Як перевірити квартиру в новобудові, суперріелт

Купівля квартири в новобудові дозволяє отримати житлову нерухомість з абсолютно «чистої» історією.

Це гарантує повну відсутність будь-яких ризиків зіткнутися з претензіями тих, хто з яких-небудь причин міг претендувати на вашу власність, як це частенько трапляється на ринку вторинного житла. Крім того, оформлення угоди в момент, коли будинок ще тільки добудовується, дозволяє купити житло дешевше її поточної ринкової вартості. Однак придбання первинного житла також передбачає певні ризики, і сьогодні поговоримо про те, як перевірити новобудову перед покупкою.

Говорячи про ризики, потрібно виділити їх основні групи. Покупець квартири в новобудові може отримати житло не тієї якості, на яке він розраховував спочатку, не виключені проблеми з введенням будинку в експлуатацію. Забудовник може мати проблеми з фінансуванням, в результаті чого виникає ризик довгобуду. Крім того, покупець може зіткнутися з шахрайськими діями з боку забудовника, і, врешті-решт, залишитися без житла і без грошей, сплачених за це житло.

формат угоди

Отже, що перевіряти при покупці новобудови в першу чергу? Звертаємо увагу на схему покупки, сьогодні найбільш поширеними законними схемами придбання первинного житла є наступні:

• Пайова будівництво (ДДУ);
• Житлово-будівельний кооператив (ЖБК).

Також на ринку діють і «сірі» схеми, які, хоча і є протизаконними, не можуть забезпечити дольщику будь-які гарантії та захистити від шахрайства. Це, наприклад, попередній договір купівлі-продажу, договір про наміри, пайовий внесок, пр.

Пайова будівництво є єдиною схемою, яка захищає пайовика від подвійних продажів. Трапляється, що одна і та ж квартира продається декільком покупцям одночасно, і вони, виявивши обман, звертаються до суду. Договір пайової участі в обов'язковому порядку реєструється в Росреестра, і за таким договором можна продати одну квартиру лише одному покупцеві (в Росреестра просто не зареєструють другий договір). Відповідно, в разі багаторазової продажу суд беззастережно визнає власником того, на чиє ім'я оформлено ДДУ.

Історія забудовника, документи на новобудову

Крім самого договору обов'язково потрібно вивчити всі документи, що стосуються самого забудовника і конкретної новобудови. це дозвіл на будівництво, документи на землю, договори з інвесторами, проектна документація. Список паперів, які повинні бути оформлені до початку будівництва, досить значний, і покупець, як правило, просто не уявляє собі, як підступитися до перевірки.

Крім того, потрібно ще перевірити ряд відомостей, що стосуються самої будівельної компанії, вивчити історію зведених раніше об'єктів. Наприклад, не всякий покупець знайомий з поняттям «номінальний директор» і не знає, що призначення нового керівника в самому розпалі будівництва є дуже поганим ознакою. Рекомендується запросити незалежного юриста, який віднімає договір і дасть необхідні консультації.

стан нерухомості

Необхідно оцінити поточний стан будинку, що будується. Не рекомендується підписувати документи не дивлячись, бажано наполягти на екскурсії і своїми очима переконатися в тому, що роботи зараз проводяться саме на тій стадії, про яку говорить представник забудовника. Під час особистого огляду можна виявити нюанси, про які «забули» згадати в офісі. Якщо до моменту продажу будинок вже повністю добудований, то при огляді квартири покупець повинен чітко собі уявляти, що перевіряти при прийманні квартири в новобудові.

В ідеалі бажано запросити на огляд фахівця, який добре розбирається в нюансах будівельних і оздоблювальних робіт, може об'єктивно оцінити якість і побачити ознаки того, що приховані роботи проводилися з порушеннями. Потрібно врахувати, що кожен дефект, який ви не зможете розпізнати при огляді, вам потрібно буде усувати за свій рахунок, і це може значно змінювати остаточну вартість вашого придбання. Говорячи коротко, потрібно перевірити, функціонують інженерні комунікації (витяжка, електросистеми, подача гарячої та холодної води), окрему увагу необхідно приділити перевірці геометрії стін, стель і підлог (площині і кути), станом будівельної фурнітури (вхідні, міжкімнатні двері, вікна) .

Гарантії. Захист прав споживача

Тільки в рамках пайової будівництва відносини між пайовиками і забудовником регулюються положеннями Закону про захист прав споживача. В інших випадках сторони вирішують питання, грунтуючись на положеннях договору, і при наявності у забудовника хорошого юриста відстояти в суді свої права складно. Тобто, якщо операція відбувалася без ДДУ, то залучити забудовника до відповідальності і змусити його виконати прийняття на себе зобов'язання вкрай непросто.

Так, наприклад, якщо є претензії щодо якості будівельних і оздоблювальних робіт, за якістю і функціонуванні інженерної інфраструктури (причому, проблеми можуть з'явитися і через роки після передачі квартири) змусити забудовника все виправити своїми силами практично нереально. У свою чергу, по ДДУ покладається (жорстко прописана в законодавстві) п'ятирічна гарантія на будь-які роботи. Таким чином, якщо забудовник пропонує оформити угоду не по ДДУ, а як-небудь інакше, від покупки краще утриматися, і це перше, що потрібно перевіряти при покупці новобудови.

Фінансова спроможність забудовника

Перед покупкою квартири в новобудові бажано переконатися в тому, що фінансові складності не поміщають закінчити будівництво вчасно (ну, або взагалі його закінчити коли-небудь). Доброю ознакою є наявність акредитації новобудови кількома великими банками - кредитні організації скоріше нададуть забудовнику додаткове фінансування при виникненні проблем, ніж допустять припинення будівництва.