Як правильно укласти договір пайової участі в будівництві
Договір пайової участі (ДДУ) в будівництві житлового будинку - це головний документ, підписуючи який, забудовник зобов'язується побудувати будинок і передати заповітну квартиру, в обмін на ваші кошти. Крім цього договору, ніяких інших форм вам пропонувати не повинні.
Зайве нагадувати, наскільки пайовик не захищений, вкладаючи свої «кровні», в попередній договір і оплачуючи вартість квартири кредитними коштами. Підписуючи такий документ, потрібно розуміти, що ні про який термін передачі житла мови не йде. Максимум про що можна говорити - це про термін укладення основного договору купівлі-продажу. У той же час, з термінами по кредитних виплатах, все буде в повному порядку. Можна не сумніватися в тому, що якщо здача будинку відкладеться на рік і більше, надання держгарантій за кредитами банк вам не запропонує!
Найбільш захищеним буде пайовик, який укладає договір, передбачений Законом 214-ФЗ. Форма даного договору стандартизована, оскільки вимоги до нього детально викладені в законі.
Договір про пайову участь повинен містити:
- визначення підлягає передачі конкретного об'єкту пайового будівництва відповідно до проектної документації забудовника, після отримання ним дозволу на введення в експлуатацію багатоквартирного будинку і (або) іншого об'єкту нерухомості;
- термін передачі забудовником об'єкта пайового будівництва учаснику пайового будівництва;
- ціну договору, строки та порядок її сплати;
- гарантійний термін на об'єкт пайового будівництва.
При відсутності в договорі цих умов, документ вважається неукладеним. Далі, договір підлягає державній реєстрації, що є страховкою від так званих «подвійних» продажів. При інших схемах такої гарантії вам ніхто не дасть. Тим часом, укладаючи такий договір, слід звернути увагу на цілий ряд моментів, про які піде мова далі.
Ціна за квадратний метр площі об'єкта остаточна і перегляду не підлягає
Потрібно мати на увазі, що ціна за приміщення в цілому може змінитися за результатами замірів БТІ пропорційно його площі. Сумлінні забудовники зазвичай вказують люфт в 0,5-0,7 кв.метрів в ту або іншу сторону, при якому ціна залишається стабільною. А ось на випадок, якщо після обмірів БТІ ваша квартира виявиться менше площі, зазначеної в договорі, можна отримати свої кошти, внісши пункт про додаткові взаєморозрахунки.
Олена Ніконенкова,
директор консалтингової фірми «Прецедент»
Є такий улюблений пункт компаній-забудовників про те, що якщо квартира збільшилася більш ніж на 1 метр, то пайовик буде зобов'язаний заплатити додаткові кошти. Тут потрібно бути уважним, тому що ціноутворення у нас проводиться виходячи з ціни метра. На момент придбання об'єкта нерухомості, пайовик купує квартиру і для нього 55 або 57 кв метрів не грають ролі. Як правило, після обмірів БТІ в середньому площа змінюється на 2-3 метра стабільно. Значить, якщо ми не хочемо доплачувати, гроші забудовникові, ми цей пункт повинні виключити.
Чому важливо звертати увагу на термін здачі об'єкта
У договорі має бути зазначено приблизний термін здачі - квартал, рік, а також термін передачі квартири (конкретну кількість календарних днів, з прив'язкою, зазвичай, до здачі будинку). Сюди дуже часто вписують застереження, прострочення якої тривалості не тягне відповідальності забудовника. Це - на ваш розсуд, але взагалі-то таке застереження суперечить закону.
В якому вигляді здається квартира?
Також, в договорі бажано вказати той момент, коли ви зможете отримати ключі від квартири і доступ до неї з метою почати оздоблювальні роботи - якщо забудовник готовий надати вам таку можливість до офіційної здачі будинку. Врахуйте, що з цього моменту на пайовика перекладають витрати по комунальних платежах - не погоджуйтеся, оскільки до реєстрації будинку в якості житлового, вам доведеться оплачувати всі по промисловим тарифами, а витрати ці, звичайно, вже закладені в ціну будівництва.
Олена Ніконенкова,
директор консалтингової фірми «Прецедент»
Розірвання договору пайової участі
Пайовик має право розірвати договір пайової участі. Підставою для цього є затримка будівництва більш ніж на два місяці, істотні недоліки квартири, відмова усунути недоліки в розумний строк або зменшити вартість квартири при виявленні недоліків.
Ні в якому разі не піддавайтеся на вмовляння підписати акт прийому-передачі квартири, поки не огляньте її як слід і не зафіксуєте всі недоробки і неполадки, які в обов'язковому порядку слід включити в акт. Ні в якому разі не піддавайтеся на вмовляння підписати акт без недоробок! Інакше вам нікому і ніколи не вдасться довести, що такі були.