Як правильно брати іпотеку поради від професіоналів ринку

Ще статті по темі

Як правильно вибрати іпотеку, за що доведеться платити додатково в процесі оформлення договору з банком, які види страхування є обов'язковими - на найактуальніші питання, пов'язані з головним для більшості Украінан придбанням в житті, Занімаем.ру попросив відповісти директора департаменту інновацій, методології та стандартизації агентства з іпотечного житлового кредитування (АІЖК) Марію Полякову.

Занімаем.ру: Давайте почнемо з пояснення: покупка квартири з використанням іпотечних коштів - це комплекс витрат, як тимчасових, так і довгострокових, повний перелік яких заздалегідь уявляють собі далеко не всі. Крім оплачуваних безпосередніх квадратних метрів і відсотків за іпотечною позикою, за що покупець платить додатково?

Марія Полякова: Іпотечний кредит - складний продукт, і, дійсно, витрати позичальника не можуть обмежитися платою за користування кредитом. Дуже важливо, щоб позичальник до підписання кредитного договору ознайомився з переліком всіх майбутніх йому витрат. Крім щомісячних платежів по поверненню кредиту та сплаті відсотків, можна визначити дві ключові групи витрат: початкові витрати на оформлення іпотечної угоди та обов'язкові щорічні платежі по страховці. Є ще третя - найзагадковіша і спірна група виплат - різні комісії банку / кредитора, які останнім часом завдяки зусиллям Росспоживнагляду зведені до мінімуму.

До першої групи витрат можна віднести вартість проведення незалежної оцінки об'єкта нерухомості, який купується, а також встановлене законом страхування. Тарифи встановлюють самі оціночні компанії. В середньому вартість оцінки іпотечної квартири становить 4,5-6 тисяч рублів. Крім цього, позичальникові треба буде оплатити страховку - як ризику втрати і пошкодження об'єкта нерухомості на користь кредитора (обов'язкова за законодавством страховка), так і страхування свого життя і працездатності (потрібно не завжди). Найбільш поширене комплексне страхування, що включає обидві перераховані страховки плюс страхування ризику втрати права власності на придбаний об'єкт нерухомості (титул). Зараз банки починають активно використовувати також страхування відповідальності позичальника на предмет невиконання або неналежного виконання зобов'язань за іпотечним кредитом.

Також одноразовими витратами при оформленні кредиту є витрати на оплату послуг банку, пов'язаних з видачею позикових коштів. Зазвичай застосовуються розрахунки готівкою з використанням сейфовой осередки - потрібно оплата оренди цього осередку, сума залежить від терміну користування і коливається від двох до п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян за місяць. Іпотечний кредит також може перераховуватися на карту, в цьому випадку за її випуск і обслуговування буде стягуватися комісія, також, як і за зняття готівки з картки, за переказ коштів на рахунок кредитора в сторонньому банку. Навіть якщо карта не відкривається, а кошти перераховуються на відкритий клієнтові поточний рахунок, банк може взяти комісію за зняття коштів з цього рахунку, а також за безготівкове перерахування в інший банк. При безготівкових розрахунках може стягуватися комісія за відкриття акредитива. Ряд банків зберегли платежі за розгляд заявки на кредит, а також за його видачу.

До регулярних щорічних додаткових платежів буде ставитися продовження (пролонгація) договору (договорів) страхування. При зниженні залишку боргу вартість страховки буде знижуватися.

Чи варто сім'ї, обтяженої одним або декількома кредитами в банку, розраховувати на іпотеку? Чи немає з боку банку пріоритетів щодо тих позичальників, чия кредитна історія на момент оформлення іпотеки чиста?

Основне правило при оцінці платоспроможності позичальника - кредитне навантаження має бути розумною, сума щомісячних виплат не повинна бути більше 30-40 відсотків сукупного щомісячного доходу сім'ї позичальника за винятком обов'язкових витрат. Логіка в тому, що людина повинна мати можливість вести нормальний спосіб життя, оплачувати необхідні витрати, спокійно обслуговуючи при цьому кредит. Тому все залежить від рівня доходу, і навряд чи людина, обтяжений виплатою кількох споживчих кредитів, зможе безболісно виплачувати іпотеку.

Варто зазначити, що поняття «чистоти кредитної історії» дуже відносне. Одна справа, якщо позичальник брав і успішно виплачував значні суми кредитів на придбання великих покупок - автомобіля, ремонту в будинку - і на момент подачі заявки на іпотеку не має непогашеної заборгованості. А головне, не допускав прострочень при виплаті кредитів. Цьому здобувачеві, за умови наявності достатнього рівня доходу, легше розраховувати на отримання пільгових умов оформлення кредиту. Інша справа, якщо потенційний позичальник ще жодного разу не брав кредит - банк не може судити про його сумлінності, здатності протягом тривалого періоду виплачувати досить великі суми кредиту.

Марія, який, на ваш погляд, найбільш раціональний алгоритм вибору банку і іпотечної програми?

Якщо вас цікавить конкретна квартира в новобудові, то краще спочатку поцікавитися у продавця, в яких банках акредитований цей об'єкт. Як правило, ці банки пропонують спеціальні програми і знижки для клієнтів своїх партнерів. За такими програмами може бути спрощена процедура прийняття рішення про кредитування, встановлений мінімальний початковий внесок, а знижка по процентній ставці може досягати двох процентних пунктів. Якщо ваш вибір - квартира на вторинному ринку, то спочатку має сенс розглянути всі пропозиції з мінімальним рівнем ставок, вивчити вимоги до позичальника і об'єкту нерухомості. Зазвичай, мінімальний рівень ставок передбачає додаткові обмеження і, якщо ви під них не підходьте, слід шукати ті банки, які готові запропонувати найбільш привабливі умови виходячи з тих вимог, яким ви відповідаєте. У будь-якому випадку слід вивчити становище банку на ринку, подивитися відгуки про нього на клієнтських форумах.

Обов'язково варто звернутися в банк, з яким у вас вже є взаємини (отримуєте зарплату або тримайте внесок). У цьому випадку банк більше «знає» про вас як про позичальника і спілкування з таким кредитором буде простіше (якщо, звичайно, цей банк видає іпотечні кредити).

Яким чином, з одного боку, позичальник, з іншого - банк можуть убезпечити себе на випадок тих форс-мажорних обставин, при яких позичальник втратить по будь-якої причини можливість платити в строк і в повному обсязі?

Для початку позичальник повинен тверезо оцінити свою платоспроможність і зрозуміти, в які терміни і в якому обсязі він може спокійно виплачувати кредит. Найкраща стратегія - не брати кредит на межі можливостей і завжди мати «подушку безпеки» у вигляді трьох-чотирьох щомісячних платежів на випадок втрати роботи / тимчасового зниження платоспроможності. Крім того, не варто нехтувати особистим страхуванням. Останнім часом у багатьох іпотечних програмах воно стало необов'язковим, і позичальники прагнуть заощадити. Нагадаю, що наявність договору особистого страхування є нормальною практикою в розвинених країнах. Вартість особистого страхування не так велика в порівнянні з тією функцією, яку воно виконує в екстрених ситуаціях.

Якщо береться кредит з низьким початковим внеском, то потрібно оформити страхування відповідальності позичальника. Дане страхування допомагає уникнути ситуації, в якій грошових коштів, виручених від реалізації заставленого майна після дефолту, не вистачить для погашення заборгованості позичальника за іпотечним договором. Такий поліс ще й підвищує доступність іпотечного кредиту, надаючи позичальникові можливість отримати знижений початковий внесок - від 10%.

Чи немає з боку банку компенсації ризиків непомірно великими відсотками по іпотеці? І чи є в такому разі «світле майбутнє» у Украінан, чия закредитованность збільшується, а значить, ризик для банків не знижується?

Кожен банк має право встановлювати ту процентну ставку, яка відповідає його кредитній політиці. Якщо банк видає дорогі незабезпечені кредити, за якими великий ризик неповернення, він змушений резервувати під них значні обсяги грошових коштів, то і ставки у такого банку будуть високими. Що стосується майбутнього іпотечних позичальників, то ставки на ринку залежать від доступності та вартості довгих грошей для самих банків, а також від рівня ризиків, які банк на себе бере, видаючи гроші на тривалий термін. Зараз йдеться про можливість законодавчого обмеження ставок, але мова йде саме про споживчі незабезпечених кредитах, особливо POS-кредитах, рівень вартості яких як і раніше дуже високий.

На ваш погляд, яка іпотека більш вигідна - розтягнута на 10-15 років або виплачена протягом 5-7 років? Від чого взагалі залежать іпотечні ставки і способи виплат з боку клієнта?

Стратегію погашення кредиту краще вибирати виходячи з стабільності доходу сім'ї позичальника в майбутньому, ніж з поняття поточної вигоди. Як ми вже говорили, найбільш розумним розміром платежу для позичальника є сума, що не перевищує 30% щомісячного доходу сім'ї. Якщо частка виплат в загальному бюджеті значно підвищується, зростає і ризик неплатоспроможності при найменшому зниженні доходу в разі непередбачених життєвих обставин. Відповідно, грамотної стратегією при виборі параметрів іпотечного кредиту є зниження розміру щомісячного платежу, в тому числі за рахунок збільшення терміну кредиту. При такому підході позичальник, з одного боку, досить захищений від впливу непередбачених змін, а з іншого - завжди має можливість прискорити погашення кредиту за рахунок дострокового внесення накопичень в рахунок погашення частини основного боргу. І звичайно, важливо мати додаткові заощадження в розмірі не менше 3-5 місячних платежів.

Наскільки чесно, на ваш погляд, банки сьогодні проводятпредварітельное консультірованіесвоего клієнта? Що краще - придбати менше клієнтів, але вони будуть реально оцінювати свої фінансові можливості і виконувати умови позики в строк і в повному обсязі, або придбати якомога більше клієнтів, які, що називається, «втратять грошей»?

Оцінювати роботу інших учасників ринку - важка і невдячна заняття. Зі свого боку, ми робимо все можливе, щоб позичальник отримував всю необхідну інформацію. На нашому сайті розміщена докладна інформація про тарифи та умови за нашими кредитними програмами, є список і контакти первинних кредиторів. Крім того, ми детально розповідаємо про всі особливості іпотечного кредиту - ставках, вимогах до позичальника, послідовності дій в тих чи інших випадках. Форми наших договорів містять обов'язковий додаток - повну вартість кредиту (ПСК), де перераховані всі платежі, включаючи додаткові, які позичальник сплатить одноразово і буде платити регулярно. Також форма містить перелік основних ризиків, що допомагає позичальникові прийняти зважене обдумане рішення.

Як ви думаєте, чи відбудуться найближчим часом якісь суттєві зміни в країні в питанні іпотечного кредитування? Чи можна говорити про якісь тенденції, які приведуть до тих чи інших результатів?

спеціально для Занімаем.ру