Характеристика старої забудови - реконструкція забудови

Житлові території стратифицируют по місцю розташування в плані, планувальним ознаками, поверховості, щільності забудови і питомою вагою будівель опорного житлового фонду. У старих містах особливого значення набула класифікація за історико-архітектурної цінності. Виділяють території пам'яток та історично значущого міського ландшафту.

Мал. 3.4. Існуюча планування групи кварталів дореволюційної споруди в Москві з картограмою поверховості:
1 - 8-поверхові; 2 - 7-поверхові; 3 - 6-поверхові; 4 - 5-поверхові; 5 - 4-поверхові; 6 - 3-поверхові; 7-2-поверхові; 8 - одноповерхові; 9 - сараї
(В гуртках умовними позначеннями вказують матеріал стін, поверховість і призначення будівель, наприклад індекс к8ж означає кам'яне 8-поверховий житловий, д1н -дерев'яні одноповерхова нежитлова, см2ж -Змішайте 2-поверхову житлову, перший поверх якого кам'яний, а другий -дерев'яний)

За місцем розташування та планувальним ознаками підлягають реконструкції житлові території можна розділяти на чотири види.

До першого виду відносять забудову в історичному центрі старих міст. Вона спочатку складалася як малоповерхове житло посадского люду. Посади зазвичай оточували кремль або садиби знаті. Оскільки жителі зазвичай займалися ремеслом і торгували своїми промислами, вони розбивали територію на дрібні квартали. При малих наділах землі це сприяло влаштуванню уздовж вулиць і провулків торгових лавок, що видно на лівій частині рис. 3.4. На багатших територіях, де жила знати, квартали могли бути і більшими (див. Праву частину того ж плану, де колись розташовувалася вотчина князя).

У міру розвитку міст забудова перекроювалася, пристосовуючись до нових умов функціонування. Багаторазовість цих процесів, особливо в країнах, що розвиваються містах, визначила різноманітність планувальної та функціональної організації житлових територій.

Процес інтенсивної урбанізації забудови характерний для рубежу століть, коли окремі земельні ділянки кварталів забудовувалися багатоповерховими будинками. Вони могли сусідити з дрібними будинками, господарсько-виробничими будівлями і навіть з унікальними історико-архітектурними пам'ятками, що простежується на наведеному плані.

У містах, де земля цінувалася особливо високо, деякі квартали оновлювалися або будувалися цілком. Наведений на рис. 3.5 приклад є новобудовою XIX - початку XX ст.

Мал. 3.5. Існуюча планування групи кварталів дореволюційної забудови в Харкові (по Ю.Г. Круглякова):
1 - 6-7-поверхові будівлі; 2 - 5-поверхові; 3 - 4-поверхові; 4 - 3-поверхові; 5 - 2-поверхові; 6 - одноповерхові

Особливістю територій цього виду є традиційна квартальна периметральна забудова. Будівництво було підпорядковане прагненню максимально використовувати площу ділянок. Залежно від їх форми вдома приймали найрізноманітніші обриси в плані. Виникали двори-колодязі, які не відповідають вимогам санації, майже не озеленені.

Як правило, центри міст забудовували хаотично. Ділянки житла і виробництва, установ побуту і культури переплітаються і не мають чітких меж. Через підвищеної щільності забудови і відсутності вільних площ планувальна організація таких територій відрізняється великою складністю.

Найбільш велика щільність у кварталах, забудованих за принципом прикладу на рис. 3.5. Тут практично немає дворів. За рахунок розбирання сараїв і інший малоцінної забудови організувати їх не можна. Для озеленення потрібно знесення дворових корпусів цінної забудови.

В інших, менш щільно забудованих кварталах, озеленення стає більш доступним. Чим менше забудований ділянку, тим більше можливостей відкривається для перепланування, про що свідчить приклад, показаний на рис. 3.4.

Другий вид територій характерний для районів, прилеглих безпосередньо до історичного центру міста. Ці райони, освоєні в XIX в. на місці старих сіл і приміських маєтків знаті, перетворені на початку XX ст. Вони відрізняються дещо меншою щільністю забудови і вкрапленням значної кількості дрібних виробництв. Історична цінність забудови цього виду зазвичай нижче, ніж першого, оскільки багато будинків зводилося протягом усього XX ст. Однак і в ній є окремі пам'ятники архітектури і будівлі, що мають велике містобудівне значення. Розміри кварталів значно більше, ніж в центрі, і по щільності схожі з правою частиною плану на рис. 3.4.

Розглянутий вид є проміжним і реконструкція таких територій простіше, ніж в першому випадку. Легше перетворювати планувальну структуру, підпорядковуючи її сучасним вимогам комфортності.

Мал. 3.6. Існуюча планування груп кварталів 20-30-х років з різною щільністю забудови:
а - висока щільність забудови; б - те ж, середня; в Що ж, з внутрішніми дворами

Третій вид територій - це колишні околиці великих міст. У період будівельного буму 1860-1913 рр. тут виросла велика промисловість, побудовані залізничні вузли, склади і споруди комунального господарства. Поруч з заводами і фабриками розташувалися робітничі селища і житлові квартали. Цю житлову дореволюційну забудову, що збереглася в багатьох містах і понині, відрізняє невпорядкованість. Для неї характерна екологічно порочна планувальна структура з черезсмужні розміщенням житла і промисловості. При цьому будівлі розташовані уздовж магістралей, що ще більше погіршує екологічну ситуацію. Тому при реконструкцій територій цього виду необхідно впорядкування планувальної структури і розробка природоохоронних заходів.

В описуваних зонах міст розташовані селища, цілком побудовані в перші післяреволюційні десятиліття, віднесені до четвертого виду. Вони знаменують собою новий підхід до планування житлових масивів. Характерні Приклади такого житлового освіти показані на рис. 3.6. Тут більшість кварталів мають площу понад 2 га. Вони майже повністю сформовані типізований будівлями однорідного стилю, забезпечені школами і дитячими установами, магазинами і пунктами побутового обслуговування.

У більшості випадків ці житлові масиви не були завершені до початку вітчизняної війни 1941-1945 рр. тому в їх структуру вписано приблизно 10% будівель пізнішої споруди.

Мал. 3.7. Існуюча планування мікрорайону післявоєнної забудови в середньому городеУкаіни:
1-дитячі дошкільні установи; 2 - 4-5-поверхові типізовані житлові будівлі; 3 - спеціальні навчальні заклади міського значення; 4 - гаражі-стоянки

Планування кварталів характерна тим, що транспортні шляхи прокладені вздовж будинків. У більшості випадків ці системи засновані на наскрізних проїздах, що є недопустимим за сучасними нормами.

Озеленення територій в цілому задовільний. Виняток становлять малі квартали площею до 2 га. Однак зелень розкидана і не утворює єдиної системи насаджень, як того вимагають нормативи.

П'ятий вид територій, що підлягають реконструкції в найближчі роки, - це забудова п'ятдесятих років XX ст. Прикладом такої забудови може служити рис. 3.7. Як правило, її структура створена відповідно до діючих в той час містобудівними нормами, які не так різко відрізняються від сучасних. Тому на територіях потрібно деяке впорядкування внутрімікрорайонних проїздів. Можливо помірне благоустрій і підвищення щільності житлового фонду. Основну проблему представляють п'ятиповерхові повнозбірні житлові будинки, термін експлуатації яких закінчується в найближчі роки. Ця проблема розкрита в гл. 8.

Поверховість, щільність забудови і кількість будівель опорного фонду - інші ознаки, які закладаються в класифікацію. Відповідно до цієї стратифікацією, реконструюються забудову ділять на п'ять груп, наведених в табл. 3.1, яка складена стосовно дореволюційної забудови.

До першої групи зараховано території з 5-7-поверховими будинками і щільністю забудови, значно перевищує норми. При цьому приблизно 70% будинків на території, як правило, відносяться до опорних, що не підлягає знесенню. Така забудова виключає можливість благоустрою на сучасному містобудівному рівні без значного зносу.

Навпаки, реконструктивні заходи на територіях п'ятої групи несуттєво відрізняються від забудови нових територій. Вони зводяться до майже повного зносу будов, за винятком особливо цінних будівель, після чого можливе нове будівництво.

Решта групи забудови за ступенем складності реконструкції займають проміжне місце.

За історико-архітектурної цінності забудови території ділять на три захисні зони і одну - забудови без обмежень. До першої відносять охоронну, до другої-заповідну і до третьої -Регулювання (див. §§ 1.3 і 4.2).

Класифікаційні групи, види і зони не тотожні. Так, у великих містах забудова щільністю 4-7 тис. М2 / га (II група) може розміщуватися на територіях не тільки першого і другого, але на окремих ділянках третього виду. У середніх і тим більше малих містах така забудова відсутня. Території третього виду можуть мати щільність житлового фонду по III-V груп, що залежить від розміру міста та його історичного розвитку.

Історико-архітектурні пам'ятники розташовуються практично в усіх старовинних городахУкаіни. Охоронні зони навколо них призначаються компетентними органами і можуть зачіпати території в будь-якій частині міста, центрі або на околиці. Це ж належить до об'єктів, кварталами і цілим районам з підвищеною або зниженою щільністю житлового фонду, але зарахованим до елементів історичного середовища.

Інженерними системами життєзабезпечення забудова населених пунктів забезпечено по-різному. У деяких містах відсутній постачання гарячої води, не всі житлові райони забезпечені централізованим теплопостачанням. У малих містах стара забудова не має водопроводу і каналізації. Повсюдно не вирішено питання мусороудаленія, збору і утилізації відходів.

Головним дефектом забудови практично всіх городовУкаіни є великий фізичний знос комунікацій. Цьому сприяє використання нетривких матеріалів. Не менш важливий фактор - це значний недоремонт, який накопичувався десятиліттями.

Перераховане об'єктивна причина того, що практично скрізь потрібно радикальна реновація та модернізація зовнішніх мереж. Особливості цих мереж і їх реконструкції викладені в § 5.5.