Інвентаризаційна вартість - це застарілий підхід до оцінки нерухомості та квартир
Що таке інвентаризаційна вартість
В результаті цифра інвентаризаційної оцінки, найчастіше, виходить нижче кадастрової та ринкової, причому істотно. Сюди не входять і ніяк не враховуються місце розташування будівлі і ціна землі. Інвентаризаційну вартість необхідно розраховувати при:
- даруванні об'єкта нерухомості;
- продажу;
- приватизації;
- розрахунку податку на майно.
Щоб визначити інвентаризаційну вартість вашого нерухомого об'єкта можна піти трьома шляхами: замовити відповідний документ у фахівців БТІ, звернутися до незалежних оцінювачів, або зайти на сайт Росреестра і самостійно її вирахувати. Якщо вам потрібен офіційний документ, то, однозначно, доведеться відвідати БТІ, оскільки тільки цей документ приймається офіційними органами. Будь-яка інша оцінка житла може бути прийнята до відома лише в якості інформації або для порівняння з даними, зазначеними в довідці від БТІ. При розбіжності даних власник житла має право оскаржити документ БТІ в суді.
Висновок БТІ про інвентаризаційної оцінки
Довідка робиться протягом декількох днів. У день прийому вашої заяви буде вказана дата видачі висновку. Якщо ви паралельно провели незалежну оцінку інвентаризаційної вартості об'єкта і отримана цифра не збіглася з висновком БТІ, ви можете звернутися до суду і оскаржити її.
Зазвичай власники квартир звертаються до суду, коли вважають, що цифра в ув'язненні БТІ завищена, а розрахований на її основі податок високий. Якщо ваша квартира не належить до новобудови, але при цьому в довідці інвентаризаційна вартість дорівнює ринковій, це однозначно помилка БТІ. При складанні заяви до суду вкажіть конкретну, чітку причину своєї незгоди з висновком Бюро.
Відмінності інвентаризаційної оцінки квартири
Підхід до оцінки нерухомості з точки зору інвентаризаційної вартості сильно відрізняється від кадастрової. При визначенні інвентаризаційної вартості враховуються витрати. які мали місце бути при спорудженні будівлі, а також:
- рік будівництва;
- будівельні матеріали;
- поверховість;
- комунальні зручності;
- фізичний знос;
- індекс цін на нерухомість.
При розрахунках кадастрової оцінки має значення все вищеперелічене плюс:
- місце розташування;
- вартість земельної ділянки;
- доступність транспорту;
- ступінь розвитку інфраструктури.
І, відповідно, кадастрова вартість нерухомих об'єктів виходить ближче до ринкової, а щорічний податок вище.
Для розрахунку кадастрової вартості експерт користується такими методами:
Звичайно, суми податку на нерухомість, розраховані по інвентаризаційної і з кадастрової оцінки істотно відрізняються, незважаючи на те, що в другому випадку застосовується різного роду градації ставок і пільги.
В даний момент перехід на кадастрову оцінку нерухомих об'єктів незавершена, тому використовується і інвентаризаційна оцінка. Але поступово кадастрова вартість стане основною діяльність у сфері нерухомості.
Як проводиться кадастрова оцінка нерухомості
За федеральному стандарту оцінка нерухомих об'єктів повинна проходити масово. Тобто нерухомість ділиться на групи за схожими технічними характеристиками, а також по основним чинникам, впливає на ціну (рік побудови, будматеріали, місце розташування, інфраструктура та ін.). Кадастрова вартість нерухомих об'єктів, що входять в ту чи іншу групу, визначається по змодельованої для цієї групи оціночної формулою.
Також може бути встановлена кадастрова вартість на одиницю площі нерухомого об'єкта. Помноживши отриману цифру на всю площу об'єкта, отримують індивідуальну кадастрову оцінку квартири.
Експерт, який проводить оцінку, незалежний. Ніхто не має права впливати на його думку або обраний метод оцінки. Однак, контроль за його діями все ж є. Оцінювач всі свої розрахунки викладає в звіті, який здає на експертизу комісії в спеціальний інститут. Якщо в звіті не будуть знайдені порушення або помилки, він буде затверджений регіональною владою і переданий в Росреестр для реєстрації. Дані кадастрової оцінки нерухомих об'єктів повинні оновлюватися кожні п'ять років, якщо регіональна влада не вирішать інакше.
Для власників важливе значення має той факт, що існує податкове вирахування. Тобто певна кількість квадратних метрів не оподатковується, а саме:
- 20 кв. м. для квартири;
- 10 кв. м. для кімнати;
- 50 кв. м. для житлового будинку;
На отримання вирахування не впливають ні площа квартири, ні місце розташування. Якщо одному власникові належать кілька нерухомих об'єктів, він повинен отримати таке вирахування по кожному з них. Якщо квартира належить кільком власникам, то відрахування буде один, поділений на частки.
Встановлений федеральним законом розмір податкового вирахування можуть змінювати регіональні влади в бік збільшення. У разі, якщо податкове вирахування буде більше кадастрової вартості об'єкта, то податок на об'єкт не нараховується.
Якщо кадастрова оцінка житла або комерційних нерухомих об'єктів більше 300 млн. Рублів, то податкові відрахування не розраховуються.