ЕГРП.
1.2.3. Торгові точки
У арбітражної практиці можна зустріти досить багато прикладів, пов'язаних з визначенням майнового статусу торгових точок. Залежно від того, є торговий павільйон нерухомим або рухомим майном, випливає обов'язок або неможливість державної реєстрації прав на нього і договорів щодо розпорядження ним в цілому або окремими частинами (наприклад, здача в оренду).
Об'єктом незавершеного будівництва може бути не тільки будівля, а й будівлю або споруду. Зазначений правовий термін характеризує не конструктивні особливості об'єкта нерухомості і функціональні цілі його створення, а сам процес створення і відображення поетапності цього процесу у властивостях створюваного об'єкта.
1.2.4. Комунікації і інфраструктура
Найчастіше суперечки виникають про те, кому належить об'єкт інфраструктури і чи є необхідність державної реєстрації права на нього (інакше досить договору, наприклад, купівлі-продажу з актом прийому-передачі). Мова, як правило, йде про тепло-. водо- і газопостачанні, трансформаторних станціях тощо.
1.2.5. гараж
ЕГРП або податковий пресинг
Відповідно до пункту 1 статті 256 Податкового кодексу амортизируемим майном з метою обчислення податку на прибуток визнається майно, результати інтелектуальної діяльності та інші об'єкти інтелектуальної власності, які перебувають у платника податків на праві власності (якщо не передбачено інше), використовуються ним для отримання прибутку і вартість яких погашається шляхом нарахування амортизації. Амортизируемим майном визнається майно зі строком корисного використання понад 12 місяців і первісною вартістю більше 20 000 рублів.
Пункт 11 статті 258 Податкового кодексу уточнює: основні засоби, права на які підлягають державній реєстрації відповідно до закону, можна включити до складу відповідної амортизаційної групи тільки після документально підтвердженого факту подачі документів на реєстрацію в органи юстиції (Росреестр) для внесення відповідних відомостей в ЕГРП .
У зв'язку з вищесказаним вкрай важливо визначити, відноситься майно до нерухомого чи ні. Якщо воно в дійсності ( «де-юре») нерухоме, а його власник в тій чи іншій мірі помиляється і вважає таке майно рухомим, неминуче високий ризик негативних податкових наслідків. Справа в тому, що не можна включити до складу витрат при обчисленні податку на прибуток суми нарахованої амортизації по майну (якщо воно нерухоме) без подачі документів на державну реєстрацію в ЕГРП. В цьому випадку при податковій перевірці в інспекторів є всі підстави донарахувати податок на прибуток (єдиний податок за ССО), пені та штраф.
Як видно, бухгалтеру та юристу іноді необхідно працювати спільно і погоджувати дії один одного. Особливо якщо вони пов'язані з використанням фірмою майна, яке може виявитися не тим, за яке його «видавали».
В. Бельковец, провідний експерт з правових питань
Практична енциклопедія бухгалтера