Як купити квартиру за допомогою житлових облігацій

Що таке житлова облігація?

Житлова облігація - це іменний цінний папір, який підтверджує, що її власник вніс гроші на будівництво певної площі житлового приміщення. Зазвичай одна облігація дорівнює одному квадратному метру. Купуєте 60 облігацій - володієте 60-ю квадратами в новобудові. Це - одна з відмінностей від звичного пайового будівництва.

Облігація дорівнює квадратному метру, але не означає, що метр знаходиться на конкретному поверсі в конкретній квартирі. Втім, під час укладання договору ви все одно домовляєтеся з забудовником про те, яку саме квартиру ви пізніше викупите за свої облігації.

«І в договорі у вас буде прописаний номер будинку, квартира, поверх. Тобто це не просто облігації, на які можна вибрати квартиру. Коли ви прийдете за ключами після закінчення будівництва, ми не зможемо сказати, що ви вибирали рік тому житло на другому поверсі, а зараз ми вам можемо запропонувати тільки 25-й. Важливо розуміти, що облігації бездокументарні, в руках ви їх потримати не можете. Вони зберігаються в електронному вигляді на спеціальному рахунку, а на руках у вас є тільки виписка з цього рахунку », - пояснює Людмила Фалькович. провідний спеціаліст відділу продажів і оренди нерухомості групи компаній «Юнівест-М».

У житлових облігацій є номінальна і ринкова ціна. Жоден забудовник не продає свої облігації за номіналом: зазвичай ці суми відрізняються в два рази або більше. Причому ринкова ціна облігації, як правило, ще й зростає в міру наближення до закінчення термінів будівництва. А ось повернення коштів зазвичай здійснюється за номіналом. Тобто у вашому договорі буде зафіксовано, що якщо ви вирішите вийти з будівництва до її закінчення і захочете повернути гроші - забудовник поверне вам тільки номінальну вартість облігацій.

«У нас, наприклад, номінальна вартість облігації - близько 6 млн. Рублів, а ринкова - близько 1500-1600 доларів. І ми маємо право повертати тільки номінальну вартість облігацій. Але, звичайно, до цього ніколи не доходить: у нас закладено в договорі, що клієнт має право продати облігації третій особі. Так що якщо у людини немає грошей далі платити, наприклад, він може звернутися до нас, щоб ми знайшли йому покупця на його облігації. І ми допомагаємо знайти покупця, щоб людина нічого не втратив », - уточнює Людмила Фалькович.

плюси облігацій

Основний плюс житлової облігації - її фіксована ціна. Якщо в пайовому будівництві ціна квадратного метра може вирости після того, як ви уклали договір, то у випадку з облігаціями всі зміни можливі тільки до підписання договору.

«При пайовому будівництві застосовується індекс будівельно-монтажних робіт, людина підписує договір, а потім його просто ставлять перед фактом і змушують підписувати додаткові угоди, - пояснює Людмила Фалькович. - З житловими облігаціями такого бути не може. Це цінні папери, в договорі всі ціни прописані: вартість метра, вартість квартири. Якщо ви купуєте сьогодні якийсь випуск, то завтра ми можемо змінити ціни: номінал ми не можемо змінити, а договірну вартість можемо міняти хоч кожен день. Але якщо ви підписали договір, то вас ці зміни не стосуються. Навіть якщо у вас розстрочка на півтора-два роки - ми не маємо права змінювати вартість облігації, ви будете викуповувати облігації за ціною, яка вказана в договорі ».

Ще один плюс облігації - можливість продажу квартири ще на етапі будівництва. У разі «долевкі» цей механізм практично недоступний пайовикам. Тим же, хто будується за допомогою облігацій, легко продати квартиру в будь-який момент.

«Облігації може випустити тільки серйозна компанія, - продовжує перерахування Вадим Тачкін. директор консультаційної компанії «Віва Капітал». - Житлові облігації страхуються банком (в разі, якщо забудовник не виконає свої зобов'язання за договором, банк зобов'язується виплатити клієнтам номінальну вартість облігацій. - Naviny.by), а банк такі гарантії наліво і направо не роздає. Як комерційна структура, банк дуже пильно оцінює кожного забудовника, який звертається до нього за страхуванням облігацій ».

«Цей інструмент дозволяє дольщику стати ще й інвестором: перепродати одні облігації, заробити на них, купити якісь ще цінні папери. Пайова будівництво - понад цільове дію: хочу побудувати, йду і строю. А з облігаціями в кінці будівництва я можу порахувати, що мені вигідніше. Може бути, я можу продати свої облігації на однокімнатну квартиру (а вони подорожчали за час будівництва) та за отримані гроші купити в іншому будинку облігацій на двокімнатну квартиру з мінімальною доплатою. Якщо час або ситуація дозволяють, то так можна покращувати свої житлові умови, користуючись ситуацією на ринку. Просто тому, що будинок на стадії котловану і готовий будинок відрізняються за ціною приблизно на 20% », - міркує Вадим Тачкін.

мінуси облігацій

Теоретично, ви можете пригадати з ціною облігацій: папери завжди випускаються пакетами і, найчастіше, кожний наступний пакет дорожче попереднього. Це не є мінусом, якщо ви купуєте відразу весь пакет облігацій, потрібний вам для викупу квартири. Але, якщо договір дозволяє купувати облігації частинами, то першу частину ви можете купити за нижчою, а другу - за вищою ціною. Втім, більшість забудовників відразу «бронює» за вами необхідний пакет облігацій за первісною ціною, навіть якщо оплата здійснюється частинами.

«При виході з будівництва забудовник викуповує облігації за номінальною вартістю, що, звичайно, невигідно покупцеві. Тому людина змушена шукати покупця на облігації, витрачати на це свій час. В принципі, у нас сформувалося лояльне ставлення до таких людей, тому забудовник сам допомагає продати облігації без втрат для клієнта », - розповідає Вадим Тачкін.

«Страхування відповідальності забудовника банком теж можна назвати як плюсом, так і мінусом, - вважає Вадим Тачкін. - Прецедентів поки не було, але можна припустити, що банк буде вишукувати різноманітні способи, щоб не виплачувати великій кількості людей цю ​​номінальну вартість облігацій. З одного боку, страхування - це плюс облігацій. Але, з іншого боку, створюється ілюзія захищеності, а за фактом ще не було випадку, який би дозволив оцінити працездатність цього механізму ».

«У разі облігацій забудовник має право коштами розпоряджатися як завгодно: як фінансувати даний будівельний об'єкт, так і проектувати наступний, займатися відселенням і підготовкою майданчика», - підтверджує Вадим Тачкін.

Але в цьому є і плюси: «Така схема зручна забудовникам, вона дозволяє їм трошки знижувати собівартість квадратного метра, тому що вони залучають гроші не за рахунок банківських кредитів, а безпосередньо від клієнтів. І це знижує ціну квадратного метра ».

В цілому, експерти бачать в житлових облігаціях більше плюсів, ніж мінусів. Широкого ж поширення облігації в Білорусі не можуть отримати тільки тому, що далеко не кожен забудовник готовий і може собі дозволити з ними працювати.

«Жодного випадку поки немає, коли забудовники, які працюють з облігаціями, як-то заплямували свою репутацію обманом пайовиків. Всі відомі випадки обману пов'язані з пайовою будівництвом, з компаніями, які, не розрахувавши свої сили або спочатку з злочинним умислом практикували класичний варіант часткового будівництва », - резюмує Вадим Тачкін.