Як продати квартиру в іпотеку Ощадбанку і чи можна це зробити
Чи можна продати квартиру в іпотеку в Ощадбанку
Причин для продажу безліч: це і розлучення, коли колишнє подружжя бажають отримати свою частку і купити на неї окреме житло, і неможливість оплачувати кредит: кожен може вказати свої численні причини. Квартира, взята в іпотеку і Ощадбанку, є заставним майном, і продати її можна при дотриманні декількох умов.
Деякі боржники чомусь впевнена думають, що продаж заставної квартири неможлива: адже на будь-які угоди накладено обмеження банком. Але ця умова можна і обійти законними способами.
Продаж іпотечної квартири з дозволу банку. Якщо квартира купується по іпотеці, то вона буде власної банку до тих пір, поки не буде проведений повний розрахунок за кредитом. Потрібно звернутися до фахівців Ощадбанку і з'ясувати, за яких умов банк дозволить продаж квартири.
Співробітникові обов'язково потрібно вказати причину продажу, і якщо вона йому здасться поважної, то можна отримати дозвіл, якщо в кредитному договорі не стоять обмеження на достроковий розрахунок з банком. Іноді Ощадбанк не обмежує можливість дострокове погашення, і якщо це так, то можна вести переговори.
І Сбербанк, швидше за все, піде на таке рішення, оскільки йому потрібні видані кредитні кошти. Але тут є деяка застереження: доведеться заплатити відсоток за довгострокове погашення кредиту. Таким чином, покупець погашає своїми грошима борг перед банком, а банк, в свою чергу знімає обтяження у вигляді застави.
Є і ще одна важлива умова: банку доведеться попросити сторін по угоді укласти попередній договір купівлі-продажу квартири, так фінансова організація буде впевнена в ув'язненні остаточної угоди.
Можна самостійно знайти покупця, після отримання дозволу, при цьому покупець сплачує суму заборгованості по іпотеці.
Якщо довірити проведення такої операції банку, то можна не переживати за ризики: банк сам займеться переоформленням документів на покупця.
Це все добре і зрозуміло, але чи є способи продажу власності без дозволу банку?
Якщо банк не згоден з продажем іпотечної квартири, то, про її продаж можна говорити тільки тоді, коли банк зніме накладене на квартиру обтяження.
Це можливо тільки після погашення заборгованості перед банком, зробити це можна по-різному:
- Оформити ще один кредитний договір. Але цей варіант доступний тільки тим, у кого є кошти на погашення чергового кредиту. Але банки погоджуються, і видають уже споживчий кредит без застави майна. Цими коштами гаситься борг, обтяження знімається, і можна здійснювати операцію купівлі-продажу квартири.
- Знайти потенційного покупця іпотечної квартири. У цьому випадку він віддає вам кошти під розписку для розрахунку з банком. Але цей варіант ризикований для покупця, і зазвичай така угода проходить між дуже близькими людьми. Але іноді, після отримання коштів на оплату боргу, продавець може і відмовитися від укладення угоди, адже його зобов'язання продати квартиру ніде не зафіксовано.
Способи продати квартиру без дозволу
Ця угода не передбачає участь кредитної організації в угоді купівлі-продажу квартири. Але тут важливо знайти зацікавленого покупця, умовити його на певні умови угоди.
Для цього необхідно:
- Звернутися до банківського відділення, де оформлялася іпотека, дізнатися про суму заборгованості по кредиту. Можна попросити документальне підтвердження суми заборгованості, вона може стати в нагоді для здійснення продажу, покупець знатиме точну суму.
- Укласти між сторонами попередній договір, завірити його в нотаріальній конторі.
- Домовитися про отримання потрібних для погашення кредиту коштів від майбутнього покупця. Можна для цієї мети скористатися банківською осередком, так буде надійніше і для продавця, і для покупця.
- Потім потрібно погасити заборгованість, зробити це може і сам покупець іпотечної квартири, на нього будуть оформлені платіжні документи, вони будуть служити доказом участі в погашенні кредитних коштів.
- Після цих дій банк оформляє зняття обтяження на квартиру, видає платнику довідку про погашення всіх боргів по іпотечному кредиту і зняття в зв'язку з цим обтяження.
- З цими документами потрібно зареєструвати проведення операції та зняття обмежень на здійснення операцій. Адже тільки реєстрація робить договір юридично значущим.
- Отримавши зареєстрований договір про виплату боргу, з усіма документами приходите в нотаріальну палату для оформлення договору купівлі-продажу. який теж реєструється і є підставою для отримання свідоцтва про право власності.
Можна оформити з зацікавленою особою продаж іпотечного боргу, по-іншому така угода називається переведенням боргу на іншу особу.
У цьому випадку покупець переоформляє кредитний договір на себе, сплачує колишньому власникові гроші, які йшли на погашення кредиту, і ставати новим власником за іпотечним кредитом. Тобто в цьому випадку продається не сама квартира, що знаходиться в заставі у банку, а залишився по кредиту борг.
Така угода цілком можлива, але за умови відповідності нового позичальника вимогам банку, йому доведеться підготувати ті ж документи, що і при оформленні кредиту на себе, підтвердити свою платоспроможність, принісши довідку про доходи. До того ж, він може і не отримати по кредиту ті ж умови, що і перший позичальник, часто банки встановлюють підвищені кредитні ставки.
Іпотечний кредит під отримання нового іпотечного кредиту. Так, і така можливість є при покупці іпотечної квартири у Ощадбанку. Можна оформити кредитні відносини і в іншій фінансовій установі, і в цьому випадку відбувається рефінансування заборгованих коштів. Але така схема не користується популярністю через свою складність і тривалого терміну.
Якщо клієнт банку хоче поліпшити свої умови проживання, то він може продати іпотечну квартиру і оформити кредит на оплату нового житла. У більшості випадків банк схвалює такий кредит.
Необхідні документи
Оскільки іпотечна квартира знаходиться під обтяженням, то при покупці потрібні наступні документи:
- Виписка з реєстру юридичних осіб про зняття обтяження, підставою для запису є довідка з банку.
- Кредитний банківський договір.
- Свідоцтво про реєстрацію кредитного договору.
- Паспорти сторін.
У чому ризики придбання іпотечної квартири
Давайте поговоримо про ризики, які можуть виникнути у покупця іпотечної квартири:
- Покупець несе велику ступінь ризику, якщо він погоджується на пропозицію продавця іпотечної квартири внести якої не вистачає для погашення боргу суму. Припустимо, він так і вчинив. Що ж виходить у результаті? Боргу немає, банк видає документ про відсутність зобов'язань перед банком. І продавець може здійснювати будь-які угоди з нерухомістю, адже запорука знятий. Гроші отримані, кредит погашений, але з якихось причин продавець відмовляється від здійснення угоди купівлі-продажу. Ну а як після цього покупець зможе повернути свої кошти?
- Після погашення боргових зобов'язань перед банком за боржника, покупець повинен зареєструвати видане банком зняття обтяження, а на це йдуть додаткові кошти.
- Може виникнути і така ситуація: наприклад, покупець орендує сейфовую осередок і закладає в неї гроші на певних умовах. Тобто ту різницю, яку повинен отримати продавець іпотечної квартири. Таким умовою зазвичай буває умова реєстрації права власності на іншу особу. Але в реєстрації угоди часом і відмовляють, і доступ до грошей закритий продавцю. Але тут і вигода для покупця: він може безперешкодно повернути свої гроші без проблем. Але якщо в такій угоді бере участь банк, то ризики зводяться до мінімуму: він сам відправляє документи про перереєстрацію на нового власника.
Чим може ризикувати продавець
Останнім часом банкрутство банківських структур столу закономірністю, і якщо продаж має здійснюватися через нього, то позичальник цілком закономірно не отримає своїх грошей при банкрутстві банку.