Гра в чистому полі скільки можна заробити на елітної заміської нерухомості, фінанси і інвестиції
Прибутковість таких інвестицій може доходити до 100%. У сегменті корпоративних забудовників показник прибутковості набагато нижче - 10-30%.
За рахунок гнучкості і мобільності приватні гравці зайняли невелику, але досить стійку до несприятливих факторів нішу. За нашими оцінками, на неї припадає 2% заміського ринку, але в перспективі приватні девелопери можуть збільшити свою частку в 2,5 рази.
У порівнянні з будівельними компаніями, «приватники», як правило, фінансують проект з власних коштів, за рахунок цього їм вдається швидко і вигідно купувати ділянки і домагатися максимальної маржинальність бізнесу.
Друга перевага - це гнучкий підхід до ведення бізнесу. Приватні девелопери постійно відстежують ринкові тренди, смаки споживачів і швидко реагують на зміну попиту - по ходу будівництва будинку вони можуть оперативно переробити концепцію об'єкта під запити клієнтів. Так, протягом останніх 3-4 років на заміському ринку елітної нерухомості попитом користуються готові будинки в сучасному архітектурному стилі - з панорамним склінням, плоскою покрівлею, правильними формами. Якісних і ліквідних об'єктів на ринку мало, і вони переоцінені власниками.
Вас також може зацікавити
Крім того, приватні девелопери успішно конкурують з продавцями вторинного ринку. Домовласники відносяться до своєї нерухомості як до дітища, в яке вони вклали багато грошей і власних сил, тому в їх фінальному ціннику завжди міститься якась суб'єктивна надбавка. У підсумку, будинки з ринковою вартістю $ 8 млн, виходять на ринок по $ 15 млн. Приватні девелопери не стикаються з цією проблемою: вони оперують тільки своїми фінансовими показниками. Тому їх будинку, як правило, коштують дешевше і швидше розпродаються.
Зазвичай бізнесмени купують ділянки площею 15-30 соток з підключеними комунікаціями в районі Новоризького і Рублево-Успенського шосе, але іноді вони укладають угоди з купівлі землі поруч з Ильинским, Дмитровським, Київським і Калузьким шосе. Якщо ділянка площею 20 соток розташований на відстані до 20 км від МКАД по Рубльова-Успенському шосе, то його вартість при комерційної купівлі може досягати $ 1 млн. Далі девелопер визначається з концепцією особняка, складає кошторис проекту і закладає свою додану вартість. У будівництво будинку під ключ площею 400 кв. м бізнесмен вкладає в середньому $ 1 млн. У порівнянні з людьми, що будують об'єкт для себе, його собівартість виявляється нижче - за рахунок налагоджених каналів постачання будівельних та оздоблювальних матеріалів, а також наявності власної будівельної бригади. Найімовірніше, фінальна ціна будівництва будинку становитиме $ 3-3,5 млн.
Скільки в підсумку запрацює девелопер, залежить не тільки від ринкових факторів, а й від його ділових якостей. У середовищі цих бізнесменів зустрічаються невдахи. Перший тип - це люди старого гарту, які прийшли в бізнес, коли ринок був на підйомі. Вони не прораховували цінову політику і архітектурну складову об'єктів, а будували максимально великі будинки з дивною дизайном, і клієнти купували все. Але настала криза, і девелопери залишилися з нерозпроданими замками.
Другий тип - колишні ландшафтні дизайнери, архітектори, субпідрядники, які займалися ремонтом або обробкою квартир, і, роздивившись хороші перспективи, перейшли на заміський ринок. Але не маючи підприємницьких навичок вони відразу ж потрапили в непросту ситуацію - через неправильно обраної локації купленої земельної ділянки і побудованого на ньому будинку фактично самі собі порушили бізнес. Наприклад, зараз ми продаємо красивий особняк площею понад 1000 кв. м, розташований в украй невдалий для елітного житла місці - в 35 км від Москви. П'ять років тому він коштував $ 12 млн, зараз його ніхто не хоче купувати за $ 3 млн.
Ризики приватних інвестицій в заміську нерухомість стають вище в кризовий час - через різницю курсів валюти маржинальність бізнесу катастрофічно падає, а клієнтів на ринку стає менше. Але крім загальних для всіх бізнесів форс-мажорів, на ринку приватного девелопменту є і специфічні особливості.
Через те що бізнесмени оплачують будівництво з власних коштів, їм важливо підтримувати існуючий цикл продажів. Іншими словами, термін експозиції готового об'єкта повинен коливатися від півроку до півтора років. Інакше приватний девелопер ризикує збанкрутувати. Тому досвідчені бізнесмени будують одночасно по 3-4 будинки, щоб знизити ймовірність невдачі.
Інший ризик - недовіра з боку клієнтів. Іноді покупці кажуть мені: «Не пропонуєте нам особняки, побудовані для комерції», і вони по-своєму праві. Мені зустрічалися вдома, в яких стяжка була закидана будівельним сміттям, а на четвертому поверсі шикарного об'єкта стояли українські чавунні батареї. Тому приватному девелоперу досить побудувати погано один будинок і є висока ймовірність, що йому немає сенсу будувати щось ще, тому що більше у нього нічого не куплять.