Як купити нерухомість на електронних торгах - стаття, фінансові питання -
Як купити ліквідне житло дешевше ринкової ціни? Один з варіантів - це нерухомість банкрутів, яка йде «з молотка». Система публічних торгів дозволяє деяким щасливчикам придбати квадратні метри з серйозною знижкою. Крім того, на електронних аукціонах продаються не тільки «проблемні» квартири, але і первинне житло від забудовника. Яку нерухомість варто купувати на інтернет-торгах, і що при цьому потрібно враховувати?
«Банкротних» квартири за півціни
Придбання «банкротних» нерухомості - вельми специфічний процес. Він дає щасливому покупцеві шанс «задешево» купити ліквідний об'єкт і отримати до 100-200% прибутку. Квадратні метри спочатку виставляються на торги дешевше ринкової вартості (так як продати їх потрібно якомога швидше), при цьому зазвичай лот йде лише з другого або третього аукціону, що дозволяє серйозно знизити ціну. Вигода виходить істотною, а ризик мінімальним - аукціони з питань банкрутства активів проходять під жорстким контролем державних органів. Правда роздумувати, придивлятися і вибирати в такій ситуації не доводиться, а оплатити покупку потрібно буде в найкоротший термін.
«Підрахувати, скільки продається з торгів, наприклад, заставних іпотечних квартир або квартир, чиї господарі заборгували державі велику суму, - дуже складно, якщо не неможливо», - розповідає Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой». Однак, за словами експерта, крім таких «проблемних» активів на електронних торгах можна купити квартири абсолютно «чисті», без історії, - від забудовника.
Електронні торги при покупці первинки
В теорії на електронних торгах з підвищенням або пониженням ставок можна продавати будь-яку нерухомість. Потенційно інтернет-аукціони житла вигідні для покупців, оскільки дозволяють обійтися без ріелторів. Однак, на думку експертів, на даний момент така схема підходить лише для новобудов. Вторинні квартири вимагають обов'язкового огляду, перевірки юридичної чистоти і фактичного стану об'єкта - все це вимагає часу і участі агента. Крім того, інтернет-аукціони фактично виключають альтернативні угоди і придбання житла в іпотеку.
Для забудовників електронні майданчики представляють куди більший інтерес, ніж для приватних продавців «вторинки». Сайти багатьох споруджуваних ЖК спочатку функціонують за типом голландського аукціону на зниження ціни: забудовник виставляє високу вартість і поступово зменшує її за рахунок бонусів і знижок в залежності від інтересу покупців.
Паралельно на ринку представлені і класичні схеми електронних торгів «первинки» з підвищенням ставок. «На даний момент в Москві таким чином продаються квартири в готових будинках в Некрасівці - в корпусах на вул. Липчанського, Маресьєва і Недорубова. Найближчим часом стартують продажі і в «житловому кварталі на Базовской вулиці», а також в Солнцево », - уточнює Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії« БЕСТ-Новострой ».
Процедура електронних торгів - як все проходить
У 80% випадків «банкротні» аукціони проходять мінімум в три етапи. Перший «коло» - це торги з підвищенням ціни з інтервалом в 5-10% від стартової вартості об'єкта, яка наближена до ринкової. Коли охочих не знаходиться, призначається повторний аукціон, а ціна лота знижується на 10-30%. У цей момент з молотка йдуть самі «ласі» активи, але найчастіше торги знову визнаються що не відбулися. На третьому «колі» нерухомість виставляється з пониженням ціни, коли покупка стає максимально вигідна для інвесторів.
Електронні торги на «первинці» організовані за схожою схемою, різниця лише в тому, що забудовник зацікавлений в отриманні прибутку, а не в максимально швидкій реалізації об'єкта, тому на серйозні знижки і зниження ціни розраховувати не доводиться. Майданчик і умови аукціону вибирає девелопер. Наприклад, новобудови в Некрасівці продаються тільки на електронному майданчику «Роселторг». Нерухомість оформлена у власність Казенного підприємства «Управління цивільного будівництва» (державне юрособа, КП «УГС») і реалізуються тільки з торгів, з переможцем аукціону укладається договір купівлі-продажу.
«На майданчику« Роселторг »процедура торгів максимально прозора: відомі квартири, які виставлені на торги, заздалегідь відома дата проведення аукціону, всі покупці-учасники торгів знеособлені (учасник 1, учасник 2 і так далі)», - розповідає Ірина Доброхотова, голова ради директорів компанії «БЕСТ-Новострой». За словами фахівця, технічно просто неможливо «притримати» квартиру або домовитися про якісь індивідуальних умовах. У цьому ще одна перевага торгів для покупця, крім привабливих стартових цін.
Специфіка торгів - що враховувати при купівлі нерухомості
Аналізуючи особливості електронних торгів при покупці нерухомості, складно виділити конкретні плюси і мінуси. Це специфічна схема, яка, в першу чергу, підходить інвесторам, які розраховують вигідно вкласти кошти і недорогий ліквідний об'єкт і в майбутньому заробити на перепродажі. Найбільш привабливі перспективи відкриваються перед учасниками банкротних аукціонів, а й покупці новобудов можуть зробити вдале вкладення.
В цілому потенційним учасникам електронних аукціонів варто взяти до уваги наступні нюанси і особливості торгів:
Придбання нерухомості на торгах максимально безпечно для покупця, так як всі лоти проходять юридичну перевірку. Це особливо актуально для квартир на вторинному ринку і майна боржників.
- Суворі правила оформлення
До 50% заявок на електронних аукціонах автоматично анулюються ще до початку торгів через помилки в оформленні документів. Крім того, важлива швидкість: на етапі зниження ціни важливо встигнути подати заявку першим. Тому багато покупців звертаються за допомогою до професійних брокерам.
Складно передбачити заздалегідь, скільки часу займе аукціон. У випадку з розпродажем активів підприємств, що банкрутують компанії схема буде проходити в кілька етапів. Крім того, торги можуть тривати довше доби, тому достатньо важко контролювати процес самостійно і самотужки.
- Зобов'язання викупити лот
Кожен учасник аукціону вносить завдаток, який зобов'язує його здійснити операцію в разі перемоги на торгах. При відмові від покупки ці гроші будуть втрачені.
При покупці нерухомості банкрута завжди є небезпека отримати «кота в мішку» у вигляді боргів по комунальних платежах або незаконних мешканців, яких доведеться виселяти за допомогою судових приставів.