Як можна продати квартиру в іпотеку і купити іншу в іпотеку

І перевагою, і недоліком одночасно придбання нерухомості в іпотеку є те, що виплата за квартиру відбувається протягом багатьох років. У позичальників нерідко виникає питання, чи можна продати квартиру в іпотеку і купити іншу в іпотеку?

Схема отримання іпотеки вже знайома кожному позичальнику, який оформляв квартиру в кредит. Розглянемо, як здійснювати продаж нерухомості, яка має майнові обтяження.

Причини зміни квартири

Залежно від причин, по яких необхідний зміна квартири, питання купівлі-продажу нерухомості може бути вирішене по-різному. Ріелтори відзначають, що найбільш популярними причинами зміни однієї квартири, придбаної в іпотеку, на іншу, куплену за тією ж програмою, є:

• поліпшення матеріального становища позичальника або збільшення сім'ї. Нерідко іпотеку оформляють молоді сім'ї, які після появи дітей прагнуть поліпшити свої житлові умови;
• зміна сімейних обставин. Саме так завуальовано позичальники називають розлучення, коли потрібно продати нерухомість, придбану в шлюбі, розділити гроші і придбати квартири меншого розміру;
• погіршення матеріального становища. Іпотечні кредити банки видають не тільки в рублях, але і в доларах або євро. За останні пару років вітчизняна валюта знецінилася більш ніж в два рази, причому зарплати залишилися на колишньому рівні, і тепер багато сімей просто не в змозі виплачувати взятий кредит.

Можуть бути й інші причини, за якими позичальник має змінити житло, наприклад, перехід на нове місце роботи і небажання добиратися туди через все місто.

Найчастіше причиною продажу квартири є необхідність змінити місце проживання або зміна сімейного стану позичальника.

Якщо планується збільшення житлоплощі або переїзд в більш престижний район, тобто планований до покупки об'єкт нерухомості дорожчий і ліквідний, позичальник може звернутися в банк з питанням про заміну застави. Однак такий варіант можливий, в основному якщо придбання нового житла йде за договором міни, або позичальник спочатку купує нову нерухомість, а потім продає стару. Такі ситуації трапляються нечасто. Як правило, позичальникові треба спочатку продати житло, а потім вже купити нове. І в таких випадках позичальника цікавить одне питання: чи можливо продати іпотечну квартиру? Оскільки купівля нової житлоплощі піде вже за звичайною схемою оформлення іпотеки.

А що каже закон?

Якщо ж продавець якимось чином обійшов закон і продав заставлене майно, то відповідно до статті 39 закону банк має право вимагати дострокового виконання зобов'язань, в тому числі і від покупця, або ж визнання угоди недійсною.

Важливо! Без згоди банку угода буде недійсною! Право власності до покупця не перейде.

Як отримати дозвіл на продаж?

Отже, головною умовою є отримання від банку дозволу на продаж нерухомості. Практично у всіх банків вже налагоджена чітка процедура видачі дозволу на відчуження майна. Фінансові установи зацікавлені у виплаті іпотеки, а хто буде при цьому власником, їх не цікавить.

Як правило, відчуження можливе за умови повного погашення іпотечного кредиту. Якщо позичальник не має можливості самостійно закрити борг, то ситуація дещо ускладнюється. Спочатку позичальник повинен знайти покупця, який готовий внести суму за іпотеку, тільки після цього банк знімає обтяження, і можливо вчинення правочину.

Поясніть банку причину, по якій було прийнято рішення продавати квартиру, і він, швидше за все, піде вам назустріч і скоротить терміни, необхідні для оформлення всіх паперів.

Проблеми, пов'язані з продажем обтяженої квартири

Продаж квартири, обтяженої іпотекою, - завдання досить складна, тому що далеко не кожен покупець погодиться купувати таку нерухомість. У зв'язку з цим виникає дві проблеми:

• вузьке коло покупців. Найбільш складне в питанні продажу іпотечної нерухомості - пошук покупця. Багато просто бояться зв'язуватися з банком, побоюючись втратити в майбутньому і нерухомість, і гроші. З огляду на багатий вибір нерухомості, виставленої на продаж, пошук людини, готового купити таку квартиру, може стати справжньою проблемою;
• необхідність продавати за заниженою вартістю. Так як коло потенційних покупців істотно звужується, то для того щоб зробити пропозицію більш привабливим, доводиться робити істотні знижки, поступаючись квартиру за ціною, нижчою за ринкову.

Крім того, іноді банки встановлюють штраф за дострокове погашення іпотеки. У такому випадку потрібно прорахувати всі витрати, щоб не виявилося, що угода є невигідною.

Продаючи обтяжену іпотекою квартиру, приготуйтеся трохи втратити в її вартості.

Способи продажу квартири

Найбільш вірогідні наступні способи продажу обтяженої іпотекою квартири:

• самостійний продаж покупцеві за готівковий розрахунок;
• продаж квартири покупцеві, який оформляє її по іпотеці;
• продаж із залученням ріелторської організації в якості посередника.

Розглянемо всі варіанти детальніше.

Самостійний продаж

В такому випадку продавець самостійно шукає покупця.

Суть угоди наступна. Спочатку покупець передає продавцеві ту частину грошей, які потрібно заплатити за іпотекою, щоб виплатити борг. Після цього продавець і представник банківської організації знімають обтяження з квартири, а покупець реєструє права на нерухомість, одночасно передаючи решту суми.

Головною проблемою є те, що необхідно знайти покупця, який до здійснення угоди погодиться внести необхідну суму. Дана операція досить ризикована, адже в разі недобросовісності продавця покупець може залишитися і без квартири, і без грошей. Щоб убезпечити себе, покупець може вимагати зареєструвати договір завдатку у нотаріуса.

Головною проблемою при продажу обтяженої іпотекою квартири є необхідність переконати покупця внести передоплату.

Продаж покупцеві, який оформляє іпотеку

В такому випадку ідеальна ситуація, коли у покупця є сума, необхідна для погашення іпотеки. Продавець за отримані гроші розплачується з банком і знімає всі обмеження. Після цього покупець надає необхідні для здійснення угоди документи і оформляє іпотеку, а продавець отримує залишок коштів від банку.

Бажано, щоб іпотека бралася в тому ж банку. Тоді можна розраховувати на більш швидку і просту процедуру, а документи майбутнього покупця можна додати до заяви з проханням дозволити дострокове погашення іпотеки.

Оформлення покупців іпотеки в тому ж банку ідеально і для продавця, і для покупця. У деяких випадках банк готовий провести "заміну позичальника" за договором іпотеки.

Продаж квартири за допомогою агентства нерухомості

Ситуація дуже схожа на перший спосіб продати квартиру, тільки пошуком покупця займається ріелтор. За цю послугу він бере певний відсоток. Залучення відомого на ринку агентства нерухомості в якості посередника допоможе переконати потенційного покупця у відсутності у продавця будь-якого злого умислу і в необхідності заплатити частину коштів наперед.

Великі агентства нерухомості можуть видати позику на погашення іпотеки для зняття обтяження з нерухомості. Це підвищить шанси на більш швидкий продаж.

Отже, продати іпотечну квартиру і купити іншу можливо, причому є навіть кілька способів, як це зробити. Звичайно, наявність обтяжень ускладнює процедуру пошуку покупця і оформлення угоди, але не є проблемою, яку неможливо вирішити.

Також вас може зацікавити: