Дострокове погашення іпотеки - що краще зменшити платіж або термін

У статті розповімо що краще - зменшити платіж по іпотеці або зменшити термін її, а також вкажемо в яких випадках вигідніше той чи інший спосіб. Можливість дострокового погашення іпотечної позики регулюється Цивільним кодексом РФ:

Що говорить нам закон про дострокове погашення іпотеки? Натисніть для збільшення

Незважаючи на те, що законодавчо розмір суми, достатньої для частково-дострокового погашення не обмежений, на практиці, обмеження все ж є, воно прописується в кредитному договорі. Так само в документах, підписаних під час видачі іпотеки (це можуть бути і додатки, тарифний план, пам'ятки) можуть бути присутніми і інші обмеження. Останнім часом частіше зустрічається заборона на зменшення терміну кредиту при достроковому погашенні. На це є ряд причин:

1. Банку вигідніше більш тривалий кредит, так як відсотки нараховуються на залишок основного боргу (скорочений при погашенні суттєвої суми) більший час, відповідно переплата буде більше (іноді різниця в переплати не так не суттєва, але все ж).
2. При заборону скорочення терміну кредиту, щомісячний платіж по іпотеці знижується, що веде до збільшення платоспроможності клієнта - в складній ситуації буде менше проблем з виплатою, менше ймовірність прострочення
3. При великих обсягах угод, на те, щоб врахувати побажання кожного клієнта може витрачатися додатковий час, універсалізації процесу знижує операційні витрати, дозволяє автоматизувати операції. Наприклад, нестандартна прохання клієнта одночасно скоротити термін до певного і трохи знизити платіж, призведе до ручних розрахунках, які досить трудомісткий, тому на зустріч йдуть в основному VIP-клієнтам.

Що вигідніше - зменшити платіж по іпотеці або зменшити термін?

Коли вигідніше скоротити термін кредиту?

Різниця у вигоді від частково дострокового погашення з скороченням терміну кредиту, в порівнянні зі зменшенням щомісячного платежу буде особливо явною, якщо кредит відповідає наступним параметрам:

1. Платіж аннуїтетний;
2. Кредит оформлений відносно недавно (до 3-5 років);
3. Банк надає право вибору скорочення терміну або зменшення платежу;
4. Комісії та штрафи при достроковому погашенні відсутні;
5. Сума щомісячних виплат не важка в оплаті.

При виборі аннуитетного платежу для оплати (деякі банки дійсно надають вибір, в основному ж ануїтет йде «за замовчуванням») у складі перших платежів по іпотеці клієнт буде виплачувати в основному відсотки. Побачити співвідношення суми відсотків і суми основного боргу можна в графіку платежів по іпотеці. Відсотки нараховуються щодня на залишок основного боргу, ніж раніше основний борг зменшиться, тим менше буде підсумкова переплата.

Виходить, що якщо в перші три-п'ять років погашення іпотеки активно і великими сумами гасити основний борг, переплата суттєво знизиться. Активне погашення після закінчення половини терміну дії кредиту не завжди доцільно - основні відсотки вже виплачені, залишається тільки тіло кредиту.

Як уже згадувалося вище, для банку дострокове погашення - втрата грошей. тобто відсотків, які кредитна установа могла б отримати. Тому можливість вибору частково-дострокового погашення часто обмежується. Якщо банк призначає комісію за дострокове погашення, то гасити достроково буде вигідно лише від певної суми, розрахувати яку можна самостійно, орієнтуючись на переплату при використанні іпотечного калькулятора, з урахуванням нової суми і нового терміну.

Не все так просто, варто пам'ятати, що п'ять тисяч рублів, сплачені зараз, далеко не те ж саме, що і п'ять тисяч економії в переплати через пару десятиліть. Це те випадок, коли має сенс прислухатися до думки співробітника банку, який допоможе розрахувати доцільність погашення з урахуванням комісії.

Варто відзначити, що деякі банки не вітають скорочення терміну іпотеки, і при частково-достроковому погашенні, перераховують лише платіж. Так навіть, якщо клієнт майже повністю погасить іпотеку за рахунок продажу нерухомості або надходження материнського капіталу, навіть невеликий залишок основного боргу розтягується на весь термін, поки кредит повністю не буде закритий.

Якщо попередній розрахунок явно показує, що зменшення терміну набагато вигідніше, позичальникові варто написати заяву про те, що він просить залишити платіж фіксованим, а термін скоротити, якщо немає прямих заборон на дану операцію, кредитна установа розгляне побажання клієнта в окремому порядку.

При дуже великих сумах іпотечного кредиту, можливо скорочення терміну до бажаного клієнтом, одночасно зі зниженням платежу. Це теж розглядається індивідуально, як компроміс між зменшенням переплати і необхідністю в зниженні платежу.

Коли вигідніше зменшити платіж?

Якщо спочатку кредит був оформлений на максимально можливу суму і приблизно половина сімейного доходу клієнта йде в погашення іпотеки. має сенс відмовитися від скорочення терміну на користь перерахунку платежу в сторону зменшення. Така тактика працює до того моменту, поки сума щомісячної виплати не стане менше третини доходу позичальника.

При диференційованих платежах по іпотеці, які значно знижують переплату, якщо порівнювати з аннуїтетнимі, скорочення терміну кредиту все ще буде вигідніше, ніж зниження платежу, але вже не так виражено. Так само різниця буде менше, якщо гасіння кредиту достроково має постійний характер.

Наприклад, по кредиту, розрахованому на 20 років, клієнт платить суму, яка дає змогу розрахуватися за 10 років. Так як виплати рівномірно розтягуються по всьому терміну кредиту, переплата буде такою ж, як якби кредит був оформлений під ту ж ставку, але на термін удвічі коротше, незалежно від обраних опцій дострокового погашення.

Буде вигідніше зберегти термін кредиту, якщо такий варіант пропонується банком за замовчуванням, а зміна умов поведе за собою виникнення штрафів, комісій, додаткових витрат, які нівелюють всю вигоду з переплати.

Окремі банки ставлять умови дострокового погашення індивідуально. У цьому випадку відсутність опції дострокового погашення може впливати на ставку в бік зниження, можливість достроково погасити кредит з перерахунком платежу, веде до виникнення одноразової комісії, а можливість вибирати спосіб дострокового погашення до додаткових комісій. Це потрібно враховувати в момент оформлення іпотечного кредиту, зміна умов чинного договору, як правило, обходиться дорожче, ніж початкова оцінка ймовірності дострокових гасінь.

Порівняння варіантів дострокового погашення

Приклади розрахунків при достроковому погашенні іпотечного кредиту

Припустимо, іпотечний кредит на 4 000 000 рублів оформлений на 20 років під 15% річних, через півроку був внесений достроковий платіж в розмірі 1 000 000 рублів. Спочатку щомісячний платіж становив 52 671,58 рублів, переплата - 12 724 337,36 рублів. При збереженні терміну платіж після частково дострокового погашення складе вже 39 429,60 рублів, а переплата - 9 565 432,94 рублів. При збереженні суму платежу і скорочення терміну отримаємо переплату 5 628 665,74 рублів. Різниця суттєва.

При диференційованих платежах переплата після погашення 1 000 000 рублів складе 7 606 051,53 рублів при збереженні терміну і 6 521 690,99 рублів, що вже не так сильно різниться. Спочатку при виборі диференційованого платежу переплата буде менше, ніж при виборі аннуитетного, на тих же умовах без часткового погашення в 1 000 000 рублів, вона складе 10 074 693,08 рублів проти 12 724 337,36 рублів.

Як уже відзначалося в теоретичній частині, при одноразовому погашенні великої суми вибирати погашення терміну істотно вигідніше. при регулярних платежах, що перевищують платіж за графіком, такої суттєвої різниці не буде, переплата буде знижуватися так само і зі збереженням терміну. При щомісячному достроковому погашенні в 5 000 рублів, переплата зі зміною терміну складе 7 849 772,79 рублів, при збереженні терміну - 8 080 095,01 рублів.