Як відкрити торговий центр

Торговий центр - не магазин за рогом - це розуміють усі. У нього своя специфіка, і вона повинна дуже сильно відрізнятися від специфіки критого ринку, де єдиною розвагою досі були кішки з собаками, намети з шаурмою і жебраки, які відіграють на акордеоні.

Як буде функціонувати Ваш торговий центр, залежить не в останню чергу від наявності у ньому привабливого і сучасного розважального компонента.

Ситуація поки складається так, що девелопери ще співпрацюють з будь-якими орендарями, з даної сфери. У доступному для огляду майбутньому, однак, зайняти цю нішу зможуть лише ті підприємці, які знають все про нестандартні, що користуються попитом розвагах.

Кожен споживач із засобів масової інформації сьогодні знає, що сучасний шопінг - це не просто шопінг, а спосіб проведення дозвілля. Тільки магазинами вже не обійтися, споживач вимагає видовищ. Розважальна складова - це те, що перетворить Ваш критий павільйон в успішний молл. Адже більшість споруджуваних об'єктів вже закладаються в проект не просто як «торгові», але як торгово-розважальні. Тепер давайте подивимося, який у нас шанс зайняти своє гідне місце на цьому ринку, що розвивається послуг. Строго кажучи, розважальна складова не є прибутковою безпосередньо, вона дає тонкий непрямий результат, але результат через деякий час дуже відчутний.

Вся справа полягає в тому, що розміщення розважальних зон на території торгового центру не несе прямої комерційної вигоди для девелопера, будучи, підкреслимо тричі, вимушеним кроком, який пов'язаний з диктатом моди. Сьогодні торговий центр без розважальної компоненти вже не конкурентоспроможний, бо такі об'єкти сприймаються як неконцептуальний. Як наслідок, орендарів в них вдень з вогнем не заманиш. При розробці концепції майбутнього проекту девелоперами відводиться від 15 до 30% площ виключно під розваги! «Розважальна складова (сама по собі збиткова) проте підвищує основні продажі не гірше будь-якого так званого« якірного »орендаря, тому вона обов'язкова для великих магазинів.

Ось Вам думка експертів: з відкриттям розважальної зони відвідуваність торгового центру збільшується не менш ніж на 20-30%. Звідси і прибутковість грамотно спланованого торгово-розважального центру на 30-35% вище, ніж звичайного його собрата.111 Виручка операторів і прибутковість об'єкта стає більше. Девелопер таким чином підвищує орендні ставки майже на 20%, не втративши жодного стратегічно важливого партнера-оператора.

Якщо Ваш об'єкт вже діє, то все одно ще не пізно починати поступово збільшувати розважальну складову. наприклад, московський «Атріум» зміг вижити тільки вище запропонованим способом. Розважальна зона не тільки призводить Вам нових покупців, а й продовжує час перебування споживача, це означає, що середня вартість чека підвищується. Це позитивно позначається на рівні продажів інших операторів, і вони можуть вносити більшу орендну плату, забезпечуючи прибутковість ТЦ.

Якщо раніше розваги були пікантною новинкою і спірним перевагою, то сьогодні вже експерти говорять про те, що розважальна складова стала нормою. Якщо розважальна складова об'єкта має кінотеатр, боулінг, кафетерій, то в новий ТЦ відвідувачі прийдуть в перший же день, навіть не знаючи, що там продається.

Однак деякі дослідники ринку переконані, що збільшення кількості розваг в торгових центрах це просто чергова мода, не підкріплена професійними дослідженнями. Цікаво, що практика показує найбільшу стабільність кінотеатрів. А от інші види розваг нестійкі і примхливі в своїй популярності. Попросту кажучи, витратний каток, наприклад, з якихось малозрозумілих причин, може відразу перестати користуватися попитом.

Звідси висновок: нічого надто. Занадто сильне збільшення розважальної частки об'єкта може виявитися згубним для ТЦ. Якщо який-небудь вид дозвілля раптом прискучит населенню, то орендарі покинуть займані приміщення (ще й не заплатять). Спробуйте потім відразу знайти нових наймачів! І не забувайте, що ці приміщення - спеціалізовані, це не просто безликі, готові до трансформації торгові площі - на такі приміщення потрібно більше витрат, підійдуть вони дуже небагатьом орендарям, а значить, можуть зависнути. Втішає те, що самі розваги як такі будуть затребувані завжди - змінюється мода тільки на формати. Поки ринок зростає і знаходиться лише на початковій стадії свого розвитку. Тому мало хто замислюється про ризики, які спіткають його учасників на піку або спаді. В Європі вже спостерігається серйозний відкат від індустрії розваг, і, до речі, це стосується чомусь кінотеатрів. Ситуація склалася так, що кількість залів перевищує число глядачів, ціни на квитки падають, і оператори просто не в змозі окупити свої проекти.

Стандартний набір розваг, тобто, «класична концепція» розважальної складової, включає в себе кінотеатр, боулінг, більярд, дитячий майданчик і ресторан. Присутність інших форм дозвілля залежить від Ваших смаків, особливостей проекту, а також ринкової кон'юнктури конкретного регіону. Деякі експерти вважають найбільш бажаними (в ідеалі) нестандартні, рідкісні, найбільш видовищні формати розваг. Як правило, девелопери намагаються дотримуватися «класики», яка перевірена хоч якимось досвідом.

Отже, обов'язкова наявність мультиплексу, дитячого розважального центру і зони харчування, можливе розміщення боулінгу, більярду, фітнес-клубу. З екзотики: наявність аквапарку, льодового катка, роллердрома. Деякі з цих форматів поки що мало поширені, але в подальшому можуть дати девелоперу переваги перед іншими гравцями.

Так, при розробці концепції якогось «сімейного» магазину, орієнтуйтеся на загальну ідею, задану в самій назві. Нехай для дітей дошкільного віку буде передбачена майданчик, школярі активно займуться спортом, в той час як батьки зможуть зайнятися шопінгом, випити кави в затишному куточку в кінці-кінців, зібравшись всім разом, подивитися цікавий фільм в мультиплексі ». Загалом, залучаючи операторів розваг в ТЦ, потрібно чітко розуміти, для кого це робиться.

Ринок розваг у нас в країні, поки що ще не є ні насиченим, ні високо конкурентним, девелопер навіть змушений сам створювати такі мережі, для нових проектів не вистачає орендарів. Оскільки зростає кількість споруджуваних торгових площ і швидкість, з якою вони розвиваються, у нових гравців є всі шанси виграти.

На ринку кінопоказу (першої ластівці вітчизняної індустрії розваг), місця для нових гравців поки є. Відвідуваність росте щорічно із завидною стабільністю, ринок не насичений. У містах з населенням до 500 тисяч чоловік місця для новачків ще досить.

Вартість відкриття кінотеатру на орендованих площах зазвичай розраховується виходячи з оцінки 1 000-1 100 доларів за квадратний метр, не рахуючи оренду. Середня рентабельність цього бізнесу не більше 15-20%. Все це грубі цифри, а насправді все залежить від умов об'єкта. Прибутковість хороших кінотеатрів в ТРЦ з урахуванням сателітів (бари, ігрові автомати, сувеніри) - близько 10 мільйонів рублів на місяць, а сама нижня межа - три мільйони. В іншому випадку проект виявляється збитковим.

- Якщо ви володієте мультиплексом (не менше восьми залів) в самому центрі мегаполісу ніякої ТЦ вам не потрібен - з прибутковістю все і так буде в повному порядку. Але в будь-якому іншому випадку досвід (і міжнародний, і загальноукраїнська тенденція) показує, що розміщувати кінотеатри в ТЦ вигідніше, ніж в окремій будівлі. ВУкаіни більшість кінозалів за останні три роки відкрилося саме в ТЦ. Отже, ми можемо зробити висновок, що кінотеатри ще довго будуть грати роль «якоря» в торгових центрах.

Однак, і тут є свої нюанси. Прибутковість кінотеатрів залежить від світової кіноіндустрії. Якщо більше півроку на екранах не виникає нічого цікавого, знижується прибутковість кінозалів. Крім того, кінозал не скрізь доречний. Класичні приклади - закриття кінотеатрів в ГУМі і ТЦ «Охотний Ряд» в Москві.

Тепер поговоримо про боулінг, який також претендує на досить великі площі (від двох до п'яти тисяч кв. М). Але інтерес до якого згасає. Регіони перенасичені боулінгом. Він дає непоганий потік, тільки ввечері і вночі. Днем боулінг пустує, при тому, що може платити не більше 150-200 доларів за кв. м в рік. З огляду на займану ним площу і невеликий потік відвідувачів, така ставка справедливо видається заниженою.

Перевагою боулінгу є те, що він вписується майже в усі концепції, але є і виключення. Ось ці винятки: місця елітного відпочинку і об'єкти невеликої площі. Відкрити боулінг варто 1 000 доларів за кв. м без оренди.

Дитячі майданчики ... Під ними ми розуміємо атракціони, ігрові автомати-симулятори, дитячі кімнати, городки .... Ніша практично вільна, звідси варто зробити висновок, що дитячі центри - найбільш перспективний бізнес, для ТЦ. Поки що основна маса розваг спрямована на дорослу аудиторію.

Дитячі розважальні центри - відмінні приманки: туди ходять сім'єю, проводять тривалий час, обов'язково щось прибрати. Вартість відкриття може дуже сильно відрізнятися в залежності від набору послуг, рідко перевищуючи 500-600 доларів за кв.м.

Фітнес клуб. Поширений куди менше. Перспективи його не завжди райдужні. Фітнес-клуби в ТРК оцінюються двояко: в одних проектах вони процвітають і дають великий потік, в інших - повільно вмирають, тому що у них немає клієнтів. Для фітнес-центрів значно перспективніше розміщення в окремо розташованих будинках.

Сьогодні в складі торгових комплексів стали з'являтися повноцінні парки атракціонів, розраховані не тільки на самих маленьких дітей, але і на молодь. З'явилися льодові катки, роллердроми, навіть скейт-парки. Найближчим часом можна очікувати попит на нестандартні розважальні послуги. При розміщенні таких об'єктів слід бути гранично обережним і точно потрапляти в концепцію обраного ТЦ. Льодовий каток як якір в одних регіонах не викликає сумнівів, а в інших відвідувачам він не потрібен зовсім.

Мало просто зробити каток або роллердром, важливо зробити його правильно і постійно залучати в нього людей, інакше цей бізнес перетвориться в тяжкий обтяження. При правильному управлінні такі проекти чекає великий успіх. Сукупна вартість відкриття невеликого ковзанки, роллердрома або скейт-парку становить від 60 до 100 тисяч доларів. Прибутковість досягає 30%.

Аквапарк, планетарій або океанаріум - досить несподіване рішення для ТРЦ. Планується відкриття аквапарку ( «Ква-ква-парк») в торговому центрі XL на Ярославському шосе, а в районі Тріумфальної арки ГК «Євразія» будує океанаріум.

Такі проекти слабо корелюють з аудиторією торгового центру, не тільки погано вписуються в формат ТЦ, але і вимагають зростання інвестицій, що впливають на терміни окупності об'єкта. Термін окупності аквапарку становить 12 років. Таким чином, успішними будуть аквапарки, що не розташовані в ТЦ, а формують окремий спортивно-розважальний центр. Торговий центр і аквапарк - не допомагають один одному, а тільки заважають. Малоймовірно, що людина, відвідавши аквапарк, піде за покупками в торговий центр. Інвестиції ж в проект будівництва навіть самого скромного аквапарку або океанаріуму зашкалюють за 20 мільйонів доларів.

Обсяг інвестицій в створення повноцінної розважальної зони - від тисячі до півтори тисячі доларів на квадратний метр. Більше половини платежів припадає на грабіжницькі ставки оренди. Час окупності таких проектів також збільшується: раніше розважальну зону можна було окупити за три роки, а тепер - як мінімум за п'ять років.

Оператори, готові взяти на себе всю роботу з розважальною зоною, найбільш цікаві для девелоперів. Тоді власнику ТЦ не довелося б щоразу шукати претендентів на цю площу - він просто склало б договір з однією компанією.

Створюючи великий формат, Ви змушені робити великі стартові вкладення і очікувати високих ризиків. Тому сьогодні багато операторів, навіть розвиваючі комплексні розваги, вважають за краще брати від 800 до 1 000 кв. м. Хоча, звичайно, на таких площах неможливо надати відвідувачам повний комплекс розважальних послуг, що призвело б до найбільшого охоплення цільової аудиторії і зростання доходів оператора.

Експерти впевнені: створювати повноформатні ігрові зони будуть компанії, що зарекомендували себе в тому чи іншому сегменті розваг, а вихід нових гравців буде скрутним. Щоб закріпитися в хорошому проекті, новому гравцеві ринку доведеться запропонувати девелоперам більш високу орендну ставку, ніж існуючі оператори, тим самим загнавши себе в досить жорсткі умови. Інакше власник ТРЦ вибере перевіреного партнера: хоч ринок і великий, але на ньому все один одного знають і розуміють, чого можна очікувати від тієї чи іншої концепції. Тому оптимальним варіантом виходу на ринок є франчайзинг ».

В недалекому майбутньому ринок розваг зробиться мережевим, послуги будуть пропонуватися повним пакетом. Але незалежні і по-справжньому оригінальні концепції завжди проб'ють собі дорогу.

Отже, важливо правильно «зайти на об'єкт». Розглянемо деякі базові правила. Загальних рецептів, звичайно, немає, проте існують стандартні правила, без яких не можна нікому, хто хоче називати себе оператором розважальної зони.

По-перше, домовляйтеся про оренду на самих ранніх стадіях розвитку комплексу. Обов'язкова присутність орендарів розважальної зони на етапі розробки концепції, оскільки технічні і архітектурні вимоги унікальні, і тільки орендар може чітко сформулювати їх. Інакше є ризик, що замість оперного театру Вам запропонують модерновий корівник з виробничим цехом з розливу молока в пакети

По-друге, дізнайтеся точно, чи годиться торговий центр для розміщення розважальних об'єктів. Бутік в центрі міста, наприклад, відпочиває. Також це не повинен бути занадто маленький торговий центр локального рівня. Найцікавіший в цьому випадку регіональний або суперрегіональний ТЦ, де є велика пропозиція і вибір самих різних товарів і послуг. Розваги потрібні у всіх частинах міста - і в центрі, і на околицях. У ВІП зонах нерозумно будувати боулінг, а на околицях не мають поля для гольфу.

По-третє, потрібно щоб «аудиторія ігор» збігалася з «аудиторією покупок». Хоча відмінності між такими розвагами, як правило, невловимі - всі вони орієнтовані на середній і нижчий прошарки середнього класу.

І ще: успіх розважальної зони не залежить від успіху ТЦ. Розваги - вид діяльності, який приносить дохід навіть в невдалому торговому центрі.

По-перше, розважальна зона, як правило, розміщується на верхніх поверхах будівлі, на які практично неможливо заманити інших орендарів.

По-друге, орендарі - «якірні», що дає додаткові бонуси девелоперу. Однак, деякі вважають, що розважальні оператори занадто багато заробляють, і підвищують оренду, а то і зовсім проводять тендери на право управляти розважальною зоною. Причому переможцем стають не кращий, а той, хто запропонує вищу орендну ставку. Такі випадки зустрічаються не часто, але все ж ...

Орендарі з розважальної сфери теж бувають з зубами. Основні критерії при виборі ТРЦ - місце розташування, наявність в складі центру професійних операторів, використання при будівництві ТЦ якісних матеріалів і ... «хороші відносини з девелоперами».

Загалом, і бізнес, який хоче торгувати хлібом, і бізнес, який хоче торгувати видовищами, хоч і пред'являють один до одного обґрунтовані претензії, але жити не можуть один без одного. В умовах сучасного ринку їм доведеться навчитися жити разом по-хорошому, інакше не виживуть ні ті, ні інші - поворчат-поворчат, та й сядуть за стіл переговорів.