Як відкрити бізнес центр

Кількість підприємств малого бізнесу в нашій країні неухильно зростає. Звідси зростає потреба в наявність недорогих офісних приміщень під розміщення невеликих фірм, магазинів і центрів послуг. Експерти ринку стверджують, що найбільш привабливим сегментом будівельного ринку є саме офісний девелопмент. Бізнес центр, побудований на «голому» ділянці поверне вкладені в нього інвестиції вже через 4 -6 років. Природно, за умови грамотного планування і розрахунку при зведенні об'єкту.

Де будемо будувати?

Для початку слід визначитися, в якому місті чи регіоні планується будівництво центру. Бізнес-центр - це дорогий проект, тому будь-які прорахунки можуть означати великі втрати або довгу окупність. В якості місця забудови може виступати як столичний регіон, так і периферія, де розцінки за землю набагато нижче. Це може бути навіть невелике місто, з чисельністю жителів від 50 тис. Чоловік. У таких місцях можна звести і зовсім недорогий проект. Однак з малими містами потрібно бути уважніше - ділова активність тут може бути вкрай низькою, а значить і потреба в офісних приміщеннях буде не високою.

Цінність бізнес-центру, а значить і розцінки за оренду будуть залежати від безлічі факторів. До найбільш значущих з яких належать: вдале розташування, висока прохідність, хороша транспортна доступність, привабливий зовнішній вигляд будівлі, висока якість внутрішньої обробки, сучасний рівень інженерних комунікацій.

Планування інвестицій в бізнес

Сума інвестицій на будівництво бізнес-центру за різними оцінками становить від 35 до 50 тис. Рублів на кв. м. Розцінки на будівництво в московському регіоні можуть бути трохи вище - від 60 тис. рублів на кв. м. У витрати, як правило включаються: оренда земельної ділянки, будівельні матеріали, узгодження пакету дозвільної документації, будівельно-монтажні роботи, підведення комунікацій.
Розмір інвестицій залежить і від класу бізнес-центру. Так, зведення бізнес-центру класу «А» буде коштувати на 10 - 15 тис. Руб на кв. м. більше, ніж будівництво будівлі класу «В». Різниця тут полягає тільки у внутрішній обробці приміщення. У класі «А» оздоблення приміщення і дизайн замовляються майбутніми орендарями квадратних метрів. Як правило, це солідні фірми, яким звичайний, строгий дизайн не цікавий. Вони укладають довгострокові орендні договори і вважають за краще самостійно оформляти інтер'єр приміщення.

Якщо бізнес центр планується будувати в регіонах, в щодо небагатих містах, то більш краща недорога забудова. Тим дешевше проект - тим менше ризиків. Значить можна зробити більш дешеву оренду. Саме недорогі квадратні метри затребувані багатьма регіональними стартапами.

Вирішуємо земельне питання

Експерти одностайні в думці: левову частку витрат при формуванні бюджету проекту слід закладати на оренду землі. У великих містах один гектар землі буде обходиться в суму від $ 1 млн. На рік. Земля під цілі будівництва передається тільки через аукціон. При цьому в розпорядженні забудовника потрапляє не конкретна площа. До витрат слід додати обтяження, яке здорожує вартість земельної ділянки на 30 - 40%.

Пошук підрядників

Чи не простий етап в реалізації проекту - пошук підрядної організації. Складність полягає ще й в тому, що для кожних окремих робіт можуть знадобитися зовсім різні організації. Одні будуть зводити фундамент і прокладати комунікації, інші - зводити каркас будівлі та покрівлю, треті - здійснювати внутрішню обробку.
Витрати на оплату праці підрядних організацій, ІТП і менеджерів в українських реаліях становлять близько 15% від вартості проекту.

альтернативні варіанти

В іншому, є спосіб, як заощадити на будівництві бізнес центру. Наприклад, можна не зводити об'єкт на голому ділянці, а реконструювати вже існуючу будівлю, що не функціонує по ряду причин. Природно, будівля не повинно бути аварійним і таким, що підлягає знесенню. Економія в такому випадку в наявності: не потрібно формувати і купувати ділянку, підводити комунікації, збирати незліченну кількість погоджень і дозволів, витрачатися на закладку фундаменту і так далі. В крайньому випадку потрібно тільки прибрати зайве, прилаштувати потрібне і на колишній основі звести будівлю майбутнього бізнес центру.