Як розірвати договір оренди - як за законом

Мені попалася тема про розірвання договору оренди на другому етапі конкурсу «Кращий за професією» і я вирішила, написати про неї. Тема досить актуальна як для орендаря, так і для орендодавця, оскільки необхідність припинення правовідносин з оренди приміщення може виникнути у обох сторін договору.

Положення статей 606 - 701 II частини ГК України регулюють правовідносини, пов'язані з орендою майна.

В оренду можуть бути передані земельні ділянки та інші відособлені природні об'єкти, підприємства й інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші неспоживна речі.

Право здачі майна в оренду належить його власнику або уповноваженою на це особам (наприклад уповноваження за дорученням, за договором, згідно із законом).

За договором оренди орендодавець надає орендареві майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування.

Є два варіанти розірвання договору:
-за рішенням суду;
-за угодою сторін у позасудовому порядку.

Розірвання договору за рішенням суду.

За загальним правилом - договір оренди може бути розірваний за рішенням суду тільки в разі істотного порушення сторонами його умов та якщо немає угоди сторін про його розірвання. У законі сказано, що суттєві порушення - це такі порушення договору однією зі сторін, яке тягне для іншої сторони така шкода, що вона значною мірою позбавляється того, на що мала право розраховувати при укладенні договору.

У Цивільному кодексі України передбачено, що на вимогу орендодавця договір оренди може бути розірваний судом у наступних випадках, коли орендар:
-користується майном з істотним порушенням умов договору або призначення майна або з неодноразовими порушеннями;
-істотно погіршує майно;
-більше двох разів поспіль після закінчення встановленого договором терміну платежу не вносить орендну плату;
-не виробляє капітального ремонту майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни в тих випадках, коли відповідно до закону, іншими правовими актами або договором виробництво капітального ремонту є обов'язком орендаря.

Перед зверненням до суду Цивільним кодексом України передбачено порядок попереднього повідомлення орендаря про те, що він не виконує свої зобов'язання, з пропозицією їх все-таки виконати упродовж розумного строку або в термін, зазначений у повідомленні.

На вимогу орендаря договір оренди може бути достроково розірваний судом у випадках, коли:
-орендодавець не надає майно у користування орендарю або створює перешкоди користування майном відповідно до умов договору або призначення майна;
-передане орендарю майно має перешкоджають користуванню ним недоліки, які не були обумовлені орендодавцем при укладенні договору, що не були заздалегідь відомі орендарю і не повинні були бути виявлені орендарем під час огляду майна або перевірки його справності при укладенні договору;
-орендодавець не виробляє є його обов'язком капітальний ремонт майна у встановлені договором оренди терміни, а за відсутності їх у договорі в розумні терміни;
-майно в силу обставин, за які орендар не відповідає, виявиться в стані, не придатному для використання.

Розірвання договору оренди за згодою сторін у позасудовому порядку.

Відповідно до ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін у позасудовому порядку.

Існують особливості розірвання договорів за згодою сторін у позасудовому порядку між договорами укладеними на певний і на невизначений термін.

А) У відношенні договорів, укладених на певний термін. в Цивільному кодексі немає окремої згадки про право розірвати орендні відносини без звернення до суду. У ньому зазначено тільки про можливість розірвати договір оренди (незалежно від його терміну) з ініціативи орендаря в судовому порядку. Таким чином, відмовитися від оренди невмотивовано (при відсутності істотних порушень з боку орендодавця) та ще й без суду орендар не може. Це право у нього буде, тільки якщо особливо передбачити його в договорі.

Причому для відмови орендаря (а так само орендодавця) від договору без звернення до суду сторони можуть як передбачити спеціальні підстави, так і не передбачатиме жодних підстав, зробивши право на відмову безумовним, невмотивованим.

В процесі обговорення проекту договору орендодавець може погодитися на те, щоб включити в нього право орендаря на односторонню відмову від договору у позасудовому порядку. Але при цьому орендодавець може наполягти на умови про санкції за використання такого права. Зазвичай це неустойка (штраф) в певному розмірі, який орендодавець має право утримати із суми забезпечувального платежу, внесеного орендарем при укладенні договору.

Позиція судів стосовно умови про неустойку різна:
-неустойка за односторонню відмову від договору - зловживання правом;
-неустойка за односторонню відмову від договору можлива.

При включенні в договір умови про розірвання договору у позасудовому порядку потрібно з особливою увагою поставитися до його формулюванні. У разі неоднозначного формулювання суд, керуючись буквальним тлумаченням договірного умови, може зрозуміти його зовсім не так, як розумів це умова орендар. Обов'язково необхідно вказати на те, що дострокове розірвання допускається саме в позасудовому порядку.

В) Якщо сторони планують укласти договір оренди на невизначений термін. то в цьому випадку орендар зможе відмовитися від нього в будь-який час. Буде потрібно тільки попередити орендодавця про відмову від договору оренди - за 1 місяць, а при оренді нерухомості - за 3 місяці. До суду звертатися не потрібно. Так само як і не обов'язково особливо обумовлювати це право в договорі.

Після повідомлення орендодавця про відмову від договору орендарю важливо якомога швидше повернути приміщення за актом прийому-передачі. Поки приміщення не передано, орендарю доведеться оплачувати орендну плату, навіть якщо фактично договір вже розірвано. Не платити оренду можна, тільки якщо довести, що орендодавець ухилявся від приймання приміщення.

І як завжди мої Вам подяки, за читання цієї статті. Рада, що Вам цікаво.

Можливо Вас цікавить юриспруденція також сильно, як мене - тоді підпишіться на розсилку і будьте в курсі новин, якими я ділюся.

N.B. І пам'ятайте! Dura lex, sed lex - Закон суворий, але це закон.