Як розірвати договір купівлі-продажу квартири

• Загальна характеристика
• Коли це можливо, а коли вже немає?
• Розірвання до держреєстрації
• після реєстрації
• обопільне рішення
• Судові розгляди (типові ситуації і причини)
• Гарантії для покупця

Загальна характеристика

Розірвання договору передбачає собою остаточне завершення правових відносин між його сторонами з повним припиненням його дії.

Однією лише ініціативи одного з учасників недостатньо для розірвання договору. Для цього необхідна згода також і іншої сторони або вирішення ситуації з допомогою суду.

Розірвання договору також необхідно проводити в тій формі, в якій він спочатку укладався, тобто в письмовій. Взаємне розірвання договорів на практиці зустрічається досить рідко, так як найчастіше незадоволеною залишається тільки одна сторона.

І покупцеві, і продавцю квартири також слід пам'ятати. що все, що вже було виконано як обов'язкове за умовами угоди до моменту розірвання договору, не підлягає поверненню, тільки якщо в договорі не був наказаний інший порядок.

Наприклад, аванс. переданий продавцю під час операції, після її розірвання; не повертається.

Найчастіше причинами розірвання договору купівлі-продажу квартири є істотні зміни деяких обставин, але вони повинні бути настільки істотними, що якби обидві сторони могли їх передбачити, то вони ніколи б не погодилися укласти угоду.

Коли це можливо, а коли вже немає?

Умови. при яких можна змінювати або розірвати договір купівлі-продажу нерухомості або будь-який інший угоди, прописані в ст. 450 ГК РФ.

Тобто дія договору припиняється при серйозних порушеннях його умов однією зі сторін угоди або в інших випадках, які прописані в законі або безпосередньо в самій угоді.

Серйозними порушеннями можна назвати такі, при яких один з учасників угоди при порушенні її умов отримує істотної шкоди або якщо іншими словами, то продавець (покупець) не дотримався того, на що другий учасник розраховував при укладенні договору.

Серед частих порушень зустрічаються такі, як:

• відмова покупця оплатити майно, тобто, якщо угода вже зареєстровано і підписано в Росреестра, а продавець так і не отримав гроші від продажу квартири;
• відмова продавця квартири від зняття з реєстраційного обліку та виселення.

Існують також умови, які не могли бути передбаченими при укладанні угоди купівлі-продажу обома сторонами, тобто договір припиняється в результаті непередбачених обставин. а обидві сторони при цьому не винні.

Найбільше такі випадки зустрічаються при судових розглядах і прецендентов такого роду можна назвати безліч. Наприклад, покупець і продавець уклали договір купівлі-продажу, при цьому спочатку обговорили всі умови.

Одна зі сторін угоди, тобто продавець, дав гарантію, що на квартиру ніхто інший не претендує, вона не знаходиться в заставі і т. Д. Припустимо, після того, як угода завершена, раптом з'являється далекий родич продавця, наприклад, нещодавно вийшов з тюремного ув'язнення. Він раніше був зареєстрований і постійно проживав в даній квартирі, а тепер через суд хоче домогтися повернення майна.

Суд вирішує, що ув'язнений має право далі жити в своїй квартирі і в підсумку він отримує дозвіл далі користуватися своїм житлом. Покупцеві нічого не залишається, як вимагати скасувати всі взяті раніше на себе зобов'язання за договором купівлі-продажу, так як якщо б він знав про такі радикальні зміни обставин, то не укладав би угоду.

Отже, головні правила щодо розірвання договору прописані в Цивільному кодексі і відбувається все таким же чином, як і при оформленні угоди (п.1 статті 452 ЦК).

На вимогу однієї із сторін і тільки в судовому порядку договір може бути розірваний:

• при істотному порушенні умов угоди купівлі-продажу одним із учасників;
• в інших випадках, які передбачає ГК, інші закони або сам договір.

Договір вважається розірваним або зміненим в разі відмови повністю або частково однією з сторін у виконанні його умов і коли ця відмова допускає закон або угоду обох сторін договору.

Розірвати договір можна як за рішенням суду, так і за обопільною згодою обох сторін (ст. 450 Цивільного кодексу РФ).

Наведемо приклад, коли договір купівлі-продажу не можна розірвати. Припустимо, обидві сторони (тобто покупець і продавець) уклали угоду про передачу прав на квартиру. Продавець підготував житло до продажу, покупець заплатив всю необхідну суму, а потім вони подали документи на державну реєстрацію.

Після закінчення певного терміну (в даному випадку це один місяць), покупець стає законним власником квартири, а продавець втрачає всі права на неї. Ні у кого з сторін претензій один до одного не спостерігається, але з якихось причин (тут це не має особливого значення), обидві сторони договору вирішили його розірвати.

Дана угода вже було вироблено і тому відповідь на питання про те, чи вийде в даному випадку розірвати договір очевидна: ні, не вийде. так як угода вже відбулася, а розірвати можна тільки діючий договір, який ніхто не відміняв. В даному випадку є тільки один вихід: необхідно в зворотному порядку укладати угоду купівлі-продажу, знову реєструвати сам договір і передавати право власності. У цьому випадку дохід ніхто з учасників угоди не отримає, тому ПДФО платити не потрібно.

Розірвання до держреєстрації

Набагато простіше розірвати договір купівлі-продажу, якщо реєстрація житлового приміщення ще не була проведена.

В такому випадку, квартира вважається власністю продавця і тому він може вимагати скасувати угоду з найменшим для себе ризиком.

У разі, якщо обидві сторони угоди про купівлі-продажу квартири досягнуто обопільної згоди. то їм просто потрібно буде підписати документ про розірвання договору.

після реєстрації

Набагато важче буде повернути квартиру продавцю, якщо вона вже зареєстрована і належить другій стороні. Якщо право власності вже перейшло до покупця, то достроково скасувати договір можна за певних ситуаціях, передбачених в самому договорі або законодавством.

Згідно з Цивільним кодексом РФ, провести реєстрацію угоди щодо анулювання договору можна тільки тоді, коли він ще діє.

Як і було оголошено вище, коли термін договору про купівлі-продажу майна втратив чинність, розірвання неможливо. Це стосується всіх видів угод з приводу нерухомості.

При часткової або неповної угоді, коли здійснена тільки державна реєстрація про передачу прав на житло покупцеві, то розірвання договору не передбачає повернення майна. тобто для того, щоб продавець мав можливість повернути собі квартиру, йому необхідно прописати такі умови в самому договорі або в угоді про його розірвання.

обопільне рішення

При обопільній розірвання договору про купівлю-продаж квартири обом сторонам необхідно підписати угоду про розірвання та провести процедуру передачі прав в зворотному напрямку, тобто продати квартиру продавцю з відшкодуванням останнього всіх витрат покупцеві, які пов'язані з проведенням операції (тобто оформлення документів, Державна реєстрація).

Судові розгляди (типові ситуації і причини)

Якщо не вийшло розірвати угоду за спільним рішенням сторін, то тоді необхідно вдаватися до судових розглядів. Позивач при складанні позову часто робить грубу помилку, вимагаючи тільки розірвання договору, при цьому забуваючи згадати про повернення майна, так як суд може задовольнити тільки ті вимоги, які пред'являє позивач.

Тому, якщо просити лише про розірвання договору, то після винесення судом вердикту потрібно ще якимось чином вирішити долю майна.

Згідно з Цивільним кодексом, якщо судом було прийнято рішення про анулювання угоди купівлі-продажу квартири, але при цьому була проведена реєстрація майна та передача покупцеві прав на житло, то рішення суду стосується тільки розірвання договору та не позбавляє прав у покупця і далі користуватися майном.

У цьому випадку, щоб не залишитися ні з чим, продавцю необхідно знову подавати позов до суду про повернення майна.

Тому, щоб уникнути зайвої витрати часу, нервів і сил, необхідно в позов включати одночасно дві вимоги:

• розірвання договору із зазначенням всіх на те підстав;
• повернення всього переданого покупцеві майна;
• при істотних порушеннях умов договору можна також вимагати про відшкодування збитків, моральної шкоди тощо

Дуже часто трапляється, що обидві сторони угоди про купівлю-продаж квартири вказують у договорі пункт про оплату за житло тільки після його реєстрації і передачі всіх прав покупцеві.

Така умова є досить невигідним і ризиковим для продавця. тому що в разі відмови покупця про оплату квартири, повернути її продавцеві назад буде можливо, але тільки з великими труднощами.

При таких обставинах, відповідно до ст. 395 ГК РФ, продавець має право вимагати від покупця не тільки повернути всю суму за нерухомість, а й також додаткові відсотки за невиплату і понесені збитки (якщо такі були).

У разі, якщо покупець не отримав права на квартиру і не сплатив її вартість, то продавець має право відмовитися від підписання договору і вимагати покупця повернути гроші.

Гарантії для покупця

Як вимагає того закон, факт передачі прав покупцеві на майно повинен бути зафіксований в такому документі, як передавальний акт або будь-якому іншому, обов'язково свідчить про сам факт передачі.

Квартира вважається остаточно переданої тільки в тому випадку, якщо підписаний передавальний акт і вручено майно.

Існують, щоправда, деякі нюанси щодо терміну передачі майна, так як конкретний термін передачі покупцеві квартири не встановлено, а в ГК прописано тільки «в розумний термін».

Це умовне поняття, тому термін передачі краще заздалегідь обумовити в договорі. У разі, коли продавець не виконує умови договору, покупець має право вимагати про передачу квартири або відшкодування збитків.

З огляду на все вищевказаного стає ясно, що розірвання договору про купівлю-продаж квартири досить складний і трудомісткий процес, що вимагає терпіння, часу, але найголовніше, знання закону РФ.

Можна знайти безліч причин для розірвання договору і у всіх випадках є свої нюанси, але як видно з матеріалу вище, завжди можна знайти вихід і розірвати договір з мінімальними для себе наслідками.

До такої важливої ​​операції необхідно підходити з усією відповідальністю і розсудливістю, щоб уникнути помилок в майбутньому.

Також потрібно звертати увагу на терміни договору, умови передачі майна та його оплати, обов'язки обох сторін і їх відповідальність. Необхідно включати порядок і умови розірвання договору, так як потім буде легше відстоювати свої права.

Тигрове око - прикраса або енергетичний амулет?