Як виселити мешканців з квартири, що здається - з договором і без договору, сусідів
Оренда житлового приміщення залишається поширеним і досить прибутковим бізнесом. Між сторонами подібних відносин нерідкі конфлікти, які можуть супроводжуватися стійким бажанням власника (наймодавця) виселити проблемних мешканців. Законодавство надає таку можливість, але з умовою повного захисту прав та інтересів зацікавлених сторін.
Відносини між власником житла і квартирантами краще врегулювати за допомогою письмового договору.
На практиці подібне відбувається досить рідко, так як при оформленні угоди у встановленій законом формі власнику житлоплощі доведеться платити податки. Громадянин регулярно здає квартиру, отримує за це прибуток, а, отже, займається підприємницькою діяльністю.
Житлові інспекції спільно з органами МВС регулярно проводять рейди по виявленню таких «прихованих підприємців, тобто людей, які займаються здачею нерухомості без договору та інших необхідних документів.
Юридична процедура по виселенню мешканців містить важливу передумову: полягав чи при вселенні квартиронаймачів договір чи ні.
Власнику (власнику) квартири, як би жорстоко це не було по відношенню до наймача, легше виселити мешканця, якщо договір найму житлового приміщення не був підписаний:
- квартирант залишається практично безправним;
- у нього відсутні письмові докази, що підтверджують наявність правовідносин з власником житла.
Права наймача будуть захищені при оформленні договору і узгодження всіх його необхідних умов в письмовій формі.
Відносини між наймодавцем і квартиронаймачем регулюються за допомогою цивільного та житлового законодавства.
Норми цивільного права орієнтовані на порядок:
- укладення;
- розірвання;
- зміни договору найму житлового приміщення.
Житлове законодавство регулює порядок:
Виселення мешканців
Юристи, консультуючи громадян з питання як виселити мешканців з квартири, що здається, звертають увагу на наявність або відсутність договору. Фактично безправними можуть виявитися наймачі, які повірили власнику житла «на слово», заплатили гроші без розписки, і вселилися в квартиру.
Порядок виселення мешканців з муніципальних квартир і гуртожитків стабільніший, так як в подібних ситуаціях позивачами виступають органи державної влади та муніципалітети.
У випадках встановлених ЖК РФ, вони зобов'язані надавати виселенців інше благоустроєне житло, в той час як квартиранти, які проживають на житловій площі за договором комерційного найму, можуть бути виселені без надання інших квартир.
З договором
Складніше виселити квартиранта і його сім'ю, якщо відносини по найму житлового приміщення були оформлені у формі письмового документа. Закон передбачає випадки, коли наймодавець може по своїй волі розірвати договір.
Виселити з квартири громадянина-наймача і його сім'ю можна, якщо:
- була допущена прострочення в оплаті за житло більше 2-х разів поспіль;
- громадянин приводить в непридатність квартиру: розводить там антисанітарію, допускає незаконне перепланування;
- використовує житло не за призначенням.
Процедура виселення може бути ускладнена наявністю в п.2 статті 687 ГК істотною застереження, що дозволяє наймачеві «реабілітуватися» і продовжувати жити в квартирі ще довгий час.
Юристи, роз'яснюючи питання як виселити мешканців з квартири, що здається з договором, наводять наступний приклад:
- власник впевнений в тому, що квартиранти допускають псування житла: ламають меблі, містять домашніх тварин в неналежних умовах, псують шпалери, побутову техніку тощо;
- він звертається до суду з позовом про розірвання договору найму житлового приміщення і виселення недобросовісних мешканців;
- в ході судового засідання встановлено, що сім'я «поганого» квартиранта є багатодітною і незаможної і, в разі виселення, виявиться на вулиці;
- тоді суддя може винести рішення, що дозволяє відстрочити виселення таких мешканців до 1 року.
При повторному зверненні власника квартири в суд можна відстрочити виселення такої сім'ї ще на один рік.
Виходить, що за рішенням суду недобросовісні мешканці можуть продовжувати жити в квартирі 2 роки, перш ніж власнику вдасться законним способом впоратися з такими правопорушниками і виселити їх зі своєї квартири.
При укладанні договору на термін більше одного року необхідна державна реєстрація документа в територіальному управлінні Росреестра. Все ж норми ГК РФ, на думку деяких експертів з житлових спорів, спрямовані більше на охорону прав квартиронаймачів.
За наймачем збережено право переважного найму житла. Воно може бути тільки обмежена небажанням власником квартири здавати її кому-небудь протягом 1 року.
Виходить, що власник обмежений у праві розпоряджатися своєю квартирою (здати її іншому наймачеві), і зобов'язаний продовжити договір за бажанням квартиранта.
Подібна юридична асиметрія стала однією з причин здачі квартир в оренду без оформлення необхідної документації.
Громадяни можуть бути виселені за рішенням суду з муніципальних квартир, якщо:
- Використовують житлоплощу не за призначенням - як нежитлового приміщення.
- Систематично порушують права сусідів.
- Їх житло визнано аварійним і непридатним для постійного проживання.
- пенсіонери за віком;
- інваліди 1,2 групи;
- сім'ї військовослужбовців;
- громадяни, котрі стали на облік в якості осіб, які потребують житлових приміщеннях.
Необхідний зразок позовної заяви про виселення з квартири за несплату боргів? Дивіться тут.
без договору
Якщо договору немає, то виселення квартиранта також може супроводжуватися істотним свавіллям з обох сторін. Власник житла може виселити квартиранта без договору, пред'явивши позов до суду про незаконне проживанні в житловому приміщенні. Може залучатися до виселення мешканців і дільничний.
На практиці відносини між власником житла і квартирантами не оформляються навіть розписками.
Але свавілля може бути відчутним і з боку наймача житла. Він іноді допускає умисне псування нерухомого майна, вважаючи, що власник не вирішиться звертатися в правоохоронні органи, так як незаконно здає квартиру. Подібні казуси можуть бути подолані заявою в поліцію, а в більш складних випадках, грамотно складеним позовною заявою і судовим розглядом.
З реєстрацією
Наявність постійної та тимчасової реєстрації не завжди є істотним перешкодам до виселення громадян-правопорушників (за винятком неповнолітніх дітей).
Вимоги про виселення та зняття з реєстраційного обліку часто поєднуються в одній позовній заяві. Постановка і зняття громадян на облік здійснюється в територіальному управлінні ФМС РФ.
Рішення про подачу позову на виселення посадова особа приймає на свій розсуд.
Виселення сусідів можливо у випадках:
- надмірно буйну поведінку, наприклад, при зловживанні алкоголем або наркотичними засобами;
- незаконного перепланування квартири;
- нецільового використання житлової площі - в якості складського чи виробничого приміщення.
Закон допускає виселення сусіда-власника квартири в разі, якщо він здійснює незаконне перепланування житла. За рішенням суду нерухомість реалізується через публічні торги, колишньому власнику виплачується сума проданої квартири, за вирахуванням коштів, витрачених на організацію та проведення аукціону.
Можна виселити сусіда-власника, що зловживає алкоголем, з приватизованої квартири, але за умови, якщо у такого громадянина є інше житло.
Порядок дій по виселенню громадян з квартири, що здається
Виселення сусіда часто передує звернення до органів адміністративної юрисдикції - житлові інспекції або поліцію. Далі слід подача позовної заяви в районний (міський) суд.
Заява повинна супроводжуватися значною доказової базою:
- висновками експертиз;
- показаннями свідків;
- письмовими і речовими доказами.
Звернення до суду
Позовна заява подається за місцем проживання відповідача. До заяви додаються всі наявні в наявності письмові докази.
Можливо звернення до суду через довірителя - по нотаріально посвідченої довіреності.
Для захисту прав неповнолітніх законними представниками довіреність не потрібна.
Цікавитесь, як виселити квартирантів-сусідів? Вся інформація в цій статті.
Позовну заяву
Позовна заява подається в письмовій формі, з дотриманням процесуальних правил, зазначених в статті 131 ЦПК України.
- вказати дані про сторони спору (позивача, відповідача, третіх осіб);
- викласти суть спору, з посиланням на конкретні факти, докази і норми права;
- ясно позначити вимоги про виселення відповідача (і зняття його з реєстраційного обліку - при наявності законних підстав).
Заяву можна доповнити письмовими клопотаннями: про витребування доказів, виклик до суду конкретних свідків та ін.
Вирок суду
Суд приймає рішення про виселення громадянина з квартири, що здається, розглянувши справу по суті і дослідивши всі наявні у сторін докази. Судовий акт складається з вступної, описової, мотивувальної та резолютивної частини.
Для виселенців важливою залишається резолютивна частина, в якій позначається воля судового органу, обов'язкова до виконання сторонами. Рішення може бути оскаржене в порядку апеляції, касації та нагляду.
Виселення громадян з здаються в найм житлових приміщень може бути ускладнене істотними обставинами:
- спорами про плату за житло;
- збереження в квартирі майна;
- захисту прав неповнолітніх дітей і ін.
Конфлікти тривають не один місяць і вимагають допомоги кваліфікованих юристів. Подібні суперечки рекомендується залагоджувати в досудовому порядку, за допомогою медіаторів, державних органів і посадових осіб, не байдужих до долі простих громадян.