Як грамотно здати квартиру (стаття)

У базах даних ріелторських компаній чимало квартир, які з місяця в місяць не вдається здати в оренду. Причина тут, як правило, одна - занадто висока ціна за житло. Проте власники «завислих» квартир вперто не знижують її, сподіваючись на те, що ось-ось з'явиться клієнт саме на їх квадратні метри. Однак на везіння в даному випадку треба розраховувати найменше ..

Для тих, хто здачу своєї квартири в оренду давно зробив джерелом постійного доходу, наступають нерадісні часи: правила починають диктувати наймачі, а не власники. Сьогодні здати квартиру в Москві часом також важко, як і зняти. Мова не про тих, хто здає житлоплощу вартістю менше 400 доларів. Дешевого житла в столиці як і раніше мало, і воно затребуване.

Інша справа - квартири бізнес-класу вартістю від 600 до 1 тис. Доларів і елітні апартаменти від 1,5 тис. Доларів. Якщо ви володієте саме такий житлоплощею, здати її в оренду без допомоги ріелторського агентства складно.

Причина проста: на сьогоднішній день пропозиція таких квартир значно перевищує попит. Тому, по-перше, важко вирахувати конкурентоспроможну орендну ставку, по-друге, знайти стабільно платоспроможного квартиронаймача.
Головне оману власника - він сам може здати свої квадратні метри швидко, надійно і вигідно - засновано якраз на незнанні ринкової ситуації. Ще одна причина - боязнь звертатися в компанії - пов'язана з відсутністю культури спілкування власників і ріелторів. Власники квартир не цілком розуміють, за що вони повинні платити агентству комісійні, а ріелтори не вважають за потрібне задовольнити їхню цікавість.

Правило №1: вірно оціните - швидко здасте
Перший крок на шляху до здачі в оренду квартири - це її адекватна оцінка.
Призначаючи орендну ставку, більшість власників орієнтуються на досвід своїх знайомих, сусідів або на інформацію зі спеціалізованої преси. Скажімо, господар квартири в «Євродомі» (так все частіше ріелтори називають будинки бізнес-класу. - Авт.) На третьому поверсі знає, що його сусід зверху здає точно таку ж за 1,2 тис. Доларів на місяць. Тому вирішує здавати свою квартиру за такою ж ціною.
Тим часом ставка, незважаючи на «однаковість» житлоплощі, може виявитися неконкурентоспроможною, і в підсумку квартира «зависне». Приклади, коли схоже житло в будинках здається за різною ціною, зустрічаються часто. Наприклад, «одиничка» в панельному будинку на вулиці Тихвинська (район станції метро «Смоленська») з вбудованою кухнею та санвузлом, обробленим якісними матеріалами, але з «бабусиним» ремонтом в кімнаті, оцінюється ріелторами в 800 доларів. Точно така ж «одиничка» на відстані 700 метрів, на вулиці Новосущевская, перероблена господарем в студію з мінімумом меблів і джакузі у ванній кімнаті, варто вже 1,3 тис. Доларів на місяць.

Ремонт в квартирі - ще один важливий критерій, який може підвищити ліквідність вашої житлоплощі. Орендарям подобається житло, зроблене господарями «під себе» - з просторими, світлими кімнатами, цікавими дизайнерськими рішеннями, багаторівневим освітленням і вбудованою побутовою технікою. Обов'язково також наявність в будинку виділеної лінії Інтернет і хоча б одного машиномісця в паркінгу.

Правильно оцінена квартира здається в середньому за 1-2 місяці. Якщо цього не відбулося, значить, ви невірно її оцінили. Сергій А. власник трикімнатної квартири на Ломоносовському проспекті (район станції метро «Університет»), не міг здати своє житло, оцінене їм в 1,5 тис. Доларів, за останні півроку. Ріелтори агентства, в яке він звернувся за консультацією, порекомендували знизити ставку до 1 тис. Через несвіжого ремонту, або зробити «косметику», щоб «дотягнути» квартиру до 1,5 тис. Сергій вибрав перший варіант і знизив ставку. Орендарі знайшлися протягом тижня ...

Правило №2: просувайте квартиру руками професіоналів
Багато власників житла щиро дивуються, коли дізнаються про 50% комісійних агентства. Але за ці гроші вашу нерухомість будуть активно просувати на ринку і підберуть надійних, стабільних мешканців.

Безумовно, є варіант, коли власник пропонує агентству квартиру, але відмовляється від виплати комісійних. В такому випадку ріелтори беруть відсоток тільки з орендаря. Але для власника варіант - не найвдаліший. Його квартира чекає свого заповітного години у внутрішній базі даних агентства, і згадують про неї лише тоді, коли з'являється клієнт з конкретними вимогами, повністю відповідними її характеристикам. Це може статися через два тижні, а може, і через 3-4 місяці.

Якщо ж ви готові платити комісійні, то просування вашої квартири починається з моменту укладення договору з агентством. Досвідчений брокер правильно оцінить житло з першого разу і виставить його на ринок за оптимальною ціною. А якщо ви захочете придбати одну або кілька квартир для їх подальшої здачі в оренду, підкаже, в якому будинку їх краще купити і який ремонт зробити, виходячи з ваших фінансових можливостей. Такі консультаційні послуги, як правило, виявляються ріелторськими компаніями безкоштовно. Згодом, якщо власник вирішить купувати і здавати квартири саме через це агентство, воно візьме 4% з продажу кожної квартири і стандартний відсоток за здачу житла в оренду.

Втім, багато власників бояться звертатися у великі компанії, вважаючи, що там з них візьмуть великі комісійні. Це не так. Розмір комісійних скрізь однаковий, а в серйозних агентствах в разі, коли орендна ціна квартири перевищує 5 тис. Доларів, розмір комісійних може бути знижено вдвічі.
Великі компанії забезпечують і подальший супровід клієнта: якщо раптом з якихось причин орендар через пару місяців з'їхав з вашої квартири, агентство зобов'язується підібрати вам іншого мешканця вже безкоштовно. У них також існує можливість перевірити статус і платоспроможність майбутнього наймача.

У будь-якому випадку власнику квартири важливо зрозуміти, що здача житла в оренду - це та ж робота. Більша її частина залежить від розуміння нею ситуації на ринку, вибору агентства та його власного активної участі в процесі. При збігу цих трьох складових своєчасна здача квартири за ціною, яка влаштовує і власника, і наймача, стане швидко доконаним фактом. Якщо ж самостійно гнатися за «Приваловские мільйонами», то при сьогоднішній ситуації на ринку можна легко і просто прорахуватися.